Immobilienmarkt dramatisch eingebrochen

Immobilienmarkt dramatisch eingebrochen

Auch in Oberursel stehen Neubau-Eigentumswohnungen leer, weil sie zu teuer sind. Im Bild die Erich-Ollenhauer-Straße. archiv

Menschen kaufen keine Wohnungen und Häuser mehr, weil sie es sich nicht leisten können

OBERURSEL – Der Oberurseler Immobilienmarkt kann sich dem bundesweiten Trend nicht entziehen: 2023 sind die Verkaufszahlen eingebrochen, wie im neuen Immobilienmarktbericht, erstellt vom Gutachterausschuss für Immobilienwerte, nachzulesen ist. Der Markt habe sich stark verändert, sagt Ausschussvorsitzender Lothar Hecker: „Das Angebot ist groß, aber die Kaufzurückhaltung ist enorm.“ Im vergangenen Jahr registrierte die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Immobilienwerte gerade einmal 358 Eigentumsübergänge – Wohneigentum und Grundstücke -, darunter allerdings auch Tausch-, und Schenkungsverträge sowie Zwangsversteigerungen. „Es waren nur 286 Kaufverträge, das ist ein erneuter Rückgang in allen Teilmärkten, wie wir ihn aufgrund der stark gestiegenen Zinsen bereits prognostiziert hatten“, erklärt Hecker.

Unter den Kaufverträgen seien nur zwölf unbebaute beziehungsweise zum Abriss gekaufte Wohnbaugrundstücke gewesen – „alle in sehr guten Lagen, in den mittleren und einfachen Lagen wurde dagegen gar nichts verkauft“. Zum Vergleich: Seit 2015 hatte es in jedem Jahr um die 450 Kaufverträge gegeben, 2014 waren es sogar 517. 2022 brachen, wegen Zinswende und gestiegener Baukosten die Zahlen ein: Mit 351 Kaufverträgen wurden allerdings immer noch 65 mehr als 2023 gezählt. „Die Kaufbereitschaft hat trotz leicht gesunkener Bauzinsen weiter stark nachgelassen. Gründe dafür sind die nach wie vor hohen Finanzierungskosten, aber auch die hohen Preisforderungen im Neubaubereich.“ 2023 seien gerade einmal zwölf Neubaueigentumswohnungen verkauft worden. „Seit 2002 werden die Kaufverträge in einer Datenbank erfasst. Noch nie wurden weniger Neubauwohnungen verkauft als 2023.“

Verkäufer müssen umdenken

Dabei seien Eigentumswohnungen die Immobilien, die sich der durchschnittliche Oberurseler lange Zeit noch habe leisten können, im Gegensatz zu Einfamilienhäusern. Hecker: „Auf Verkäuferseite wird ein Umdenken erforderlich sein.“ Der Kaufpreis einer durchschnittlichen Neubauwohnung mit rund 80 Quadratmetern Wohnfläche lag 2023 bei knapp 6800 Euro pro Quadratmeter – ein erneuter leichter Anstieg, eine Verdopplung seit 2012 -, zuzüglich Stellplatz, Notar- und Gerichtskosten sowie Grunderwerbssteuer. Die zwölf verkauften Wohnungen lagen zwischen 4400 und 9300 Euro pro Quadratmeter.

Auch die Verkaufszahlen von Bestandswohnungen seien 2023 weiter rückläufig gewesen. „Der durchschnittliche Wiederverkaufspreis für eine im Schnitt 75 Quadratmeter große Wohnung lag bei rund 3800 Euro pro Quadratmeter und habe damit wieder das Niveau des Jahres 2020 erreicht. In den vergangenen Wochen habe man auch bei den Neubau-Eigentumswohnungen erste Preisrückgänge – und in der Folge Verkäufe – gesehen.

Der Geldumsatz am Oberurseler Immobilienmarkt spiegelt die Kaufzurückhaltung wider: 2023 lag er bei rund 165 Millionen Euro. Gegenüber 2022 ist er um 44 Millionen Euro eingebrochen, 2021 kam noch fast das Doppelte zusammen, nämlich 315 Millionen Euro. Das teuerste frei stehende Einfamilienhaus sei 2023 für 4,45 Millionen Euro verkauft worden, das billigste, ein sehr kleines Objekt, für 220 000 Euro. Doppelhaushälften hätten zwischen 470 000 und 1,5 Millionen Euro gelegen, Reihenhäuser zwischen 390 000 und einer knappen Million Euro. Für Eigentumswohnungen wurden zwischen 82 000 und 1,1 Millionen Euro bezahlt. Kurzum: Überall dort, wo Leute finanzieren müssen, sind die Preise runtergegangen. Reihenhäuser sind massiv gesunken.“ Zum Stichtag 1. Januar 2024 habe der Ausschuss auch neue Bodenrichtwerte aus den Bauland-Kaufpreisen bestimmt: „Die guten Lagen sind stabil, einfache und verkehrsbelastete Lagen sind leicht heruntergegangen“, fasst Hecker zusammen. Am teuersten ist Wohnbauland nach wie vor zwischen Altkönigstraße und Maasgrundbach (1850 Euro). In der Vorstadt, einem Mischgebiet, ist der höchste Bodenrichtwert zu finden: 2400 Euro.

„Wir müssen antizyklisch handeln und die Planungen vorantreiben, damit das Angebot da ist, wenn der Markt da ist“, kommentiert Rathauschefin Antje Runge (SPD) Ein interessantes Quartier sei der gesamte Bereich zwischen Bahnhof und Buchbinder. „Es ist ungewöhnlich, dass dort noch nicht gebaut wurde“, so Runge. Zudem gelte es, die Einführung eines qualifizierten Mietspiegels zu prüfen – der könnte dabei helfen, wieder in den „angespannten Wohnungsmarkt“ zu kommen, erklärt Runge. Dann greife – nach einer Richtlinie des Landes – unter anderem die Mietpreisbremse.