Vlastníci nemovitostí musí zajistit stavební dokumentaci, odpovídající jejich skutečnému stavu. Jinak hrozí pokuta až 400 000 Kč

Většina nemovitostí, a to bohužel nejen těch postavených v předchozích letech, nemá dostatečnou dokumentaci o svém současném vzhledu. Jinými slovy, během let používání se tu a tam posunula nebo přidala stěna, přibyl balkon, terasa, zkrátka přibylo nebo naopak ubylo mnoho nejrůznějších stavebních úprav, o kterých existuje jen minimální nebo dokonce žádná dokumentace. Jediný důkaz o existenci je ten vizuální. S tím je ale od letošního roku konec.

Od 1. ledna 2024 totiž nový Stavební zákon stanovuje povinnost každého vlastníka stavby mít stavební dokumentaci v podobě odpovídající jejímu aktuálnímu stavu. Nově za její neexistenci mohou stavební úřady ukládat sankci až 400 tisíc korun.

Dle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. ustanovení § 245 je stavebník povinen:

• Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu a stavba byla povolena nebo povolení podle právních předpisů platných při provedení stavby nevyžadovala, je vlastník stavby povinen pořídit pasport stavby.

(2) Nejsou-li zachovány doklady, z nichž by bylo možné zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním určena.

(3) Neplní-li vlastník stavby povinnost podle odstavce 1, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil pasport stavby. Rozhodnutí o nařízení pořízení pasportu stavby se vydává jako první úkon stavebního úřadu v řízení. Není-li třeba pasport stavby doplnit, změnit nebo jinak přepracovat, stavební úřad jej ověří.

Je nutné nechat vypracovat dokument, který napraví nepravdivé zákresy či chyby z původní projektové dokumentace a upraví je do podoby odpovídající současnému stavu provedení stavby a aktuálně platné legislativě. Zdroj: Canstockphoto

Co to znamená pro běžného občana?

V praxi to znamená vypracování dokumentu, který napraví nepravdivé zákresy či chyby z původní projektové dokumentace a upraví je do podoby odpovídající současnému stavu provedení stavby a aktuálně platné legislativě. Tato zjednodušená dokumentace, tzv. pasport stavby, se obvykle provádí v situacích, kdy není k dispozici původní projektová dokumentace z důvodu ztráty, nebo již tato dokumentace neodpovídá skutečnosti nebo již není platná.

Pasport stavby bude potřeba v těchto situacích:

–  k rekonstrukci domu jako podklad pro projekt stavebních úprav domu

• při plánování větších stavebních zásahů do objektu na př. nástavby, přístavby
• při změně využití objektů nebo jejich částí

–  pro prodej nemovitosti, z pasportu vyčte zájemce o koupi parametry domu, jako jsou rozměry místností, celkové dispozice a členění domu.

–  v případě nepovolené (černé) stavby nebo na černo provedených úprav v domě, v některých případech je možné dodatečně stavbu povolit

• pro údržbu stavby, hlavně u větších staveb, jako jsou bytové domy, se čas od času mění stoupačky, opravuje střecha nebo mění výtah. Nové stoupačky je třeba zakreslit do výkresů skutečného stavu domu, aby byla možná jejich následná údržba a další výměna

–  při pronajímání nemovitosti – je součástí nájemní smlouvy

–  pro odstranění stavby – do skutečného stavu stavby se zakreslí postup bourání

–  pro banku v případě žádosti na poskytnutí hypotéky

• při žádosti  o realizaci průkazu energetické náročnosti budovy

–  pokud katastrální úřad při digitalizaci katastrálních map a při revizi katastru nemovitostí zjistí nesrovnalosti se skutečným stavem.

• u SVJ při změně vlastnictví v případě, že není ani v archivech Stavebního úřadu dochována původní dokumentace nebo původní dokumentace vykazuje stavební změny oproti skutečnému stavu

Pasport stavby budete potřebovat mj. i při prodeji domu. Zdroj: Canstockphoto

Jak vypadá pasport stavby, vypracovaný dle Přílohy č.14, odst.2 Vyhlášky č. 499/2006 Sb.:

• jde o zjednodušenou, ale komplexní dokumentaci, která vychází ze zaměření nemovitosti
• základem jsou výkresy, zobrazující současný charakter nemovitosti, tj. situace, půdorysy, řezy. pohledy  

–  nedílnou součástí jsou Technická zpráva a Průvodní zpráva,  kde jsou popsány všechny informace, které se týkají skutečného využívání všech prostorů v nemovitosti.

Při pořizování pasportů nebo stavebních úprav je proto vhodné se obrátit na příslušný odborný Ateliér, kde vám poradí a  zajistí architektonické služby.

