Prosił o zgodę na nowe okna – dobudował dwa piętra. Samowola budowlana w bloku wielorodzinnym. Czego nie wolno we wspólnocie mieszkaniowej?

Niedawno media nagłośniły przypadek samowoli budowlanej w jednym z bloków mieszkalnych. Właściciel dostał od wspólnoty zgodę na wymianę okien, a zamiast tego wybudował sobie dwa piętra. Kto i na jakiej podstawie wydał pozwolenie na rozbudowę bloku i kto za to wszystko zapłaci? Dowiedz się, co zrobić, gdy sąsiad naruszy przepisy wspólnoty mieszkaniowej.

Samowola budowlana w bloku w Tomaszowie Mazowieckim

W programie „Interwencja” pokazano przypadek mieszkańców bloku w Tomaszowie Mazowieckim, którzy stali się świadkami niecodziennej sytuacji. Jako wspólnota wyrazili oni zgodę na wymianę okien u jednego z sąsiadów, który mieszka na ostatnim, czwartym piętrze. Jak się okazało, właściciel lokalu postanowił poszerzyć zakres prac. Bez wiedzy reszty sąsiadów dobudował na dachu dwukondygnacyjne pomieszczenie, do którego dostać się można tylko z jego mieszkania.

Mieszkańcy bloku twierdzą, że zgodzili się jedynie na wymianę okien – gdyby chodziło o tak rozległy zakres prac, jak rozbiórka części dachu i dobudowanie dwóch pięter, na pewno trzeba by było podjąć kolejną uchwałę. A tak się nie stało. Właściciel mieszkania z dobudówką twierdzi, że potrzebną zgodę otrzymał od starosty, a ten z kolei w rozmowie z dziennikarzem stwierdził, że nic mu nie wiadomo na ten temat i z pewnością na tego typu prace nie wyraził zgody. Decyzja o pozwoleniu na budowę ostatecznie została zaskarżona do Wojewody Łódzkiego, a mieszkańcy czekają na dalsze postępowanie w sprawie samowoli budowlanej.

Samowolę budowlaną należy zgłosić do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. 123RF/marekusz

Czego nie wolno we wspólnocie mieszkaniowej?

Artykuł 22 ustawy o własności lokali mówi o tym, że czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

Zatem, aby podjąć jakąkolwiek decyzję w przypadku nadbudowy lub rozbudowy części wspólnej budynku, musi być zgoda wszystkich właścicieli. Co w tej konkretnej sytuacji może zrobić wspólnota mieszkaniowa z Tomaszowa Mazowieckiego poza zaskarżeniem pozwolenia na budowę do wojewody? Uchylenie pozwolenia będzie pierwszym krokiem do uznania nadbudowy za samowolę budowlaną i dążenie do jej rozbiórki.

Cała sprawa może się ciągnąć latami i finalnie zapewne doprowadzi do rozbiórki nadbudowy, która najprawdopodobniej powstała z naruszeniem prawa. Lista organów, które wspólnota może zainteresować tą sprawą, jest długa – od nadzoru budowlanego, badającego wpływ przebudowy na konstrukcję i bezpieczeństwo użytkowania obiektu, przez kominiarzy, odpowiedzialnych za odbiór przebudowanych i przedłużonych pionów kominowych – wyjaśnia Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl

Przypadki nielegalnej działalności budowlanej należy zgłosić do właściwego Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Jeśli w toku postępowania potwierdzi się popełnienie samowoli budowlanej oraz stwierdzi się niemożność jej legalizacji, wydany zostanie nakaz rozbiórki.

W tym przypadku legalizacja raczej nie wchodzi w grę, ponieważ nielegalnie dokonana nadbudowa aż dwóch kondygnacji bez wymaganych prawem zezwoleń i projektu budowlanego, może stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa użytkowania całego budynku, o innych negatywnych aspektach tego typu „inwestycji”, dotyczących choćby bezprawnej dewastacji architektury budynku czy zakłócania ładu przestrzennego nie wspominając – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Co może zrobić wspólnota, jeśli będzie dążyć do rozbiórki nadbudowy?

W tym konkretnym przypadku mamy do czynienia z przebudową istniejącego lokalu bez przeprowadzenia wymaganej procedury zgodnie z prawem budowlanym. Właściciel mieszkania, który dokonał dobudowy, nie uzyskał niezbędnych pozwoleń ani nie sporządził dokumentacji projektowej, co stanowi naruszenie przepisów budowlanych.

W tej sytuacji wspólnota powinna podjąć kroki w celu zaskarżenia decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę (co już de facto zostało zrobione) oraz dążyć do uznania przebudowy za samowolę budowlaną. Następnie, jako kolejny etap przygotowań do potencjalnej sprawy sądowej, wspólnota powinna wybrać rzeczoznawcę budowlanego i zlecić mu wykonanie ekspertyzy, która pozwoli ocenić wpływ przebudowy na konstrukcję budynku i bezpieczeństwo jego dalszego użytkowania.

Samowolę budowlaną należy zgłosić do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Jeżeli w trakcie postępowania potwierdzi on fakt popełnienia samowoli budowlanej, a jednocześnie uzna brak możliwości jej legalizacji, wyda nakaz rozbiórki. W tym przypadku legalizacja raczej nie wchodzi w grę, ponieważ nielegalnie dokonana nadbudowa aż dwóch kondygnacji bez wymaganych prawem zezwoleń i projektu budowlanego, może stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa użytkowania całego budynku – wyjaśnia Jarosław Jędrzyński.

Tego samego zdania jest Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus, specjalizującej się w zarządzaniu nieruchomościami. Jego zdaniem wszelkie niezgodne i budzące wątpliwości prace budowlane na terenie nieruchomości należy zgłosić do nadzoru budowlanego, który następnie wyda stosowną decyzję.

W mojej opinii powinna ona stanowić o przywróceniu stanu pierwotnego lub wykonaniu prac zgodnych z wydanym pozwoleniem na budowę – dodaje.

Czy wspólnota może zostać obciążona kosztami za dobudówkę?

Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl tego typu dobudówka nie stanowi części wspólnej nieruchomości, co oznacza, że nie ma podstaw do podwyższenia opłat dla pozostałych mieszkańców.

Jednak każda zmiana parametrów wcześniej istniejącego lokalu, w tym przypadku dość radykalna, wymusza zmianę jego udziału w nieruchomości wspólnej, a także zmianę wysokości udziałów we wszystkich księgach wieczystych lokali we wspólnocie. Wymaga to kolejnych uchwał wspólnoty, niezbędnych do przeprowadzenia odpowiednich czynności przez zarząd. Tak dzieje się w przypadku legalnych inwestycji nadbudowy lub przebudowy lokalu – dodaje.

Warto też zwrócić uwagę na jeszcze jedną kwestię. Nadbudowa dwóch pięter może również dotyczyć mieszkańców sąsiednich domów, którym być może została odebrana część światła słonecznego na skutek zwiększenia strefy oddziaływania dobudówki. Oni również mogą być zainteresowani sprawą samowoli budowlanej, aby chronić swoje interesy związane z użytkowaniem nieruchomości.

Źródła:

Interwencja, Zgodzili się na wymianę okien. Sąsiad dobudował dwa piętra bloku

LexLege, Art. 22. własność lokali