SCPI : 2024, la bonne année pour investir dans la pierre papier ?

SCPI : 2024, la bonne année pour investir dans la pierre papier ?

Après une année 2023 mitigée pour les sociétés civiles de placement immobilier, le millésime 2024 devrait être d’un bien meilleur acabit, selon les invités du «Grand rendez-vous de l’épargne».

Pas la catastrophe annoncée, mais un bilan en demi-teinte pour les SCPI en 2023. Car si les rendements ont été au rendez-vous l’an passé, nombre de sociétés civiles de placement immobilier ont dû, dans le même temps, se résoudre à diminuer leur prix de souscription. Résultat : la performance globale de ce placement a été pour le moins mitigée, avec un taux de distribution (TD) moyen de 4,52%, en ligne avec celui observé en 2022 (4,53%), mais une diminution du prix de la part de 4,9% en moyenne.

Mais comme bien souvent, ces moyennes doivent être analysées plus finement. Concernant le rendement des SCPI, «le plus faible est de 2,83% et il monte jusqu’à 8,16%», détaille Raphaël Oziel, fondateur de la Boutique des placements et premier invité du «Grand rendez-vous de l’épargne» (Capital / Radio Patrimoine). Certains véhicules d’investissement ont donc offert une performance trois fois supérieure aux moins généreux d’entre eux. Parmi les bons élèves, les SCPI de la société de gestion Sogenial Immobilier, qui ont servi des taux de distribution de 5,30% pour Cœur de ville – investie dans des commerces -, 5,93% pour Cœur d’Europe et 6,30% pour Cœur de régions, deux SCPI dites «diversifiées». «Nos SCPI ont surperformé à chaque fois leur classe d’actifs», se réjouit Jean-Marie Souclier, président de Sogenial Immobilier et second invité de notre émission. En effet, en comparaison, les SCPI de commerces ont en moyenne délivré un taux de distribution de 4,6% quand les diversifiées, investies dans plusieurs thématiques (bureaux, logistique, hôtellerie…), ont versé 5,5% à leurs associés. La meilleure performance revenant aux SCPI de logistique avec 5,9% de rendement moyen.

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Quoi qu’il en soit, et alors que certains prédisaient une année noire pour les SCPI, les rendements ont une nouvelle fois tenu bon en 2023. Normal, selon Jean-Marie Souclier, qui observe que ces sociétés «encaissent toujours les loyers puisque les locataires paient».

Un effet «prime de risque» défavorable en 2024

Le bilan est beaucoup moins réjouissant concernant la valorisation du parc immobilier des SCPI et, donc, l’évolution des prix de leurs parts. En 2023, ces derniers ont fléchi de 4,9%, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier, l’Aspim. L’occasion pour Raphaël Oziel de rappeler que «la SCPI, c’est de l’immobilier. Sa valeur est rattachée à des taux d’intérêt et maintenant que ces taux augmentent, certains placements comme le Livret A ont regagné des couleurs, ce qui a fait perdre de l’attractivité aux placements qui présentent un risque de liquidité et de capital». «Si on a le choix entre prêter au Trésor public ou à une société de gestion pour un même rendement, on va préférer prêter sans risque», confirme Jean-Marie Souclier. Cet effet «prime de risque» a donc joué contre les SCPI en 2023.

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Mais 2024 devrait être un exercice bien différent. Car sauf surprise, les taux d’intérêt devraient entamer leur baisse à l’été qui approche. Ce qui pousse nos invités à anticiper une remontée des prix des parts de SCPI à horizon 2025. Les associés n’auront en revanche pas à attendre bien longtemps pour profiter de rendements en hausse. «Je suis très confiant sur le fait que les taux de distribution devraient augmenter», avance Raphaël Oziel. Et la raison de son optimisme est simple : le rendement n’étant autre chose que le dividende (les loyers encaissés) rapporté au prix de la part au 1er janvier de l’année N, les SCPI qui ont diminué leur prix de souscription verront mécaniquement leur taux de distribution faire le chemin inverse en 2024.

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Où investir en 2024

Fin de la baisse des prix des parts, rendements a priori en hausse… Le marché des SCPI devrait désormais vivre une période plus calme que les mois passés. Mais sur quels acteurs miser ? Raphaël Oziel a sa petite idée et nous livre sa sélection, dans laquelle figurent notamment Kyaneos Pierre, Epsilon 360 ou encore Cœur de régions. Plus globalement, les SCPI récemment lancées recueillent les faveurs de l’expert – ces dernières étant, selon lui, appelées à «rester en tête dans les classements des rendements» -, tout comme les véhicules diversifiés. Et comme leur nom l’indique, ce sont ces SCPI qui vous offriront une «diversification maximum des risques», vante Jean-Marie Souclier.

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Le coup de cœur de Pierre Sabatier

Comme chaque mois, Pierre Sabatier, le président fondateur du cabinet PrimeView et de l’Aurep (Association universitaire de recherche et d’enseignement sur le patrimoine) attribue ses bons ou mauvais points. Et c’est un coup de cœur qu’il donne aux marchés actions, et plus précisément aux «sept magnifiques», ce groupe d’élite composé des GAFAM, de Tesla et du géant de l’intelligence artificielle Nvidia. Des «valeurs technologiques qui ont à elles seules tiré les indices actions vers le haut», note Pierre Sabatier, et qui «l’emportent toujours, quelles que soient les conditions de marché». Attention toutefois, car l’économiste avertit : «Toute déception sur ces valeurs coûtera. Pour elles, mais aussi pour les autres.»

Les réponses à vos questions dans «Ça vous concerne»

Pour terminer notre émission, les experts répondent à vos interrogations dans la rubrique «Ça vous concerne». Ce mois-ci, Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris, éclaire notamment Tassadit, qui souhaite déshériter ses petits-enfants avec lesquels elle n’a pas de contact. Quant à Charlotte Thameur, directrice conseil chez Yomoni, elle conseille Marc, qui veut ouvrir une assurance vie pour sa fille mineure. Enfin, Stéphane Absolu, directeur associé chez Pyxis conseil, explique à Pierre les avantages d’une convention d’indivision dans l’optique d’éviter les conflits familiaux au moment de son décès.