Immobilier : les acheteurs étrangers font-ils vraiment monter les prix en Ile-de-France ?

Immobilier : les acheteurs étrangers font-ils vraiment monter les prix en Ile-de-France ?

En Ile-de-France, l’immobilier de luxe attire fortement les acquéreurs venus de l’étranger. Mais à quel point ces derniers sont-ils nombreux, et peuvent-ils ou non faire grimper les prix moyens dans la région ? Éléments de réponse.

Les ultra-riches restent largement accros à l’immobilier de luxe francilien. Selon le dernier classement annuel du réseau d’agences Barnes, Paris reste en effet dans le top 5 des villes les plus ciblées par les grandes fortunes en 2024. Cet engouement pour la pierre parisienne, d’après le réseau, s’explique en partie par un «art de vivre» à la française idéalisé, mais aussi par la richesse culturelle et économique de la capitale.

Mais l’attirance des riches acquéreurs étrangers pour Paris peut-elle réellement impacter les prix du marché immobilier francilien, et à quel point ? Pour tenter de répondre à cette question, les notaires du Grand Paris ont publié une étude inédite. Celle-ci dévoile en effet la part des acquéreurs étrangers – ou de Français expatriés de retour dans leur pays d’origine – parmi l’ensemble des acquéreurs. Leur étude compare ainsi l’évolution du nombre de transactions enregistrées entre les mois de janvier et septembre 2022, et entre les mois de janvier et septembre 2023.

À peine 1% des acquéreurs sont des étrangers non-résidents

Et leurs résultats sont instructifs. En 2023, en Île-de-France, 11,2% des transactions étaient signées par des acquéreurs de nationalité étrangère. Si l’on ne regarde que la part des transactions signées par des étrangers non-résidents – n’habitant pas déjà en France au moment de la signature -, elle ne représente que 1,1% du total des ventes. «Quelques transactions très médiatisées attirent souvent l’attention sur l’influence des étrangers sur le marché immobilier. L’analyse statistique met en avant une réalité plus nuancée», commentent ainsi les notaires d’Île-de-France. Leur analyse tend donc à minimiser l’impact de ces ventes – trop peu nombreuses – sur l’évolution générale des prix du marché immobilier francilien.

Néanmoins, la proportion d’acquéreurs étrangers non-résidents parmi l’ensemble des ventes augmente par rapport à 2022 : ils ne représentaient alors que 0,8% des transactions de toutes les régions. En réalité, il s’agit même de la seule «catégorie» d’acheteurs dont le nombre n’a pas baissé en 2023, au contraire de toutes les autres très impactées par la hausse brutale des taux de crédit l’an passé. «La bonne tenue de ce micro-marché, à contre-courant de la conjoncture d’ensemble, peut tenir à plusieurs facteurs : pouvoir d’achat très élevé pour une clientèle qui achète bien souvent un pied-à-terre et surtout des acquéreurs qui peuvent se passer d’un crédit immobilier», décryptent les notaires du Grand Paris.

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Des acheteurs venus des États-Unis, du Liban et d’Italie

Les notaires notent par ailleurs que les étrangers non-résidents ciblent à 68% Paris lorsqu’ils souhaitent accéder à la propriété dans la région. Parmi ces nouveaux propriétaires dans la capitale, on trouve ainsi 25% d’Américains, mais aussi 12% de Libanais, ou encore 9% d’Italiens. «Le budget d’acquisition moyen des Américains est de 715 000 euros. Il est deux fois plus élevé que celui payé par les résidents français, car ils achètent essentiellement dans les quartiers centraux de la Capitale où les prix sont les plus élevés», précisent les notaires.

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Les notaires ont également compilé les transactions réalisées par les acquéreurs présentant un passeport étranger, mais déjà résidents en France. Ainsi, sur l’ensemble de la région, ils recensent parmi ces acquéreurs 13% de ménages de nationalité portugaise, 10% de nationalité chinoise, et 8% de nationalité algérienne. «Les acquéreurs étrangers qui résident en France sont proportionnellement un peu plus nombreux (10% pour les 9 premiers mois 2023 contre 9,2% pour les 9 premiers mois 2022) mais ont été pénalisés, comme la très grande majorité des acquéreurs, par les difficultés d’accès au crédit et le recul de leur pouvoir d’achat», en déduisent les notaires.