Zdroj info: Stavební zákon, Atelier 3×3

VSTUPNÍ ÚDAJE

• Investor: Václav Zahradník, Pod Ptáčnicí 1356, 25 228 Černošice
• Adresa stavby : Na Výšince č.p. 748, Praha Radotín
• Pozemek stavby: č.parc. 930, kú Radotín, výměra 442 m2
• Zastavěná plocha: cca 195 m2
• Počet podlaží: 1 částečné PP, 2 nadzemní podlaží, 1 podkroví
• Využití dle KN: rodinný dům

HISTORIE

Stávající objekt byl, povolován a realizován na sklonku třicátých let 20.století a byl uveden do užívání v  dne 24.7.1936. Byl definován jako obytný dům.

Původně obsahoval tyto prostory:

PP             –  částečné podsklepeno, sklepy, kotelna,

1.NP          –  2 byty, garáž, HPP (hrubá podlažní plocha) cca 190,51 m2

2.NP          –  1 byt, ordinace lékaře, HPP (hrubá podlažní plocha) cca 190,51 m2

Podkroví  –  1 byt, půda, HPP (hrubá podlažní plocha) cca 159,23 m2

Následně v průběhu let došlo k dispozičním úpravám jednotlivých bytů, na které nebylo vydáno řádné stavební povolení.

TECHNICKÝ STAV BUDOVY

Aktuálně nebyl proveden stavebně technický průzkum domu.  Z místního šetření  vyplynulo, že jsou v budově v 1. a 2. NP provedeny nepovolené stavební úpravy. Místnosti zde jsou nově omítnuty, v celém objektu jsou vyměněna okna. Podlahy nebyly rekonstuovány.  Stav vedení technických sítí není znám.  V podlahách jsou z dřívější doby odkryty sondy do stropů, bez známého výsledku šetření.

V jihovýchodním nároží v 1.PP je viditelné poškození zdiva zřejmě z důsledku zatékání ze střešního svodu.

NÁVRH NOVÉHO VYUŽITÍ

Objem budovy, její využití i její zásadní vzhled zůstane zachován. Do nosné konstrukce bude zasahováno jen v případě nutnosti probourání nových dveřních otvorů a oken, nutných pro nové dispoziční řešení jednotlivých bytů.

Předpokládá se toto nové využití:

PP             –  sklepy, centrální kotelna pro případ, že nebude možno z technických důvodů realizovat  vytápění jednotlivých bytů samostatnými systémy

1.NP          –  hlavní vstup z ulice Na Výšince, chodba, schodiště,  2 byty

2.NP          –  3 menší byty, variantně 2 byty, schodiště

Podkroví  –  2 podkrovní byty, schodiště

Požadavky  na specialisty

• STATIKA:

  – celkové posouzení únosnosti budovy vzhledem k novým dispozičním úpravám a umístěním příček do jiných poloh,

  – posouzení technického stavu krovu

  – posouzení možnosti vybourání nových dveřních otvorů, případně okenních v nosných zdech,

– posouzení stavu stávajících trámových dřevěných stropů ve všech podlažích, jsou obavy, že se houpu více, nežli je běžné,

– posouzení možnosti doplnění izolace proti kročejovému hluku

  – posouzení stavu narušeného zdiva jihovýchodního nároží v 1.NP.

• POŽÁRNÍ OCHRANA:

každý byt bude samostatným požárním úsekem

• KANALIZACE:

řešení odkanalizování cca 7 bytů, nutno prověřit stav stávajících stoupaček.

• VODOVOD:

řešení zásobování vodou cca 7 bytů, nutno prověřit stav stávajících stoupaček.

• PLYN:

Plyn není do objektu zaveden, nutno řešení nové přípojky plynu. Objekt bude vytápěn plynem. Řešit rozvody plynu v celém objektu.

• VYTÁPĚNÍ:

Optimálně bude mít každý byt svůj kotel na plyn. Není ovšem prokázáno, že stávající komíny ve střední nosné zdi budovy jsou technicky v takovém stavu, který umožní vyvložkování komínů.

Druhou možností je vybudování kotelny v PP domu, v místé původní kotelny na uhlí.

• Rozvody SILNOPROUD:

Řešit rozvody pro osvětlení a zásuvky.

• Rozvody SLABOPROUD:

Řešit rozvody wifi, internet a další dle domluvy.

Pokud to dispozice dovolí, vybudovat v bytě malé kolektory pro snadnost následného přístupu k rozvodům silnoproudu i slaboproudu.

• ZABEZPEČOVACÍ SYSTÉM

Centrální zabezpečovací systém pro celý objekt nebude předmětem řešení