1기 신도시 선도지구 선정 '눈앞'...공모지침 살펴보니
지난 25일 발표한 분당 신도시 선도지구 선정 공모 지침 주민동의여부./ 사진 = 성남시 제공
[데일리임팩트 한나연 기자] 분당, 중동 등 1기 신도시가 속한 각 지자체가 재건축 선도지구 선정 기준을 속속 발표하고 있다. 분당이 선정 기준에 가장 큰 변화를 준 가운데, 대단지 특혜 의혹, 상가 소유주와의 갈등 우려 등 선정 기준에 반발하는 목소리도 나오고 있다.
성남시, 분당 세부 배점 기준 확정...단지 수보다 참여 가구 수 비중↑
28일 업계에 따르면 최근 성남시는 시 홈페이지를 통해 분당 신도시 선도지구 선정 공모 지침을 공고했다.
앞서 지난달 국토교통부는 1기 신도시 선도지구 선정에 대한 평가 기준을 제시한 바 있다. 배점 항목은 △주민동의 여부(60점) △정주환경 개선의 시급성(6점) △도시기능 활성화 필요성(15점) △정비사업 추진의 파급효과(19점) △사업의 실현 가능성 (가점 2점) 등 5가지로 구성됐다.
이에 따라 성남시는 분당신도시 지역 여건을 반영하고 전문가 및 주민 의견을 검토해 세부 배점 기준을 확정했다. 지침에 따르면, 대상 구역 내 토지등소유자 중 선도지구 공모 신청 조건은 △전체 50% 이상 동의 △단지별 50% 이상 동의 △구역 내 상가 20% 이상 동의 등을 갖춰야 한다.
분당은 지자체 중에서도 평가 기준이 가장 많이 변경됐는데, 우선 참여 가구 수 배점을 국토교통부 기준보다 5점 더 늘린 15점으로 정했다. 또 통합정비 참여 가구 수가 200가구 이하면 3점을, 3000가구 이상이면 15점을 받을 수 있다. 단, 참여 주택단지 수 배점은 국토부 기준(10점)보다 낮은 4점이다. 단지 수보다는 참여 가구 비중을 크게 늘린 것이다. 주민 동의율은 국토부 기준과 동일한 60점이다.
중동의 경우 주민 동의율 배점이 70점으로 국토부 기준보다 10점 더 높다. 주민 동의율이 90% 이상이면 70점을 받는 것이다.
주민 동의율에 상가 미포함...추후 갈등 우려
이처럼 통합정비 참여 주택 단지·가구 수만을 기준으로 보면, 분당의 경우 5개 단지가 통합해 재건축을 추진하는 양지마을(한양1·2단지·금호1·3단지·청구2단지)이 유리한 것으로 나타났다. 이에 대형 단지 특혜라며 평가 기준에 따른 반발이 이어지고 있다.
국내 한 아파트 단지 모습. 사진. 이미지투데이.
특히 양지마을은 상가 비중이 커 동의율 확보가 쉽지 않았으나 선정 기준이 수정되면서 유력후보가 됐다는 평이다. 지침에 따르면 주민 동의율 점수에 상가 동의율이 미포함 됐기 때문이다. 성남시는 상가 소유자의 20% 이상만 동의하되 주민 동의율은 상가를 제외하고 공동주택 동의율만 평가하기로 했다. 성남시는 고시를 통해 "구역 내 상가 동의율은 ‘신청 자격’을 위해 필요한 것이며, 선도지구 선정을 위한 평가 기준에는 미포함한다"고 설명했다.
이에 일부 단지들은 불만을 표하고 있다는 모습이다. 일각에서는 상가가 많은 특정 대단지를 밀어주는 것 아니냐는 의견도 제시됐다.
한 재건축 조합 관계자는 데일리임팩트에 "선도지구 선정 자체에는 영향이 없지만 추후 조합설립인가 절차에서 상가 조합원 동의를 다시 받아야 하는데 이 과정에서 갈등이 발생할 수 있을 것"이라며 우려를 표했다.
동의율·사업성 확보에 ‘전력’...신탁사업 도입까지
한편 각 단지는 선도지구 지정을 위해 주민 동의율 확보에 전력을 다하는 모습이다. 선도지구에 지정되려면 원활한 주민 동의 등 통합 추진에 문제가 없어야 하기 때문이다. 즉 입주민이 재정비를 찬성하는 동의서 징수가 사업의 변수라는 분위기다.
‘사업의 실현 가능성’ 항목 역시 가점 항목으로, 조합 방식이 아닌 신탁 방식으로 재건축을 추진하는 단지까지 생겨났다. 시공사와의 갈등으로 인해 사업이 지연되는 것을 최소화하고자 신탁사 또는 공공이 참여하는 경우 가점을 받을 수 있기 때문이다.
신탁 방식은 주민들이 직접 조합을 꾸리는 대신 신탁사가 사업비 조달부터 분양까지 전 과정을 도맡는 방식으로, 사업속도를 단축할 수 있다는 장점이 있다.
이에 지난 2월 소유주 사전 동의율 85%를 초과 달성한 분당 한솔마을 1·2·3단지는 지난달 통합재건축준비위원회가 한국토지신탁을 우선협상대상자로 선정했다.
분당 까치마을1·2단지 및 하얀마을5단지 통합재건축준비위원회 역시 교보자산신탁과 업무협약(MOU)을 체결하고 신탁방식 정비사업 예비신탁사로 선정했다.
한편 성남시는 공모 지침에 대한 주민 이해를 돕고자 오는 29일 ‘분당신도시 선도지구 공모 지침 주민설명회’를 개최할 예정이다. 국토부 역시 오는 9월부터 전국 지자체를 대상으로 정비사업 주민 설명회를 열 방침이다. 정우진 국토부 도시정비기획단장은 “전국 노후계획도시 지자체와도 협업체계를 구축한 만큼 지역 의견을 적극 수렴해 정책에 반영하고 정비사업이 신속히 추진되도록 지원하겠다”고 설명했다.