Kein Käufer in Sicht - Krise der Gewerbeimmobilien: In Frankfurt ist der erste Millionen-Tower insolvent

Das Logo der DekaBank Deutsche Girozentrale prangt an der Fassade des Trianon-Hochhauses. Frank Rumpenhorst/dpa/Frank Rumpenhorst/dpa

Der Trianon-Turm in Frankfurt steht bereits seit vier Jahren zu großen Teilen leer, jetzt ist der Besitzer auch noch insolvent. Die Pleite des 47 Stockwerke hohen Wolkenkratzers ist der bisherige Höhepunkt der Krise der Gewerbeimmobilien in Deutschland.

Es ist gerade einmal sechs Jahre her, da kauften zwei Immobilienfonds aus Südkorea den Trianon-Turm in Frankfurt. Das Gebäude von 1993, achtgrößtes Bauwerk der Bankenmetropole, war den Investoren damals noch rund 670 Millionen Euro wert. Doch seitdem geht es bergab mit dem Gebäude. 2020 kündigte der bisherige Hauptmieter, die DekaBank, ihren Auszug an. Zudem soll sich, so berichtet die Wirtschaftswoche, ein Sanierungsstau gebildet haben. Es gebe Probleme mit der Wasserversorgung und der Energieeffizienz.

Doch die Eigentümer aus Asien haben keine Lust mehr, Geld in den Turm zu stecken, für den sie jetzt seit vier Jahren keinen neuen Hauptmieter finden. Stattdessen versuchten sie seit vergangenem Jahr, sich von dem Verlustgeschäft zu trennen und wären bereit gewesen, das Gebäude für 150 bis 200 Millionen Euro zu verkaufen. Doch keiner wollte es. So lassen sie jetzt die Frankfurter Objektgesellschaft, die den Turm verwaltet, in die Insolvenz gehen. Ein vom Amtsgericht bestellter Insolvenzverwalter, der schon Erfahrungen mit Hochhaus-Pleiten in Frankfurt hat, soll jetzt einen neuen Besitzer finden.

Nur die Spitze des Eisbergs

Das wird schwer, denn die Trianon-Insolvenz ist nur die Spitze des Eisberges. Gewerbeimmobilien stecken seit Jahren in der Krise, nicht nur in Deutschland, sondern weltweit. Verantwortlich dafür sind zwei Trends. Auf der einen Seite sorgen die gestiegenen Immobilienzinsen dafür, dass sich Investoren auch gewerbliche Objekte immer seltener leisten können oder wollen. Die Zinskosten lassen sich mit Mieten immer schwerer gegenfinanzieren, hinzu kommen eben Sanierungskosten, deren Kredit auch teurer geworden sind. Auf der anderen Seite fehlt es auch schlicht an Mietern, denn seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie hat sich Homeoffice immer mehr verbreitet. In vielen Firmen, deren komplette Belegschaft bis 2019 noch in Büros arbeitete, können Mitarbeiter bis heute mehrere Tage pro Woche oder gar komplett von zu Hause arbeiten. Laut Ifo-Institut stieg die Homeoffice-Quote von 5 Prozent vor Corona auf 25 Prozent an. 69 Prozent der Unternehmen böten dies mittlerweile Mitarbeitern an. Das führt dazu, dass Unternehmen weniger bis gar keinen Platz mehr in Bürogebäuden mieten müssen.

Doppelt so viele Büros stehen leer wie vor Corona

Entsprechend ist der Markt für Gewerbeimmobilien eingebrochen. Wurde 2019 mit einem Investitionsvolumen von 71,6 Milliarden Euro noch ein Allzeitrekord aufgestellt, waren es 2023 nur noch 24,1 Milliarden Euro – ein Minus von rund 66 Prozent. Ähnlich sanken die Investitionen zuletzt in der Finanzkrise von 2007 auf 2008, damals allerdings in einem statt in drei Jahren. Den größeren Einfluss der beiden genannten Faktoren hatte diesmal der Zinsanstieg. Er halbierte die Investitionen im vergangenen Jahr. Durch Corona lag das Minus zuvor „nur“ bei rund 25 Prozent.

Der Trianon-Tower ist daher auch nicht die erste berühmte Pleite am Immobilienmarkt: Vergangenen November meldete etwa die österreichische Signa-Gruppe Insolvenz an, die neben der Kaufhauskette Galeria Kaufhof auch noch im Bau befindliche Großprojekte wie den Hamburger Elbtower beinhaltete.

Höhepunkt der Krise am Gewerbeimmobilienmarkt noch nicht erreicht

Die Unternehmensberater von PwC kamen Ende 2023 in einer Analyse zu dem Schluss, dass der Höhepunkt der Krise am Gewerbeimmobilienmarkt noch nicht erreicht sei. Sie rechnen mit weiteren Pleiten in diesem Jahr. Die Prognose beruht auf beunruhigenden Zahlen. So stieg die Zahl notleidender Kredite – also solche mit einem hohen Ausfallrisiko – bei Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr um 56 Prozent an.

Das Ifo-Institut schlägt in eine ähnliche Kerbe: Laut den Münchner Ökonomen standen im vergangenen Jahr sechs Prozent aller Büros komplett leer, doppelt so viele wie noch 2019. Bis 2030 soll der Bedarf an Büroflächen um 12 Prozent sinken. 11,4 Millionen Quadratmeter wären damit überflüssig. Die Konsequenz für die Immobilienbesitzer ist eine Bereinigung. Am Ende werden nur die am besten sanierten und attraktivsten Objekte überleben, für andere muss eine neue Verwendung gefunden werden. Welche das für den Trianon-Turm in Frankfurt sein könnte, muss jetzt der Insolvenzverwalter herausfinden.

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