Union Investment: Wohnimmobilienfonds: Debakel mit Ansage

Hessen, Frankfurt/Main: Passanten gehen in einem Wohnviertel am Westhafen in Frankfurt am Main über eine Brücke. Foto: dpadata-portal-copyright=

Union Investment hat Wohnimmobilien im Fonds UniImmo: Wohnen ZBI stark abwerten müssen. Anleger sitzen nun auf hohen Verlusten. Bedenken gab es früh. Doch wer Kunden anlockte, wurde mit üppigen Provisionen belohnt.

Der Finanzverkauf ist provisionsgetrieben. Damit fängt das Drama für Anleger an, die den „UniImmo: Wohnen ZBI“ gekauft haben. Nach massiven Abwertungen bei den Wohnimmobilien des Fonds, der 2017 gestartet war, haben sie bis heute etwa ein Fünftel ihres Geldes verloren. Die genossenschaftliche Fondsgesellschaft Union Investment kommentierte das Debakel lapidar: „Exogene Einflussfaktoren haben zu einer neuen, unvorhersehbaren Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt geführt. Denn die Coronapandemie sowie die Ukrainekrise führten zu einem Angebotsschock, der die Inflation anheizte.“

So beginnt eine Stellungnahme von Union Investment. Die nachfolgenden Sätze sind nicht viel erhellender. Der Zinsanstieg und ausbleibende Käufer hätten den Wohnimmobilienmarkt dann unter Druck gesetzt. Aber all das ist nicht neu. Sachverständige bewerten die Immobilien jedes Quartal. Entscheidend in diesem Fall ist die Nennung eines Paragrafen.

Preisanpassungen seit einem Jahr

Schon seit Juli 2023 werteten Sachverständige die Wohnimmobilien im Fonds UniImmo: Wohnen ZBI nach und nach ab. Jeden Monat sank der Kurs des Fonds in kleinen Schritten – die nicht bedrohlich wirkten. Am 14. Dezember 2023 gab es noch eine kleine Ausschüttung für die Anleger. Deshalb kam der massive Preisrutsch von 16 Prozent – der höchste Tagesverlust bei Immobilienfonds seit der Finanzkrise 2008 – jetzt überraschend. Die Zinsen im Euroraum waren gerade erst wieder von der Europäischen Zentralbank gesenkt worden.

Die Abwertung ging so schnell, weil normalerweise Faktoren wie der Immobilienzustand und die Lage bei der Bewertung eine Rolle spielten. Zuletzt aber wurden die Immobilien so niedrig bewertet, dass sie auch am Markt angeboten werden konnten. Denn offenbar plagen Union Investment massive Mittelabflüsse bei dem Portfolio.

Ersatz für Festgeld?

Viele Anleger haben die Fonds offenbar als Ersatz für Festgeld genutzt, die Bestände zwei Jahre gehalten und vor einem Jahr gekündigt, damit sie jetzt wieder an ihr Geld kommen. Denn die Kündigungsfrist beträgt ein Jahr. Doch so liquide sind die Immobilien nicht. Deshalb kann nur ein Preisabschlag die Schließung des Fonds wegen Illiquidität verhindern. Und da beruft sich die Fondsgesellschaft jetzt auf eine besondere Klausel – den Paragrafen 251 KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch). Die „Sonderregeln für die Häufigkeit der Bewertung“ ermöglicht eine Neubewertung des gesamten Immobilienportfolios, die dann alle hübschen Bewertungen der Vorjahre über den Haufen wirft. Denn offenbar beißen Käufer gerade nur zu den stark gesenkten Preisen an. Nur leiden unter dem Preisabschlag jetzt auch diejenigen, die den Fonds nicht gekündigt haben und von den langfristigen Perspektiven des Wohnungsmarktes überzeugt waren – und das nicht zu Unrecht.

Vorsicht bei Gewerbefonds

Das Debakel nahm seinen Lauf, als Genossenschaftsbanker in der Niedrigzinsphase nach Produkten gesucht haben, die sie ihren Kunden verkaufen konnten. Geliefert hat die genossenschaftliche Fondsgesellschaft Union Investment. Verkäufer und Fondsgesellschaft haben seit 2017 bei dem Wohnimmobilienfonds den Ausgabeaufschlag und die Bestandsprovisionen kassiert.

