역대급 장마, 주택 침수 피해 대처는?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 이제 장마가 시작된다. 저지대에 있거나 노후된 주택은 침수 피해가 우려된다. 특히 최근에 주택을 매수하거나 임차해 이제 막 해당 주택에서 거주를 시작한 경우라면 예상치 못한 침수 피해가 발생했을 때 더더욱 난감할 수밖에 없다. 이 경우 어떻게 대처해야 할까?

지난 2022년 8월 8일 오후 9시 7분께 서울 관악구 부근 한 빌라 반지하에 폭우로 침수된 일가족 3명이 갇혀 신고했지만 결국 사망했다. 사진은 다음날 오전 상황. (사진=연합뉴스)

먼저 세입자인 경우를 가정해보자. 이때에는 임대인에게 침수 피해에 따른 책임을 물을 수 있다. 임대인은 임대차계약에 따라 임차인이 주택을 거주 목적에 맞게 사용·수익할 수 있도록 해야 할 의무가 있다. 당연히 침수 피해가 발생했다면 임대인은 임대한 주택을 더이상 침수 피해가 발생하지 않도록 수선해야 한다.

또 침수 피해로 인해 임차인의 가재도구가 젖는 등 별도의 손해가 발생한 경우라면 이와 같은 손해도 배상하는 것이 원칙이다. 법원은 집중호우기간에 창문을 통해 빗물이 건물 내로 유입돼 1층과 지하층이 침수된 사안에서 임대인이 여름철 집중호우를 예상해 침수 피해가 발생하지 않도록 창문을 보수하거나 별도의 시설을 설치하는 등 대비를 하였음에도 이와 같은 의무를 이행하지 않았음을 이유로 임대인에게 임차인의 손해를 배상하도록 했다.

그렇다면 세입자가 아닌 매수인이라면 어떨까? 이때에는 매도인에게 책임을 물을 수 있다. 민법에는 매도인에게 하자에 대한 담보책임을 부담하도록 하고 있는데, 이때 매도인의 책임은 하자 발생에 어떤 과실이 없더라도 인정되는 것이어서 일정 기간 안에만 물을 수 있다. 민법에는 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 안에 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있도록 돼 있지만, 이 기간은 매도인과 매수인이 합의해 달리 정할 수 있다. 통상 매매계약을 체결한 날로부터 6개월 안에 발생한 하자에 대해서만 매도인이 책임지는 것으로 한다. 경우에 따라서는 매매대금을 할인하는 대신 매도인의 하자담보책임을 아예 면제하기도 한다.

침수가 발생하면 가재도구가 젖는 등 추가 피해로 이어질 수 있다. 이처럼 하자 보수가 시급한 경우에는 먼저 하자를 보수하고 그 보수비용을 임대인이나 매도인에게 청구하는 것도 가능하다. 다만 이때에도 불필요한 분쟁을 줄이기 위해서는 하자를 전문적으로 진단하는 업체 여러 곳에 의뢰하여 보수비용에 대한 견적을 받아보고, 구체적인 침수 피해 내역을 사진과 동영상으로 남겨두는 것이 좋다. 침수 피해는 보수가 늦어질수록 추가 피해가 계속될 수 있는 만큼 당사자간 신속히 합의해 피해를 최소화할 필요가 있다.