Migros-Shoppingcenter: Was passiert mit den Einkaufszentren, wenn alle Fachmärkte verkauft oder geschlossen werden?

Am Hauptsitz der Migros prangen auch Logos von Tochterfirmen, die abgestossen werden sollen. Michael Buholzer / Keystone

Bei der Migros gilt es ernst. Alles, was nicht zum Kerngeschäft gehört, soll verkauft werden. Zum Kerngeschäft werden neben dem Supermarktgeschäft auch die Bereiche Finanzen (Migros Bank) und Gesundheit (Medbase) gezählt. Abgestossen werden vor allem die Fachmärkte, aber auch Teile der Migros-Industrie.

Melectronics ist bereits weg. Wie vergangene Woche bekannt wurde, übernimmt Mediamarkt einen Grossteil der Filialen. Auch bei SportX zeichnet sich eine Lösung ab: Laut Quellen zeigt vor allem Deichmann Interesse, viele Standorte zu übernehmen. Daraus könnten Ochsner-Sport-Filialen oder andere Deichmann-Formate entstehen: Zu Deichmann gehören auch Ochsner Shoes, Dosenbach und die Sneaker-Kette Snipes.

Unklar bleibt, wer sich für das Reisebüro Hotelplan oder die beiden Fachmarktformate Micasa und Do it + Garden interessieren könnte. Im Baumarktbereich ist Coop mit Jumbo gut aufgestellt. Möbelhäuser zeigen keine Expansionspläne. Höchstens Ikea sucht gelegentlich zentrale Standorte für kleine Flächen, in denen die Kundschaft Küchen oder Kleiderschränke mit Beratern planen und bestellen kann.

Unmittelbar keine zusätzlichen Leerstände

Was bedeuten die Fachmarkt-Verkäufe und möglichen Schliessungen für die Migros als Vermieterin? Der orange Riese besitzt schweizweit rund 40 grössere und 30 mittlere und kleinere Einkaufszentren. Ist mit Leerständen und rückläufigen Mietzinseinnahmen zu rechnen?

Der Shopping-Center-Experte Marcel Stoffel relativiert. Wo Formate mehrheitlich übernommen werden, wie bei Melectronics und möglicherweise SportX, bleiben die Flächen vorerst belegt. Mediamarkt übernimmt die Mietverträge von Melectronics. Auch dort, wo Flächen tatsächlich frei werden, dürften seiner Ansicht nach neue Mieter zu finden sein.

Es gebe genügend Firmen, die in der Schweiz expandieren wollten, wie etwa die beiden Drogerieketten Müller und Rossmann oder auch der Discounter Action, sagt Stoffel. Allenfalls könne die Migros ihre Mietzinserträge in gewissen Shoppingcentern sogar steigern, weil die bisherigen Migros-Formate keine besonders hohen Mieten zahlten. Bei Drittmietern könne man mehr verlangen. Ob die Migros diese Läden in ihren Centern will, ist eine andere Frage, schliesslich handelt es sich in gewissen Sortimentsbereichen um Konkurrenten.

Dass es an guten Standorten Nachfrage für frei werdende Flächen gibt, zeigt das Beispiel Glattzentrum. Das umsatzstärkste Shoppingcenter der Schweiz gehört seit dem Jahr 2020 nicht mehr der Migros. Neben dem Migros-Supermarkt gibt es dort jedoch nach wie vor viele Migros-Formate, wie Do it + Garden, Denner, Ex Libris oder Hotelplan.

Verändertes Einkaufsverhalten

«Seit die Migros im Februar den Verkauf verschiedener Tochterfirmen kommuniziert hat, werden wir mit Mietanfragen überhäuft», sagt der Centerleiter Rageth Clavadetscher auf Anfrage. Die Nachfrage sei da. Allerdings könne das Glatt über diese Flächen nicht verfügen, da sie an die Migros vermietet seien. Die Migros wird sich wohl selber um die Untervermietung kümmern.

Schwieriger wird es für weniger zentral gelegene Einkaufszentren wie beispielsweise den Rheinpark in St. Margrethen, die bereits mit Leerständen kämpfen. Die Center stammen aus einer Zeit, in der die Leute einmal pro Woche den Grosseinkauf erledigten. Indem die Migros Einkaufszentren baute und selber betrieb, konnte sie sicherstellen, dass für diesen Wocheneinkauf all ihre Formate an einem Ort vereint waren.

