Seuil de revenus et HLM : quelles sont les règles en vigueur ?

(Illustration) Le ministre délégué au logement dit vouloir réclamer aux bailleurs sociaux une évaluation régulière et obligatoire de « la situation personnelle, financière et patrimoniale » des locataires du parc social. LP/Ph Lavieille

Certaines personnes sont-elles trop riches pour occuper leur logement à loyer modéré (HLM) ? Le ministre délégué au logement, Guillaume Kasbarian, a répondu par l’affirmative dans une interview au journal Les Échos publiée ce jeudi. « Il faut réinterroger la pertinence à continuer à occuper un logement social de ceux qui ont largement dépassé les plafonds de revenus », a-t-il martelé.

Un projet de loi notamment destiné à faciliter la mobilité des locataires devrait être présenté prochainement en Conseil des ministres. En attendant une modification législative, Le Parisien fait le point sur ce que dit le droit, qui prévoit déjà un contrôle des ressources des locataires du parc social.

Quelles sont les ressources dont il faut disposer pour prétendre à un HLM ?

Des plafonds de ressources existent pour obtenir et rester dans un HLM. En 2024, selon le décret publié au Journal officiel, une personne seule et vivant à Paris ou en Île-de-France ne doit pas dépasser 26 044 euros de revenu fiscal annuel et 22 642 euros pour les habitants des autres régions du territoire.

Ces plafonds sont réactualisés chaque année et comprennent des exceptions. Il existe un simulateur en ligne pour savoir si vous êtes éligible à un logement social.

Les ressources sont-elles contrôlées régulièrement ?

Le ministre souhaite réclamer aux bailleurs une évaluation régulière et obligatoire de « la situation personnelle, financière et patrimoniale » des locataires du parc social. « Nous sommes consternés, cette mesure est déjà dans la loi », déplore Marianne Louis, directrice générale de l’Union sociale pour l’habitat (USH), l’association représentative du secteur.

Chaque année, les habitants de HLM doivent en effet répondre à une « enquête ressources », avec obligation de fournir les avis d’imposition ou de non-imposition, détaille-t-elle. Les personnes en situation de handicap doivent quant à elles présenter une carte « invalidité ». Le tout est encadré par l’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation.

Seuls les locataires disposant de l’aide au logement, « soit près de la moitié des locataires », sont exemptés de ces enquêtes. Le contrôle de leurs ressources est déjà assuré régulièrement par la CAF, rappelle Marianne Louis.

Qui peut-être concerné par un surloyer ?

Si, lors de ces enquêtes, le bailleur s’aperçoit que le locataire dispose de ressources supérieures de plus de 20 % au seuil fixé, le loyer est alors majoré. On parle alors de surloyer, ou de supplément de loyer de solidarité. Le montant total du loyer, comprenant le surloyer, ne peut dépasser 30 % du total des revenus annuels des personnes logées, précise le site du service public.

À partir de quel seuil de dépassement doit-on quitter le logement ?

Dans des zones de tension du marché immobilier, soit la plupart des grandes agglomérations françaises (la liste consultable ici), si les revenus sont supérieurs au seuil de 1,5 fois pendant deux ans consécutifs, le bailleur peut mettre fin au contrat locatif, à compter du 1er janvier qui suit les deux années de dépassement.

Le locataire a alors 18 mois pour partir et aucune solution de relogement ne lui est obligatoirement proposée. « Il reçoit un courrier recommandé 6 mois [ou acte d’huissier] avant la date de son départ. On en envoie près de 8 000 par an, ce n’est pas énorme », estime Marianne Louis. Au terme de ces 18 mois, une procédure d’expulsion peut alors être engagée. « Les gens partent bien avant, puisqu’ils payaient un surloyer depuis quelque temps et étaient alertés de l’échéance », selon la directrice de l’USH.

Il existe plusieurs exceptions à cette règle : si, durant les 18 mois, les ressources sont redevenues inférieures au plafond ainsi que si le locataire a 65 ans ou plus ou se trouve en situation de handicap. Cette dérogation s’applique aussi pour les personnes ayant à leur charge une personne en situation de handicap. Enfin, les locataires de logements situés dans un quartier classé en quartier prioritaire de la politique de la ville (le simulateur ici) ne sont pas soumis à cette règle.