부동산 대출, 개인은 LTV‧DSR 족쇄…PF는 97% 남의 돈으로 장사

서울 성동구에 위치한 태영건설의 성수동 개발사업 부지 모습. [사진 연합뉴스]

[이코노미스트 이병희 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 논란이 이어지는 가운데 사실상 남의 돈으로 사업을 진행하는 부동산 PF에 견제가 필요하다는 지적이 이어지고 있다. 개인이 주택을 거래할 때는 주택담보대출 상한 등 갖가지 규제가 이뤄지는데, 형평성에 맞지 않는다는 해석이다.

지난 20일 한국개발연구원(KDI) 황순주 연구위원이 발간한 ‘갈라파고스적 부동산 PF, 근본적 구조개선 필요’ 보고서에는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본 비율을 선진국 수준으로 높여야 한다는 내용이 담겼다.

보고서에 따르면 사업 주체인 시행사는 보통 총사업비의 3%에 불과한 자본만 투입한다. 나머지 97%는 빚을 내서 PF 사업을 추진하는 것으로 나타났다. 최근 3년(2021∼2023년)간 추진한 총 100조원 규모의 PF 사업장 300여개의 재무구조 분석 결과, 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억원이었지만, 시행사의 자기자본은 118억원(3.2%)에 불과했다. 반면 미국은 자기자본비율이 33%, 일본은 30%, 네덜란드와 오스트레일리아는 각각 35%, 40% 수준이었다.

우리나라 부동산 PF가 막대한 자금의 대출을 받을 수 있는 배경은 시행사로부터 공사계약을 수주한 건설사가 PF 대출의 상환을 보증하기 때문이다. ‘저자본·고보증’ 구조가 시행사의 영세화를 초래한다는 지적이다. 황 연구위원은 “부실이 발생하면 소규모 시행사는 이미 망하고 없다”며 “보증을 제공한 건설사가 대출을 갚아야 하는데 일부 대형 건설사는 살아남겠지만 그렇지 않은 건설사는 태영건설처럼 무너지고 만다”고 전했다.

그는 이런 문제를 막기 위해 자본확충 규제가 필요하다고 주장한다. 미국에서는 사업 주체가 총사업 가치 대비 최소 15%의 자기자본을 투입하지 않으면 해당 사업에 대한 대출을 '고위험 상업용 부동산' 대출로 분류한다는 것이다. 이런 경우 은행은 일반 기업 대출에 비해 대손충당금(또는 은행자본)을 1.5배 더 쌓도록 규제하고 있다.

스트레스 DSR 도입에 개인 주담대 가능액은 더 줄어

사실상 남의 돈으로 부동산 사업을 하는 PF와 달리 일반인은 부동산을 규입할 때 까다로운 대출 규제를 받고 있어 형평성에 어긋난다는 지적도 나온다. 일반인은 주택담보대출 시 적용하는 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR)까지 꼼꼼히 따져봐야 한다는 것이다.

현재 다주택자의 경우 LTV는 비규제 지역 60%, 규제 지역 30%로 제한된다. 무주택 가구주면서 부부 합산 연소득 9000만원 이하인 서민·실수요자만 규제 지역 기준 LTV 70% 이내(주택가격 9억원 이하, 조정대상지역은 8억원 이하) 규제를 받는다. 주택가격 기준으로 대출 한도를 정한다는 점에서 최소 자기자본이 집값의 30%는 있어야 한다는 뜻이다.

여기에 DTI는 소득을 기준으로 주담대 한도를 제한한다. DTI는 매년 갚아야 하는 주담대 원리금과 기타 대출의 이자를 합친 금액을 연 소득으로 나눠 계산한다. 현행 DTI 기본 규제 비율은 투기지역·투기과열지구에서 40%, 조정대상지역에서 50%, 그 외 수도권에서는 60%다. 연 소득 5000만원인 가정에서 매년 원리금 상환에 나가는 돈이 최대 3000만원이 넘지 않도록 관리하는 것이다.

개인이 보유한 ‘모든 대출의 원리금’을 연 소득을 기준으로 따져 대출 한도를 정하는 DSR은 훨씬 까다로운 규제다. 대출 가능 상한을 더 낮추는 ‘스트레스 DSR’이 도입됐다. 스트레스 DSR은 DSR을 산정할 때 금리가 올라갈 가능성을 감안해 일정 수준의 가산금리를 더하는 제도다. 금리 상승기에 변동금리로 대출받은 사람들의 부담이 커진다는 점을 고려해 대출 한도를 낮추는 것이 특징이다.

부동산 업계 관계자는 “많은 대출을 받아 부동산에 투자했다가 감당하지 못하는 가계 부실을 우려해 스트레스 DSR 등의 제도가 도입됐는데, 실제 부실은 정부가 손을 놓은 PF에서 터졌다”며 “건설사들에도 자기자본 비율을 높이게 하는 등 엄격한 규제가 필요하다”고 말했다.