Bei den traditionellen offenen Immobilienfonds, die überwiegend in Gewerbeimmobilien investieren, hatte Union Investment den Zufluss an Geldern in der Boomzeit etwas gebremst. Die Gefahr, Immobilien viel zu teuer einzukaufen, wurde ernst genommen. Jeder wusste, was sonst passiert: In der globalen Finanzkrise vor 15 Jahren kamen besonders die Immobilienfonds unter die Räder, die zu sehr hohen Preisen in kurzer Zeit ihr Portfolio zusammengekauft hatten.

Den Bankverkäufern wurde trotzdem von Union Investment 2017 ein neuer Wohnimmobilienfonds auf den Tresen gelegt. Wohnimmobilienpreise waren zwar auch stark gestiegen, aber die Wohnungsnot war noch groß, der Neubau lahmte. Die Story stimmte. Bis das Umfeld ruppiger wurde: Die Zinswende ließ den Markt einbrechen. Davon blieb der Fonds anfangs unberührt, denn er hatte mit einer Kreditquote von 24 Prozent nicht massiv auf Pump spekuliert, wie es bei börsennotierten Wohnimmobiliengesellschaften häufiger der Fall war.

Die Abwertung ging so schnell, weil Union Investment die Immobilien zu den Preisen nicht los wurde, mit denen sie in den Büchern standen. Das Ertragswertverfahren der deutschen Sachverständigen war in einer schwierigen Marktlage zu träge. Mal wieder. Und da beruft sich die Fondsgesellschaft jetzt auf einen besonderen Paragrafen, der eine Neubewertung des gesamten Immobilienportfolios möglich macht.

Der Imageschaden ist groß

Dabei setzte sich Union Investment auch über Bedenken hinweg, die es bei Großanlegern immer gab. Es hatte nämlich einen Grund, warum Fondsgesellschaften kaum in Wohnungen investierten. Sie fürchteten um ihr Image. Ähnlich wie die Versicherer. Die hatten sich in den Neunzigerjahren von Wohnungsbeständen getrennt. Man wollte nicht als Miethai gelten, wenn Mieten erhöht werden: Man wollte seinen guten Ruf und Namen nicht dadurch beschädigen, dass man mit Bruchbuden in Verbindung gebracht wird.

Und genau damit wird jetzt Union Investment konfrontiert. Man hatte sanierungsbedürftige Immobilien gekauft, die, um sie auch noch für die Energiewende fit zu machen, vermutlich sehr viel Geld verschlingen. Mieter beschwerten sich in den lokalen Zeitungen über die Zustände in manchen Gebäuden.

Nicht mit vagen Antworten abspeisen lassen

Anleger sollten jetzt auch Antworten erhalten auf die Frage, warum noch acht Prozent der Wohnungen leer stehen. Es werden immer Wohnungen saniert und renoviert. Union Investment schreibt, dass die Vermietungsquote sogar derzeit wieder steige. Aber auch zum Sanierungsstau sollte das Haus den Fondsanlegern die Wahrheit sagen.

Schnell aussteigen können Anleger kaum, von heute aus gesehen frühestens in einem Jahr. Und wer sein Depot bei Union Investment hat, kann üblicherweise auch nicht einfach über die Börse verkaufen. Dort war der Anteilspreis nicht nur 16 Prozent gesunken, sondern sogar um 20 Prozent.

Anleger stecken in der Klemme. Sie sollten ihr Beratungsprotokoll hervorkramen und prüfen, was dort steht. Das sollten sie mitunter einem unabhängigen Berater vorlegen. Und die 1,43 Prozent Kosten, die jährlich fällig werden, sind für den Murks, den sie sich mit dem Fonds ins Depot geholt haben, ohnehin viel zu viel. Ihre Berater bekommen Bestandsprovisionen. Verdient haben sie diese nicht. Auch darüber sollten Anleger offen reden.

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