"특례 혜택 기대했는데 세폭탄"…주택임대사업자, 함부로 덤볐다간 [알부세]
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㉕주택임대(하·세제 특례)
등록 주택임대사업자가 다양한 세제 혜택을 받을 수 있다는 것은 상식에 가깝습니다. 세제 지원은 서민·중산층이 주로 이용하는 소형 임대주택 공급을 늘리는 것 외에도 음성적 임대 소득을 과세권으로 흡수하겠다는 정책 의도도 있습니다. 다만 ‘디테일에 악마가 있다’는 말처럼 주임사에 대한 세제 특례 요건은 각론에 들어가면 여간 깐깐한 게 아닙니다. 주임사 제도는 역대 정부마다 새 유형을 만는데다 과거와 현재의 제도가 공존하고 있어 특례 요건을 착각하면 절세는커녕 세폭탄 맞기 십상입니다. 이번 ㉕회 주택임대사업 하편에서는 사업자 등록에 앞서 체크해야할 세제 특례를 현행 제도 기준(10년 장기일반임대)으로 알아보도록 하겠습니다.
가장 기본적 특례 요건은 사업자 등록입니다. 관할 세무서에서 사업자 등록과 관할 지방자치단체에 주택임대사업자 등록을 모두 마쳐야 혜택을 받을 수 있습니다. 세제 혜택 대상은 임대주택의 가격(기준시가)이 주요한 잣대인데요, 수도권은 6억 원, 지방은 3억 원 이하의 주택만 해당됩니다. 또 5% 임대료 인상 제한과 10년 의무임대기간 충족(2020년 8.18. 이후) 등의 여건도 필수적으로 채워야 합니다.
━취득세 감면은 최초 분양분만…임대주택은 주택 수 제외 안 돼
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취득세 감면 조항은 비교적 단순 명료합니다. 현행 주택에 대한 취득세율은 △6억 원 이하 1% △6억 원 초과 9억 원 이하 2% △9억 원 초과 3%인데요, 다주택자라면 조정지역 여부와 주택 보유 수에 따라 8~12%까지 고율의 세금이 부과됩니다.
이에 비해 등록 임대사업자는 임대주택의 크기에 따라 취득세를 50~100% 감면 받습니다. 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택은 내야할 세금 제로입니다. 만약 취득세가 200만 원을 넘으면 85%만 감면을 받을 수 있습니다. 전용 60~85㎡의 경우도 50% 감면 조항이 있지만 20채 이상 장기임대해야 하기 때문에 일반인이 아닌 법인사업자에게 주로 적용됩니다. 주의할 건 주택을 새로 건축하거나 최초 분양 주택만 취득세가 감면되지 이미 지어진 주택·오피스텔은 감면 대상이 아니라는 것입니다.
그럼 세 채의 임대주택을 운용하면서 자신이 거주할 아파트를 취득할 때는 어떻게 될까요. 이는 보유 주택 수를 어떻게 판단하느냐의 문제인데요, 아쉽게도 등록된 임대주택이라도 주택 수 판정에서는 제외되지 않습니다. 다시 말해 임대사업자가 거주 아파트 취득할 때는 취득세 중과세가 적용된다는 뜻입니다. 등록임대주택이 주택수에서 제외되는 경우는 종합부동산세 합산 배제와 양도소득세 거주주택 비과세 판정 때 뿐입니다.
━1·10 부동산 대책…소형 구축도 취득세 중과 배제
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주목해야 할 건 연초의 지방세법 개정(1·10부동산 대책)입니다. 취득세 한시 감면 조치가 주요 골자인데요, 주임사를 하겠다고 작정한다면 세제 혜택을 볼 수 있는 기회입니다. 취득세 특례적용 대상은 세 가지입니다. 이번 특례는 대책 발표일로부터 2025년 말까지 취득분에 한시 적용됩니다.
첫 째, 지방 소재 준공 후 미분양 아파트(전용 85㎡ 이하+취득가액 6억 이하)는 주택 수에서 제외됩니다. 다시 말해 한 채든 열 채든 중과세를 하지 않는다는 것입니다. 둘 째, 내년 12월 말까지 완공되는 신축 소형 주택를 취득하는 경우, 셋 째 기존 소형 주택을 취득한 뒤 같은 기간 중 임대등록하면 주택 수 제외 특례를 적용받습니다.
여기서 주택 수에서 제외되는 소형 주택은 △취득가액 기준으로는 6억 원이하(지방은 3억 원이하) △주택 크기로는 전용면적 60㎡ 이하 △주택 유형으로는 다가구주택과 다세대주택, 연립주택, 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택(원룸) 등 입니다. 아파트는 취득세 중과세 대상(지방 미분양 아파트 제외)이라는 데 주의해야 합니다.
