Créditos hipotecarios: qué tener en cuenta para cumplir el "sueño de la casa propia"

La espiralización de la inflación en los últimos años fue alejando el “sueño de la casa propia” a través de una merma en la oferta de créditos hipotecarios por parte de las entidades bancarias.

Con un nuevo horizonte de caídas en los índices inflacionarios para los próximos meses en los últimos días aparecieron dos propuestas de financiamiento.

El Banco Hipotecario anunció un crédito de hasta $250 millones, a pagar en hasta 360 meses (30 años), con ajuste de cuota UVA.

La cuota no puede representar más del 25% anual y el ajuste de la cuota se hace por UVA (luego del 2° año + 8,5%).

Según Federico González Rouco, especialista en temas inmobiliarios de Empiria Consultores, por cada US$ 50.000  de préstamo (no de valor de la vivienda), a 25 años de plazo, son $400.000 de cuota y hacen falta ingresos en blanco de US$ 1,6 millón del hogar deudor. Para US$ 100.000 son $800.000 de cuota y $3,2 millones de ingreso. Estos cálculos están hechos tomando un valor del dólar a $1.000.

Por su parte, el Banco Ciudad lanzó dos líneas de crédito hipotecario, ambas con cuotas UVA y con tasa de 3,5% (para el microcentro de la CABA) y de 5,5% para las viviendas ubicadas donde el Banco Ciudad tenga presencia.

El financiamiento cubre hasta el 75% del valor de la vivienda y el plazo máximo a pagar es de 20 años. La cuota debe ser hasta el 25% de los ingresos netos del solicitante y/o de su grupo familiar.

La línea microcentro es por la intención de residencializar la zona. Se aprobó una ley en 2021.

“Por cada 50 mil dólares de crédito, la cuota inicial es de $350.000, con la tasa del 5,5%. Si el crédito es para el microcentro, la cuota es más baja: $290.000 aproximadamente”, afirmó González Rouco.

El economista comentó a PERFIL que para estos créditos “por ahora la demanda va a ser poca, porque los ingresos están en niveles bajos. Pero, si todo sale bien, es el primer paso de un proceso interesante”.

Construcciones – Emprendimientos

Qué son los créditos UVA

Los Créditos Hipotecarios UVA son préstamos ofrecidos por una entidad financiera a largo plazo, cuya devolución se realizan con intereses que varían en función de la inflación.

Las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), son unidades monetarias relacionadas con el costo promedio del metro cuadrado de la vivienda a construir.

Su monto se actualiza a partir del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) generado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), que se basaen el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que elabora el Instituto Nacional de Estadística y Censos de la República Argentina (INDEC).

Por ello, las UVA dependen del valor inflacionario, por lo que sus intereses varían a lo largo del tiempo -a diferencia de las tasas fijas, que se mantienen estables a lo largo del préstamo.

El importe total del crédito y sus cuotas se traducen en UVA, cuyos valores son alterados en simultáneo de acuerdo al aumento de la inflación. Además se debe considerar la tasa de interés aplicada por cada entidad bancaria.

Para calcular el monto total de la deuda, se debe multiplicar las UVA pendientes a cancelar por el valor de UVA de ese momento y el valor de la inflación.

Recomendaciones para considerar un crédito hipotecario

Desde Informe Inmobiliario brindaron recomendaciones antes de tomar la decisión de pedir un crédito hipotecario:

• No creer todo lo que se lee en Twitter.
• Buscar fuentes de datos confiables.
• Hacer análisis individuales.
• Tomar decisiones propias.
• Y por sobre todo, refutar las propias hipótesis.

Presión sobre los Precios

“Si hay un banco ofreciendo crédito, no debe faltar mucho para que otros bancos se sumen a la iniciativa”, afirmaron a PERFIL desde Informe Inmobiliario.

Con la posibilidad de tomar créditos hipotecarios, podría aumentar la demanda de propiedades, generando un aumento de precios de las propiedades.

“El valor promedio del metro cuadrado en CABA viene aumentando en los últimos seis meses de manera consistente en dólares reales. Sin embargo, a US$ 1.850, todavía está por debajo del promedio, que es de US$ 2.000”, señalaron.

“En la medida que se sume gente al mercado que antes no podía comprar, el mercado se va a mover más. No es lo mismo que el ‘boom’ de 2017 donde el valor del metro ya estaba en máximos. Acá hay espacio para subir y seguir transaccionado”.