Návrat výměnků. Vedle domů bude možné postavit bydlení pro děti nebo prarodiče

Dva rodinné domy na jednom pozemku. Novou příležitost pro rodiny přinese už brzy změna stavebního zákona ohledně výměnků. Nalákat na bydlení vedle starých rodičů a pomoct mladým s bytovou krizí má i zjednodušení procesu výstavby.

Dva rodinné domy na jednom pozemku? Novou příležitost pro rodiny přinese už brzy změna stavebního zákona ohledně výměnků. Ilustrační snímek

Nejslavnější postavu výměnkářky zná asi každý Čech. Babička spisovatelky Boženy Němcové vytvořila obraz spokojeného soužití s dcerou a vnoučaty. Už v 19. století se jednalo o právní vztah. Vcelku detailní. Jak uvádí císařský zákoník s právem okna, okapu nebo trámu, právem na dešťovku, na průhon dobytka nebo na jeho pastvu.

Podoba a podmínky pro „vejminky“ se v průběhu let měnily. Představovaly místo k dožití stárnoucích rodičů poté, co předali hospodářství dětem. Oddělený prostor, ale spíš závazek než specifická stavba. V současnosti našly využití především ve vícegeneračních domech.

Jakým chybám se vyhnout při stavbě domu či jeho rekonstrukci?

Fungoval typicky tak, že rodič (tedy dosavadní vlastník) daroval či jinak převedl svou nemovitost na své dítě. Spolu s tím si pro sebe zajistil možnost doživotního bydlení a materiální pomoc od nového vlastníka. Toto právo pak bylo jako věcné břemeno zapsáno do katastru nemovitostí.

Dosud nicméně nebylo možné za účelem výměnku postavit na pozemku další, novou stavbu rodinného domu. To se mění s novelou stavebního zákona s účinností od července. „Největší změnou oproti stávající úpravě je bezpochyby možnost postavit na jednom pozemku dva rodinné domy,“ uvedl právník Martin Tůma z advokátní kanceláře endors.

Typicky pro venkov má návrat výměnků v nové podobě přinést zvýšení možnosti vlastního bydlení. Věří v to poslankyně za STAN a předsedkyně Sdružení místních samospráv Eliška Olšáková.

„Je to určeno pro rodiny – pro mladé lidi nebo naopak seniory. Zafunguje u majitelů rodinných domů s dostatečně velkým pozemkem. Není to komerční záležitost. Podařilo se nám prosadit, aby takové bydlení nemohlo sloužit k podnikání. Abychom zamezili ubytování typu Airbnb,“ řekla Deníku.

Mobilní domy se v Česku v posledních letech rozšířily jako rychlá a relativně levná alternativa bydlení či rekreace:

Podle ní to mladým lidem ulehčí získat bydlení v blízkosti rodiny, navíc je šance, že obce nepřijdou o občany, kteří kvůli bydlení pokukují po městě. V otočeném gardu starší lidé dožijí v místě, ale v novém domě, který bude vystaven pro jejich potřeby – bez schodů, prahů nebo s odpovídajícími koupelnami. „Může to v budoucnu pomoci síti sociálních služeb, která je nedostatečná. Navíc senioři si přejí zůstávat co nejdéle doma,“ doplnila Olšáková.

Dům má limity, ale je jednodušší ho postavit

A samotná stavba? Je nutné splnit určené podmínky: maximálně 80 metrů čtverečních zastavěné plochy, maximálně 5 metrů výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím, bez podsklepení nebo umístění dva metry od sousedů. „Prostorová limitace záměru omezuje možnou zátěž pro území i sousední pozemky, zároveň však poskytuje dostatečný prostor pro realizaci tak, aby stavba mohla plnit svůj účel, kdy tato výměra užitné plochy představuje minimální standard pro potřeby bydlení,“ stojí v odůvodnění úpravy zákona.

Výměnek bude možné povolit ve zrychleném řízení, a to pokud bude dle zákona takzvanou jednoduchou stavbou, tedy pokud stavebník splní podmínky. „Prvním úkonem v řízení bude vydání povolení. Po dokončení stavby bude možné pouze oznámit zahájení bydlení stavebnímu úřadu. Bez nutnosti kolaudace,“ vysvětlil Tůma. Při výstavbě svépomocí postačí zajištěné odborné vedení stavbyvedoucího. Bez projektantů s více razítky.

I takto může vypadat výměnek pro aktivní rodiče:

Experti očekávají také snahy o vznik výměnků v režimu drobné stavby, s rozlohou do 40 metrů čtverečních. Důvodem je možnost stavby svépomocí, bez povolení stavebního úřadu a bez nutnosti kolaudace. Má to však háček. „Taková stavba by neměla sloužit k bydlení, ale pouze s bydlením souviset. Proto se domníváme, že využití tohoto režimu možné nebude. Je však otázkou, jakým způsobem se výklad nové úpravy vyvine,“ uvedl Tůma.

Výměnek nově

• cílem nové úpravy ve stavebním zákoně (s účinnosti od 1. července 2024) je zjednodušení procesu povolování stavby a následné výstavby a alespoň částečně přispět k řešení současné bytové krize

• maximálně 80 m2 zastavěné plochy

• maximálně 5 metrů výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím

• bez podsklepení (sklep může být postaven mimo plochu výminku)

• stavba musí stát na pozemku rodinného domu (aby nedocházelo k zastavování ploch, které k tomu neurčil územní plán)

• musí být funkčně spojen se stávající stavbou rodinného domu (zde není ještě zcela jasné, co je tím dle zákona myšleno: výměnek bude zpravidla využívat stejné přípojky na veřejné sítě, zařízení na vsakování dešťových vod nebo zejména stejné napojení na veřejné komunikace – jako rodinný dům)

• umístění nejméně 2 metry od hranic pozemku

• alespoň 50 procent celkové plochy pozemku musí zůstat nezastavěno kvůli vsakování dešťové vody

• stavbu není možné využívat pro podnikatelskou činnost (tento požadavek má bránit zejména zneužívání pro krátkodobé bydlení typu Airbnb)