Wynajmujesz mieszkanie? Będzie nowy obowiązek podatkowy. Znamy szczegóły

Wynajmujący nieruchomości będą mieli nowe obowiązki podatkowe. MF przedstawiło już projekt

Większość podatników wynajmujących prywatnie mieszkania nie ma świadomości, że są tzw. podatnikami VAT zwolnionymi. Dziś wynajmujący nie muszą też mieć NIP. Za chwilę, po rewolucji fakturowej, to będzie problem. Dotyczy on również innych podatników zwolnionych z VAT. Dlatego MF chce nałożyć na takich podatników dodatkowe obowiązki. Eksperci spodziewają się dużego zamieszania.

• Idą duże zmiany dla podatników VAT zwolnionych, w tym wynajmujących nieruchomości
• Zmiany wymusi Krajowy System e-Faktur, który dla podatników zwolnionych z VAT stanie się obowiązkowy od 1 stycznia 2025 r.
• Ministerstwo Finansów przedstawiło już projekt rozporządzenia. To z niego wynikają nowe obowiązki dla wynajmujących i pozostałych podatników zwolnionych z VAT. Tłumaczymy skutki zmian
• Więcej informacji o biznesie znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl

Źródłem problemów podatników VAT zwolnionych, w tym wynajmujących nieruchomości (także prywatnie), będzie za chwilę Krajowy System e-Faktur. Wielu właścicieli wynajmujących nieruchomości nie wie, że są podatnikami VAT zwolnionymi oraz że VAT jest zupełnie odrębną regulacją od podatku dochodowego (ryczałtu). O ile rozliczenie ryczałtu jest proste, o tyle w VAT sprawa się nieco komplikuje.

Jak tłumaczy Andrzej Nikończyk, doradca podatkowy i partner w KNDP, właściciel wynajmujący mieszkanie jest podatnikiem VAT zwolnionym (w zależności od celu wynajmu: mieszkaniowy – zwolnienie przedmiotowe, inny – zwolnienie podmiotowe dla małego podatnika do 200 tys. zł rocznie). Dziś brak takiej świadomości nie jest problemem. Zwolnienie z VAT oznacza bowiem, że nic nie trzeba robić, nie ma żadnych obowiązków. To się jednak zmieni wraz z rewolucją fakturową, czyli wejściem w życie Krajowego Systemu e-Faktur. Tak wynika z projektu, jaki przedstawiło Ministerstwo Finansów.

Czytaj też: Inwestycje w najem nieruchomości. Co się najbardziej opłaca?

Co się zmieni dla podatników zwolnionych z VAT, w tym wynajmujących nieruchomości

Skupmy się na początku na wynajmujących nieruchomości. Jak wspomnieliśmy, dziś nie muszą oni rozliczać VAT. Jak przypomina Andrzej Nikończyk, nie muszą więc oni rejestrować się do celów VAT, ale na żądanie najemcy mają obowiązek wystawić fakturę — niezależnie czy o fakturę prosi konsument, czy firma. Wynajmujący dziś fakturę wystawi jednak bez NIP.

Krajowy System e-Faktur zmieni sytuację wynajmujących, a także pozostałych podatników zwolnionych z VAT.

— Po zmianach, aby spełnić obowiązek wystawienia faktury na żądanie nabywcy lub z własnej woli, podatnik zwolniony będzie musiał uzyskać NIP. Ponieważ każdy musi się liczyć z tym, że któryś z klientów zażąda faktury (np. by rozliczyć wydatek wynajmu nieruchomości w firmie), to powinien ten NIP uzyskać – przyznaje Andrzej Nikończyk.

Tak samo uważa Magdalena Jaworska, doradczyni podatkowa i partnerka w Quidea.

— Niestety okazuje się, że podatnicy zwolnieni z VAT bądź dokonujący dostawy towarów lub usług zwolnionych z VAT będą musieli podawać obowiązkowo na wystawionej fakturze NIP swój oraz nabywcy — mówi Magdalena Jaworska.

To niejedyny problem.

Czytaj też: Od czego zacząć przygotowania do KSeF?

Wynajmujący są też odbiorcami usług. Tu będzie kolejny problem?

Wynajmujący nieruchomości są również nabywcami usług, np. mediów, czyli prądu, gazu, wody itd. Problem, jaki pojawi się wraz z KSeF, będzie dotyczył dostawców mediów, a rykoszetem dostaną wynajmujący, czyli odbiorcy prądu, gazu, wody. Dziś w razie wątpliwości czy nabywca towaru lub usługi jest podatnikiem VAT czynnym, zwolnionym, czy kupuje jako konsument, można było wystawić fakturę. W KSeF takiej dowolności nie będzie. Niektóre faktury będzie można wystawić w systemie, a innych nie. W KSeF trzeba będzie wystawić faktury podatnikom czynnym i zwolnionym z VAT.

Konsumentom natomiast nie będzie wolno wystawić faktury w KSeF. Jeśli sprzedawca się pomyli i wystawi taką fakturę, zapłaci karę pieniężną w wysokości wartości VAT (od 1 stycznia 2025 r.).

Dostawcy mediów będą więc musieli ustalić, czy danemu nabywcy (np. kupującemu prąd, gaz, wodę do wynajmowanego mieszkania) muszą wystawić:

• fakturę w KSeF (podatnikom czynnym i zwolnionym z VAT),
• fakturę poza KSeF (np. podmiotom zagranicznym, konsumentom),
• paragon (konsumentom).

Problem w tym, że nie mają oni jak tego sprawdzić. Nie ma żadnego rejestru podatników zwolnionych z VAT. Powstaje więc pytanie, jak dostawcy mediów mają ustalić, kto jest podatnikiem VAT zwolnionym.

