Particuliere beleggers verkopen massaal hun huurpanden: een deel gaat naar kopers met hogere inkomens

ANP/Bart Maat

Jarenlang kochten particuliere beleggers vooral woningen om te verhuren, maar die trend is inmiddels omgeslagen. Particuliere huisbazen gooien hun panden massaal in de verkoop, door overheidsmaatregelen die verhuren minder rendabel maken.

Dat meldt economenplatform ESB, dat de transactiedata van het Kadaster onder de loep nam. Het gaat hierbij om de transacties van bestaande woningen tussen 2009 en 2023. De woningen werden door beleggers opgekocht van, of verkocht aan woningbezitters. Nieuwbouw, gesplitste woningen en transacties tussen beleggers en woningcorporaties zijn dus niet meegenomen.

Volgens de onderzoekers, die onderscheid maken tussen bedrijfsmatige en particuliere beleggers, worden de verschuivingen in de op- en verkoop van woningen vooral veroorzaakt door die laatste groep. Bedrijfsmatige beleggers verkopen al jaren méér woningen dan ze opkopen.

Particuliere beleggers verkopen pas sinds 2021 méér woningen dan ze opkopen, daarvoor was dat andersom. De trend van particuliere verhuurders die hun bezit in de verkoop doen, heeft in 2023 doorgezet, blijkt uit de transactiedata.

Trend slaat om van opkopen naar verkopen

We zetten hieronder een aantal cijfers uit het onderzoek op een rij:

• Sinds 2009 hebben beleggers (bedrijfsmatig en particulier) bijna 50.000 méér woningen verkocht aan huiseigenaren dan dat ze van woningbezitters kochten.
• Sinds 2009 verkochten particuliere beleggers 17.300 woningen meer dan dat ze opkochten.
• In 2023 verkochten beleggers (bedrijfsmatig en particulier) een recordhoeveelheid van netto 11.700 woningen aan woningeigenaren. Dat komt neer op 1 procent van de huurvoorraad.
• Tussen 2016 en 2020 hadden particuliere beleggers 25.900 meer woningen opgekocht dan dat ze verkochten
• In 2023 verkochten particuliere beleggers 6.800 woningen meer dan dat ze opkochten.

Volgens de onderzoekers hangen de bovenstaande ontwikkelingen samen met maatregelen die de overheid heeft genomen op de woningmarkt, hoewel ze niet kunnen vaststellen in welke mate dit het geval is.

Zo kunnen gemeenten sinds 1 januari 2022 opkoopbescherming toepassen in buurten waar goedkope en middeldure koopwoningen schaars zijn. Bepaalde woningen kunnen niet zomaar opgekocht worden voor de verhuur, waardoor kopers die er zelf in willen wonen meer kans maken.

Hogere belasting op woningverhuur in box 3 drukt rendement

Daarnaast zijn er maatregelen die het rendement van particuliere beleggers drukken, waardoor verhuren minder aantrekkelijk wordt. Zo betalen beleggers meer overdrachtsbelasting, 10,4 procent tegen 2 procent voor kopers die de woning zelf gaan bewonen.

Ook is gesleuteld aan de regels voor het opgeven van de waarde huurwoningen in box 3 van de inkomstenbelasting. Het komt erop neer dat verhuurde woningen voor een hogere waarde opgegeven moeten worden, waardoor verhuurders er meer belasting over betalen in box 3.

Bovendien hangt beleggers een mogelijke aanpassing van de huurwet boven het hoofd, waarbij veel middenhuurwoningen in de vrije sector, bij een nieuw huurcontract onder de gereguleerde (sociale) huur gaan vallen waar huurprijsbescherming geldt. De huur dan zou in veel gevallen onder de 1.000 euro per maand duiken.

Het verkopen van huurwoningen, wat particuliere beleggers nu dus in toenemende mate doen, heet in vakjargon uitponden. Hier is veel om te doen, omdat met uitponden de huurvoorraad slinkt en minder mensen hier terechtkunnen in de krappe woningmarkt.

Beleggers verkopen goedkopere woningen en kopen duurdere woningen

De Europese Commissie waarschuwde in 2023 voor een lager aanbod aan schaarse huurwoningen, waardoor vooral huishoudens die te veel verdienen voor sociale huur en te weinig om te kunnen kopen. Minister De Jonge gaf juist aan dat de verkoop van huurwoningen kopers meer kansen kan geven op de woningmarkt en eerdere opkoop goed kan maken.

In het lagere segment komen kopers nu inderdaad makkelijker aan een voormalige huurwoning, blijkt uit het onderzoek.

Volgens de onderzoekers kochten beleggers tussen 2016 en 2020 vooral goedkopere woningen op. Terwijl de prijs van woningen die ze verkochten dichter bij de prijs lag die ‘gewone’ kopers voor een woning betaalden.

In 2023 was het andersom. Beleggers kochten vooral duurdere woningen, terwijl ze relatief goedkope woningen van de hand deden. Hierbij is een toename van het aandeel woningen dat verkocht wordt door particuliere beleggers, die veel relatief goedkope woningen in grote steden bezitten.

Schaarste op de huurmarkt, maar kopers maken meer kans

Deze toename van verkochte huurwoningen in het lagere segment, zorgt inderdaad voor schaarste op de huurmarkt. Maar kopers kunnen in dit segment makkelijker een woning bemachtigen, concluderen de onderzoekers.

Zij halen eerder onderzoek uit 2022 aan, waarin aangetoond werd dat de opkoop van woningen in het lagere segment ‘significant’ daalde door de opkoopbescherming. En dat deze woningen nu worden gekocht door starters.

Maar die kopers zijn niet dezelfde mensen als die zouden huren. Ze hebben ‘aanzienlijk’ hogere inkomens dan de huurders die er anders zouden hebben gewoond. Ook wonen ze er met minder huisgenoten, aldus de onderzoekers.

LEES OOK: Huur je voor €1.200 of €1.500 per maand? Zoveel huis kun je kopen als je dat bedrag voor een hypotheek betaalt