1기 신도시 선도지구 윤곽 나왔다…유력 주자는 어디?

경기 성남시 분당구의 아파트 단지 모습. 조현호 기자 hyunho@

1기 신도시 선도지구를 선정하는 평가 기준이 공개됐다. 대부분의 요소들의 정량지표로 구성되면서 벌써부터 유력 주자로 꼽혀온 단지들의 유불리가 점쳐지고 있다. 특히 분당에서는 선정 가능성에 무게가 실리는 단지들이 추려지고 있다.

26일 본지 취재를 종합하면, 11월 선도지구 선정을 5개월 여 앞뒀지만 분당에서는 이미 선정 가능성이 높은 단지들 이름이 나오고 있다. 서현동 시범단지 한양·삼성한신아파트와 양지마을(한양1·2단지, 금호1·3단지, 청구2단지) 등이다.

분당 선도지구 평가 기준에서 주민동의율을 제외한 항목을 살펴보면 변별력을 가질 수 있는 요소는 공공기여 추가 점수와 통합정비 참여 단지 수다. 부지면적 5%를 공공기여로 추가 제공할 경우 6점 만점을 받을 수 있는데, 시범단지와 양지마을과 같은 대형 단지에서 더욱 유리할 것으로 예상된다.

통합정비 참여 단지 수 만점 기준은 '4단지 이상'으로 국토교통부 표준안과 동일하지만 분당은 해당 항목 배점을 10점에서 4점으로 낮췄다. 2개 단지가 통합정비를 준비하는 시범단지의 경우 국토부 안에서는 5점을 잃지만, 최종 평가표에선 2점만 깎이는 것으로 상황이 달라졌다. 통합정비 참여 가구 수 항목도 국토부 안(10점)과 달리 15점으로 배점이 늘어나면서, 시범단지는 5점을 더 얻는 효과를 누리게 됐다.

분당이 평가항목에서 통합정비 구역 내 상가 동의율을 제외한 것도 시범단지와 양지마을에 모두 유리하게 작용할 전망이다. 두 단지는 단지 내 상가가 많아, 동의율을 올리기 어려울 것으로 예상됐었다. 하지만 성남시가 신청 기준에만 단지 내 상가 동의율 20% 기준을 두고 평가에서는 공동주택 단지만 기준으로 주민동의 여부를 평가(95% 동의시 만점)하기로 해 '디메리트' 요소가 해결됐다.

통합구역 내 가구당 주차대수나 소방활동 불편성, 엘리베이터 유무 등을 확인하는 정주환경 개선 시급성 항목의 경우 세부 항목 6개 중 3개 항목만 만족하면 만점(6점)을 받을 수 있어 대부분 단지들이 만점을 받을 수 있는 요소로 꼽힌다. 2점 가점인 사업시행방식 항목도 대부분 신탁방식을 택하고 있어 모두가 가점을 획득할 가능성이 높은 부분이다.

분당 지역 통합재건축 단지 관계자는 "평가요소에 PC공법 건물을 포함하면 점수를 주기로 했는데 양지마을과 시범단지가 점수를 받게 될 것 같다"며 "전반적으로 평가 기준이 두 단지에 유리하게 작용할 것 같다"고 말했다.

물론 꾸준히 선도지구 도전을 준비해온 분당 다른 단지 가운데 다크호스로 부상할 여지도 존재한다. 한솔마을 1·2·3단지나 정자일로, 이매동 건영·태영·한성·두산삼호아파트(아름마을 1·2·3·4단지), 풍림·선경아파트 등도 주민동의율을 높여 최대한 높은 점수를 확보하겠다는 계획을 세우고 있다.

평촌의 경우 대부분 국토부 표준 평가안을 따른 가운데 가구당 주차대수가 변수로 떠올랐다. 가구당 주차대수가 0.3대 미만일 경우 10점 만점을 주는 것은 동일하지만, 최하점(가구당 1.2대 이상)이 2점으로 점수 차가 커서다.

평촌에서 선도지구에 도전하는 단지들의 가구 당 주차대수를 보면 적은 곳은 0.56대(샛별한양 6단지, 은하수한양 5단지 등)에서 많은 곳은 2.72대(민백블럭 3단지)까지 차이가 난다. 특히 꿈마을 민백블럭의 경우 평촌에서 선도지구 선정 가능성이 높을 것으로 관측됐던 단지 중 하나여서, 최대 8점의 실점을 주민동의율로 극복해야 하는 과제를 떠안았다. 이외에도 목련1·8·9단지, 목련6·7단지 등도 통합재건축 전체 단지의 가구당 주차대수 숫자가 크다.

일산에서는 의외로 사전 컨설팅 여부가 주민동의율에 영향을 미칠 수 있다는 분석도 나온다. 일산 평가기준 역시 국토부 표준안과 차이는 크지 않다. 대신 국토부의 선도지구 구상이 구체적으로 나오기 앞서 통합재건축 사전 컨설팅을 실시했다. 필명 '트루카피'로 활동하는 부동산 투자전문가는 "사전 컨설팅을 통해 선도지구에 대한 주민 관심이 높아진 상황이 주민동의율 조사에서 높은 숫자로 나타날 것"이라고 밝혔다. 사전 컨설팅을 받은 곳은 후곡마을 3·4·10·15단지, 강촌마을1·2백마마을1·2단지, 백송마을5단지 등이다.

온라인에서는 벌써부터 선도지구 채점표가 돌아다니고 있지만, 11월 최종 선정 전까지는 결과를 장담할 수 없다는 의견도 나온다. 선도지구를 준비하고 있는 1기 신도시 통합재건축 단지 관계자는 "이제 주민의 서명이나 주민등록증 사본 등 정확한 신원을 확인해 동의 여부를 조사해야 해 사전조사에 비해 동의율을 받기 더 어렵다"며 "다른 정량평가 항목으로 점수차가 나더라도 배점이 최대 40점 수준인데다 점수 차가 크게 벌어지진 않아 동의율 결과에 따라 예상과 전혀 다른 결과는 얼마든지 나올 수 있다"고 말했다.