Dodajmy do tej układanki jeszcze jeden element. Jak tłumaczy Kajetan Kubicz, adwokat, partner LTCA kierujący zespołem KSEF Expert, podatnicy zwolnieni z VAT nie posiadają dziś NIP, a Krajowy System e-Faktur będzie identyfikował podatników właśnie po NIP.

Odpowiedzią Ministerstwa Finansów na te problemy jest więc propozycja, aby podatnicy zwolnieni z VAT, w tym wynajmujący nieruchomości, uzyskiwali NIP. Dzięki temu:

• sami wystawią faktury z NIP na żądanie nabywcy,
• otrzymają faktury z własnym NIP od dostawców mediów.

Co ważne, wszystkie faktury dla i od podatników VAT zwolnionych będą w KSeF. W efekcie fiskus będzie mógł skontrolować po NIP, kto wystawił fakturę i kto ją dostał.

Skąd wiemy o propozycji Ministerstwa Finansów

Resort finansów przedstawił zmiany dla podatników zwolnionych z VAT w projekcie rozporządzenia z 23 listopada 2023 r., które ma zmienić rozporządzenie w sprawie wystawiania faktur. Ma ono zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2025 r., co rodzi kolejny problem (wyjaśniamy go na końcu artykułu).

— MF dostrzegło problem podatników zwolnionych z VAT i proponuje, aby od stycznia 2025 r. uzyskali oni obowiązkowo NIP — przyznaje Kajetan Kubicz.

Co wynika z projektu rozporządzenia

Projekt rozporządzenia przewiduje, że faktura dokumentująca dostawę towarów lub świadczenie usług zwolnionych od podatku powinna zawierać m.in.:

• numer, za pomocą którego podatnik jest zidentyfikowany na potrzeby podatku,
• numer, za pomocą którego nabywca towarów lub usług jest zidentyfikowany na potrzeby podatku bądź podatku od wartości dodanej, pod którym otrzymał on towary lub usługi.

Oznacza to, że na fakturze dokumentującej transakcję zwolnioną z VAT musi być NIP zarówno sprzedawcy, jak i nabywcy.

Ministerstwo Finansów przyznaje w uzasadnieniu projektu, że: dotychczas na takich fakturach nie trzeba było podawać NIP. Ponieważ jednak w KSeF podatnik (sprzedawca) oraz nabywca będą identyfikowani poprzez NIP, to również na fakturach dokumentujących sprzedaż zwolnioną z VAT musi być NIP podatnika i nabywcy. Dlatego “należało znowelizować omawiany przepis, poprzez ujęcie tych danych jako wymaganych na fakturze”.

Jak podkreśla Andrzej Nikończyk, projektowane zmiany nie dotyczą tylko faktur KSeF, ale wszystkich faktur, także papierowych i także konsumenckich, które będą poza KSeF.

Co to oznacza dla podatników, w tym wynajmujących nieruchomości

— Proponowane zmiany oznaczają więc, że w celu wypełniania obowiązków fakturowych realizowanych w ramach KSeF niektóre podmioty będą musiały uzyskać numer NIP. Warto o tym pamiętać i dopełnić odpowiednich formalności przed rozpoczęciem fakturowania w ramach KSeF. Z drugiej strony w ramach wystawiania e-faktury z tytułu dostawy zwolnionej z VAT trzeba będzie zadbać o uzyskanie numerów NIP nabywców – tłumaczy Magdalena Jaworska.

Będzie też problem w okresie między 1 lipca 2024 r. a 1 stycznia 2025 r.?

Kajetan Kubicz zwraca uwagę na jeszcze jeden problem. Powstanie on w okresie przejściowym, a więc pomiędzy 1 lipca 2024 a 1 stycznia 2025 r., kiedy podatnik VAT czynny zobowiązany do wystawienia faktury w KSeF może być pozbawiony takiej możliwości z uwagi na brak NIP kontrahenta zwolnionego.

Przypomnijmy, że KSeF od 1 lipca br. będą stosowali obowiązkowo podatnicy VAT czynni, a zwolnieni dopiero od 1 stycznia 2025 r. Zdaniem Kajetana Kubicza, w okresie przejściowym będzie zamieszanie.

Andrzej Nikończyk zwraca uwagę, że aby otrzymywać faktury, zwolniony podatnik powinien uzyskać NIP przed 1 lipca 2024, bo inaczej nie będzie ich w KSeF i mogą do niego w ogóle nie dotrzeć. Sprzedawca nie będzie miał bowiem obowiązku wysyłania ich także w inny sposób.

Nowe obowiązki MF wprowadza tylnymi drzwiami?

— Podsumowując, MF w projekcie rozporządzenia, wbrew przepisom ustawowym, wprowadza obowiązek rejestracji podatnika zwolnionego do VAT — ocenia Andrzej Nikończyk. Jeśli bowiem podatnik nie uzyska NIP, to nie będzie mógł wystawić faktury w sposób wynikający z zasad KSeF. A za brak faktury sprzedawcy grożą sankcje karnoskarbowe.

— Z kolei nabywcy, będący podatnikami zwolnionymi, jeśli chcą dostać fakturę, także muszą zarejestrować się do VAT (uzyskać NIP). Tylko że zamiast zmienić przepisy i wprost wymusić rejestrację, MF wprowadza obowiązek niejako tylnymi drzwiami – komentuje Andrzej Nikończyk.

— Moim zdaniem zamieszanie z podatnikami zwolnionymi to kolejny argument za zrównaniem obowiązków podatników czynnych i zwolnionych i przesunięciem terminu wejścia w życie KSeF dla wszystkich na 1 stycznia 2025 r. — uważa Kajetan Kubicz.

Autor: Łukasz Zalewski, dziennikarz działu prawnego Business Insider Polska