━종부세 합산 배제, 가격 기준일은 최초 임대시점 재산세 감면은 취득세 감면 구조와 유사한 측면이 있습니다. 주택 크기에 따라 △전용 40㎡ 면제 △40~60 ㎡ 75% △60~85㎡ 50% 감면 받을 수 있습니다. 취득가액 6억 원 이하(지방은 3억 원 이하)는 재산세 감면의 필수요건이고요. 다만 두 채 이상 임대해야 재산세 감면을 받을 수 있습니다. 오피스텔의 가격 기준은 수도권 4억 원, 지방 2억 원 이하입니다.
보유세 감면은 종합부동산세에서도 적용됩니다. 앞서 설명한 것처럼 등록임대주택은 종부세 세율을 계산할 때 합산 배제 원칙이 적용됩니다. 국세인 종부세는 임대사업자가 합산 배제 신고를 해야 합니다(국세청이 사전 안내문 보냄). 과세 기준일이 6월1일이므로 신고일은 해당 연도 9월 16일~9월 30일 입니다. 합산 배제의 가격 기준은 해당 주택 임대를 개시한 날 또는 최초 합산 배제를 신고한 해의 과세 기준일(6월1일) 현재 공시가격입니다. 임대 개시일 기준시가가 5억 원이었다가 임대 3년 뒤 7억 원이 되더라도 종부세 합산 배제 자격이 계속 유지된다는 뜻입니다. 만약 임대료 5%인상룰을 어기면 2년 간 종부세 합산 배제에서 제외됩니다.
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등록 임대주택이 합산 배제 대상인지 여부는 문재인 정부 시절의 임대사업 규제(아파트·4년 단기 임대 폐지·조정지역 특례 배제)로 등록 시점에 따라 제각각이어서 종부세 혜택을 받을 수 있는지 정확하게 파악해야 낭패를 보지 않습니다. 국세청 홈텍스 자가진단을 통해 확인하는 방법이 있습니다. 국세청 홈택스→세목별 서비스→종부세→등록 임대 합산배제 자가진단으로 들어가면 됩니다.
━양도세 100% 감면…단 감면 세액 20% 농특세 복병 등록임대주택은 의무임대(2018년 이후엔 10년)와 5% 임대료 인상 제한 등 기본 요건을 충족하면 해당 임대주택을 팔았을 때 양도소득세 부담은 없습니다. 하지만 농어촌특별세 복병이 있습니다. 10년 의무임대 등 주임사 제도를 충실히 이행하면 양도세를 전액 감면받습니만, 감면 세액의 20%를 농특세로 납부해야 합니다. 등록 임대주택을 의무임대 종료 후 처분할 때 세금 제로는 없는 것이죠.
그런데 장기보유특별공제(장특공제)를 활용하면 농특세 20% 납부 때보다 유리할 수도 있습니다. 과거 임대기간 8년인 준공공임대주택의 경우(현재는 10년) 의무임대를 종료하고 주택을 팔 때 100% 양도세 감면(농특세 부담)과 장특공제(농특세 없음) 중 하나를 선택할 수 있습니다. 일반적인 주택 양도 때 장특공제율은 10년 20%(1주택자는 40%)입니다. 하지만 등록임대주택은 공제율 특별 할증제도(조세특례제한법 93조의4)가 적용되는데요, 10년 이상 임대 땐 70%(8년 이상 50%)를 감면 받습니다. 대체로 양도차익이 클수록 산출세금이 많기에 농특세도 많아집니다. 또 조특법 93조의3은 보유기간에 대한 장특공제를 10%포인트 더 가산하는 추가공제 조항을 담고 있습니다. ‘93조의3’이 보유기간 전체를 공제 대상으로 삼는데 비해 ‘93조의4’는 임대기간에 대해서만 공제가 가능하다는 차이가 있습니다. 하지만 이들 두 가지의 공제 방식이 중첩 적용되지 않으며 앞서 설명한 양도세 100%감면(조특법 93조의5)과도 중복 적용되지 않습니다.
또 임대 종료 후 본인이 일정기간 거주하다 매각하면 총 양도소득금액(양도가액-취득가액)을 임대기간 중의 양도차익을 안분 계산합니다. 산식은 다음과 같습니다. 총 양도소득금액 × (임대종료일 기준시가-취득 때 기준시가) ÷ (양도 때 기준시가-취득 때 기준시가)