Heute geht man lieber sechsmal die Woche klein einkaufen als einmal gross, und was an Grosseinkäufen übrig bleibt, wird gerne online erledigt. Nun hat die Migros mit ihren Einkaufszentren einen Klotz am Bein. Soll sie ihre Center behalten?

Die wichtigste Konkurrentin Coop besitzt zwar ebenfalls 41 Einkaufszentren. Aber die Situation ist nicht vergleichbar. Zum einen setzt Coop schon länger auch auf kleinformatige Läden. Obwohl umsatzmässig kleiner als die Migros, hat Coop rund 300 Läden mehr. Zum anderen behält Coop seine Töchter Interdiscount/Fust, Livique, Jumbo, Import Parfumerie und Christ und kann damit grosse Teile seiner Center füllen. Bei der Migros wird dies in Kürze nicht mehr der Fall sein.

Damit verändert sich die Ausgangslage: Wenn es künftig ausser dem Migros-Supermarkt nur noch Drittmieter in einem Einkaufszentrum hat, ist eine Detailhändlerin nicht mehr die beste Eigentümerin. Dann braucht es Centerleiter-Profis, die über die Migros-Interessen hinaus denken, wie dies unter anderem im Glattzentrum der Fall ist: Dort gibt es beispielsweise seit dem vergangenen Herbst trotz starker Migros-Präsenz auch einen Aldi.

Noch keine Angaben zur Immobilienstrategie

Was die Migros mit ihren Shoppingcentern plant, ist unklar. Zur Immobilienstrategie hat sich die neue Migros-Führung unter Mario Irminger bisher nicht geäussert. Auch auf Anfrage gibt sich die Detailhändlerin zugeknöpft: «Die von den Genossenschaften individuell festgelegte Immobilienstrategie steht nicht für eine Veröffentlichung zur Verfügung», heisst es.

Klar ist aus dieser Antwort, dass dieses Thema – wie viele andere – bis jetzt nicht zentral behandelt wird. Die Migros ist in zehn unterschiedliche Regionalgenossenschaften unterteilt, und die Führung der Shoppingcenter fällt in deren Kompetenz. Auch die Regionalgenossenschaften gaben keine Auskunft zu ihrer Immobilienstrategie.

Irgendwann wird die Frage aufkommen müssen, denn das Betreiben von Shoppingcentern gehört kaum zum Kerngeschäft. Als der Migros-Genossenschafts-Bund (MGB) vor vier Jahren das Glattzentrum verkaufte, hiess es, die Immobilienbewirtschaftung gehöre nicht zu den strategischen Schwerpunkten des MGB. Auch die Migros Zürich verkaufte in den vergangenen Jahren immer wieder Immobilien, darunter das Einkaufszentrum Witikon.

Mit Immobilienverkäufen die Erfolgsrechnung aufhübschen

Diese Verkäufe könnten allerdings auch einem anderen Ziel gedient haben: Die unbefriedigenden Ergebnisse der Genossenschaft Zürich hätten in den vergangenen Jahren noch schlechter ausgesehen, wenn nicht immer wieder eine Immobilie verkauft worden wäre.

Das Gleiche gilt für oberste Migros-Stufe. Dass im Jahr 2020 ein glanzvoller Gewinn (Ebit) von 1,63 Milliarden Franken ausgewiesen werden konnte, lag vor allem an den veräusserten Liegenschaften. Wie im Geschäftsbericht nachzulesen ist, stammten 1,2 Milliarden aus den Verkäufen von Liegenschaften, davon 700 Millionen aus den Globus-Immobilien. Der Rest dürfte grösstenteils auf den Verkauf des Glattzentrums zurückzuführen sein.

Die Liegenschaften stehen bei der Migros jeweils zu Anschaffungswerten (plus Investitionen) in den Büchern. Damit sind die Chancen gross, an guten Lagen bei einem Verkauf einen grossen Gewinn zu machen – nur schon wegen der Marktentwicklung.

Das operative Geschäft von Globus hingegen dürfte beim Verkauf zu einem weiteren Abschreiber geführt haben, so wie im Jahr davor die Verkäufe der Depot-Gruppe und M-way, die zu einem Verlust von insgesamt 485 Millionen Franken geführt haben. Mit den Liegenschaftenverkäufen liess sich das gut kaschieren.