Et si vous échangiez votre logement entre propriétaires?

L’échange définitif avec un autre vendeur permet d’économiser jusqu’à 60% sur les frais de notaires. Mais ce dispositif est encore très peu connu.

Pour les vendeurs qui veulent racheter un autre logement, il existe l’échange définitif avec un autre vendeur pour économiser jusqu’à 60% sur les frais de notaires et donc jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

L’échange définitif, c’est quoi? Il s’agit d’un dispositif tout à fait légal puisqu’il est autorisé dans le Code civil depuis sa création en 1804. Le principe est simple: moi vendeur d’un deux pièces, je te l’échange avec ton trois pièces. Cela ne s’adresse donc pas du tout aux primo-accédants. Évidemment il s’agit rarement de biens de même valeur et de même typologie. Il a souvent d’un côté des ménages qui veulent s’agrandir et de l’autre des séniors qui veulent avoir un petit peu moins grand car les enfants sont partis et que le logement nécessite trop d’entretien.

Illustration d’immeuble en copropriété

Certains séniors veulent aussi se rapprocher des centres-villes, plus pratiques en termes de mobilité, ou tout simplement récupérer de l’argent sonnant et trébuchant pour financer leurs vieux jours. Il y a toujours quelqu’un qui veut plus grand et un autre qui veut plus petit ou ailleurs.

Le vendeur qui achète le bien qui vaut plus cher devra bien sûr payer la différence. C’est ce que l’on appelle la soulte. L’élément clé de l’échange définitif d’un logement est qu’il n’y a, au final, qu’une seule opération et donc un seul acte notarié. Cela veut dire une fiscalité nettement plus avantageuse.

Avantages: moins de taxes

Les avantages de l’échange définitif sont des économies importantes sur les frais de notaires. Au lieu de taxer deux opérations, il n’y en a qu’une seule. Certains diront qu’au final cela fait moitié moins cher mais en réalité c’est un peu plus subtil que cela. En temps normal il faut compter au moins 7% de frais de notaires sur chaque achat. Ici on prend une partie sur le bien le plus cher, une autre sur le moins cher et un peu sur la soulte: donc clairement tout dépend de l’échange. Moins y a d’écart de prix et plus vous ferez d’économies.

Exemple: vous êtes propriétaire d’un bien d’une valeur de 210.000 euros et vous voulez en acheter un valant 310.000 euros. Avec une fiscalité “classique”, vous auriez dû payer 22.400 euros de frais de notaire, et la personne achetant votre bien aurait dû payer 14.700 euros. Finalement ces deux opérations auraient été taxées plus de 37.000 euros. Avec l’échange définitif, cela serait sur à peine plus de 20.000 euros de frais de notaires à se répartir entre les deux vendeurs/acheteurs. 17.000 euros d’économies, cela n’a l’air de rien mais dans certaines villes, c’est la pièce en plus que vous avez perdue avec la hausse des taux d’intérêts.

L’autre avantage de ce dispositif est qu’il n’y a pas besoin de prêt relais. Un gros point quand on sait que c’est particulièrement compliqué à obtenir dans un marché baissier et risqué quand les ventes restent malgré tout difficile à se faire. Et le dernier point positif est que les intérêts convergents sur les prix. Les vendeurs qui ont du mal à accepter de baisser leurs tarifs auront tout intérêt à le faire si en échange ils constatent la même souplesse en face.

Une appli pour trouver son match

Mais ce dispositif a également des limites. Tout d’abord, ce concept est très peu connu et pour l’instant malheureusement peu propice à l’état d’esprit de la plupart de vendeurs. Ils veulent d’abord avoir trouvé le bien qu’ils souhaitent acheter avant de mettre en vente le précédent. Alors que pour que l’échange, la rencontre, puisse avoir lieu, il faut que ce soit réciproque dès le départ. Ensuite, il y a une méconnaissance de ce concept qui fait qu’il y a peu d’offres immédiatement disponibles. BFM Business en a trouvé deux sur Leboncoin que vous pouvez voir là et là. Il y a aussi des plateformes dédiées mais attentions à celles qui ressemblent à de vieux blogs ou site web des années 2000 qui au mieux ne sont plus actives et au pire inspirent assez peu confiance.

Alors comment faire de l’échange définitif ? Côté plateformes, pour centraliser les offres, à date il n’y en a qu’une qui semble active. Elle est toute récente, elle s’appelle Béa et elle se présente un peu comme le “Tinder de l’immobilier”. Pour accéder aux offres disponibles à l’échange vous devez d’abord vous inscrire, vous et votre bien à vendre. Tous les inscrits savent ainsi ce que vous souhaitez vendre et ce que vous souhaitez acheter. Ensuite cela fonctionne comme une application de rencontre. On vous propose des profils de logements qui correspondent au mieux à votre recherche et vous dites ce que vous en pensez : pouce vers le bas (non merci), pictogramme cœur (coup de cœur), picto cœur rayons de soleil (coup de foudre) et si le flash est réciproque il y a “match”. Les conseillers de l’application prennent le relais et vous orientent pour signer l’acte notarié et la répartition des frais. La négociation des prix est évidemment possible entre les deux vendeurs avant la signature.

Le plus de l’appli est qu’on est sur un marché quasi exclusif puisqu’il faut s’inscrire pour consulter. Il y a donc présence de pépites potentielles. De plus, elle est simple d’utilisation et ludique. Et enfin, en plus des frais de notaires réduits, une commission plus faible que chez les agents immobiliers, à savoir 3% sur chaque bien contre 5,5% chez les agents. Les moins sont pour l’instant assez peu d’offres (300) mais l’application n’a que 3 mois d’activité réelle donc ça peut s’enrichir. Sinon vous n’êtes pas obligé de passer par une plateforme dédiée. Si vous trouvez l’élu de votre cœur par vos propres moyens, vous pouvez lui suggérer directement l’échange immobilier et allez consulter un notaire pour signer l’acte.