Immobilier. La valeur des passoires thermiques chute, une opportunité à saisir ?

Les économies faites sur l’achat d’une passoire thermique permettraient de financer ses travaux de rénovation énergétique.

Alors que le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient un critère d’achat de plus en plus important, les biens classés F, G ou E perdent de plus en plus de valeur. Pour le site de petites annonces SeLoger qui publie une étude, cette différence de prix entre des logements comparables peut permettre de solvabiliser des projets de rénovations énergétique.

«В Dans les annГ©es 1970, on vendait encore beaucoup d’appartements sans sanitaires privГ©s. Aujourd’hui, il paraГ®trait inconcevable de vivre dans un tel logement. Peut-ГЄtre dans dix ans il sera inconcevable de vivre dans une passoire thermiqueВ ?В В» Lors de la prГ©sentation d’une Г©tude sur l’impact de la loi Climat et RГ©silience sur le marchГ© du logement, le vice-prГ©sident Data de SeLoger Thomas Lefebvre s’est livrГ© Г  cette prophГ©tie. Alors que dГЁs 2025 les logements classГ©s DPE G seront interdits Г  la location (suivis des F en 2028 et E en 2034), elle pourrait ГЄtre autorГ©alisatrice.

Pour son étude, SeLoger s’est appuyé sur une analyse économique de sept millions d’annonces immobilières référencées sur son site, ainsi que sur un sondage OpinionWay mené auprès de 5 200 Français. Elle montre que ces derniers attribuent de plus en plus d’importance au DPE dans leur recherche de logement. En 2023, la part des acquéreurs déclarant le prendre en compte dans leurs projets d’achats de résidences a atteint 66 %. Soit dix points de plus qu’en 2021, où elle était tout de même déjà de 56 %. « Il y a une dizaine d’années, tout le monde se fichait du DPE. Maintenant il est très important et cela a un impact sur la valeur du logement », affirme Thomas Lefebvre.

La valeur des passoires thermiques diminue chaque année.

Un nouveau standard pour le logement

Et cela se perçoit effectivement dans les prix des annonces répertoriées sur SeLoger. Par rapport à un bien équivalent mais classé D, l’étude calcule qu’un classé G affiché à un prix 14 % plus cher. Un classé F 13 % plus cher. Un chiffre qui s’est même creusé en seulement quelques années : en 2022, le bien classé G comme celui classé F ne se vendaient’que’7 % plus cher.

SeLoger constate même que la marge de négociation est plus importante pour de tels logements. Un acheteur arrivera donc à faire diminuer encore le prix d’une passoire thermique : de ce fait, l’étude affirme qu’un bien G se vend en moyenne 16 % moins cher qu’un bien équivalent D. « La loi Climat et Résilience est en train de créer peu à peu un nouveau standard pour le logement en France. Cette “décote grise” de 16 % atteint un seuil permettant de solvabiliser des projets de rénovations », estime le vice-président de SeLoger.

Avec l’économie faite sur son achat d’une passoire thermique, le particulier arriverait donc plus facilement à financer les travaux de rénovation énergétique qui sont souvent coûteux, ce qui dissuade justement les propriétaires de les faire, à la place de quoi ils vendent. Un cercle vertueux : les néo-acquéreurs s’en chargeraient et ainsi la transition énergétique du parc immobilier français s’accélérerait. « Dans un contexte où, avec la hausse des taux, les Français ont perdu du pouvoir d’achat immobilier, ils pourraient chercher à faire ainsi une bonne affaire », déclare Thomas Lefebvre.

Un ralentissement des mises en vente

Ce serait donc le moment idéal pour acheter une passoire thermique ? Attention, il faut tout de même bien s’assurer avant d’acheter en vue de faire des travaux, que ces travaux justement ne sont pas trop complexes. Il faut être prêt à les affronter. Si c’est le cas, alors oui c’est le moment, mais il ne faut pas traîner ! SeLoger constate effectivement que de moins en moins de passoires thermiques sont mises en vente. Alors qu’elles représentaient 18 % des annonces en 2022, elles ne sont plus que 16 % en 2024.

Lire aussi : Immobilier : est-ce le bon moment pour acheter une passoire thermique ?

Un léger ralentissement, qui peut s’expliquer par deux facteurs. D’abord le fait qu’il y en ait de moins en moins grâce à la rénovation du parc. 32 % des propriétaires interrogés par SeLoger affirment avoir réalisé des travaux de rénovation énergétique en 2023, permettant à 1 bien rénové sur 5 de sortir de la catégorie F ou G. L’autre facteur serait un certain attentisme des vendeurs, face notamment à un contexte réglementaire changeant (avec par exemple la nouvelle méthode de calcul pour les petites surfaces annoncée en février) ou la complexité du marché avec des baisses de prix de plus en plus importantes.