Immobilier. Prêt, taux, prix, rénovation énergétique… dix réponses d’expertes à vos questions
Prêt, taux, prix… Le best-of du direct immobilier
Des difficultés rencontrées par les acquéreurs de 25 à 75 ans, en passant par le niveau actuel des taux et les possibles baisses de prix : nos spécialistes ont jeudi répondu à vos très nombreuses questions. Nous en avons retenu dix.
Cécile Roquelaure, directrice des études pour le courtier Empruntis et Marie Denis-Noujaim, de la Chambre des notaires de Bretagne, ont répondu à vos questions ce jeudi dans un direct spécial immobilier. D
es conseils avertis et précieux qui méritent d’être lus et relus. Voici les 10 questions qu’il ne fallait pas manquer.
1. « Est-il plus intéressant de passer par un notaire ou par une agence immobilière ? »
Beaucoup de notaires tout comme les agences immobilières ont une activité de négociation, et vous accompagnent donc dans votre projet de vente ou d’achat de logement. Agences comme notaires peuvent être consultés et font chacun un travail de qualité. On constate que les honoraires de négociation dus aux notaires sont souvent un peu moins élevés que ceux des agences. Le notaire, si vous vendez, pourra par ailleurs vous conseiller en amont sur la fiscalité applicable à votre projet, et notamment l’éventuel impôt sur la plus-value que vous devrez régler lors de votre transaction. Côté acquéreur, le notaire qui a une vue globale vous conseillera sur le mode d’acquisition, la protection de l’éventuel conjoint.
2. « Je possède un terrain avec vue sur mer à Plougastel-Daoulas. Mon banquier me dit que cette région est un très bon placement alors que d’autres disent que non (notaire). Qu’en est-il réellement ? »
Un terrain vue mer à Plougastel Daoulas est en effet un très bon placement, c’est certain, dès lors qu’il y a une vue mer, la valorisation n’est pas la même. La commune est à proximité immédiate de Brest et bénéficie du dynamisme de l’agglomération. Il est vrai qu’il y a de l’autre côté du Pont et adossée à Brest, la commune du Relecq-Kerhuon, avec des prix un peu plus élevés, mais la valeur des maisons anciennes par exemple à Plougastel-Daoulas, est plutôt haute.
3. « Pourquoi les banques ne prêtent pas alors que mon conjoint et moi-même avons un bien chacun en location ? »
Si je comprends bien votre situation, vous et votre conjoint êtes propriétaires chacun d’un bien pour lequel vous percevez des loyers. Vous souhaitez faire un nouveau crédit qui vous est refusé (par une ou plusieurs banques ? La nuance est importante !). Il est possible que la ou les banques sollicitées refusent votre financement car vous dépassez le taux d’endettement exigé par l’autorité de contrôle (le HCSF). Il impose aux banques de respecter une limite de 35 % de taux d’endettement assurance de prêt incluse. Cependant les banques peuvent y déroger dans la limite de 20 % de la production de nouveaux crédits. Il faut donc être sûr que cette possibilité de dérogation ne vous est pas ouverte, dans aucune banque si effectivement le sujet se trouve sur votre taux d’endettement.
4 . « À partir de quelle classe énergétique estimez-vous que l’achat d’une maison n’est intéressant si des travaux ne sont pas prévus ? »
La loi prévoit des interdictions de location progressive pour les biens classés en G, puis F et E. Plus la performance énergétique est mauvaise, plus le coût de la rénovation sera important nécessitant plus de travaux. Si vous n’envisagez pas de travaux, et si vous envisagez de louer la maison, alors je vous conseille de ne pas aller en dessous du D. Si en revanche, vous achetez pour vous pour y établir votre résidence principale ou secondaire, vous pouvez prendre un bien en catégorie E voire F. Si la catégorie est vraiment mauvaise, il faut étudier le coût des dépenses de chauffage que vous devrez supporter mensuellement pour voir si vous avez la possibilité de régler les factures afférentes au bien.
5. « Le marché des gros biens immobiliers (environ 700 000 €) va-t-il redémarrer ? »
Les volumes de transactions ont baissé quasiment partout d’environ 20 à 25 % en un an. Corrélativement, on a constaté une baisse des prix qui s’est amorcée avec des différences suivant les régions. Il semble que sur certains secteurs, nous avons atteint le plateau bas des volumes qui semble amorcer une reprise. Les gros biens sont souvent acquis par des personnes, qui pouvaient attendre de voir l’évolution notamment des taux de crédits. Ces derniers ont baissé et devraient donc favoriser la reprise du marché.
6. « J’ai souscrit un crédit immobilier à 4,17 %. Dois-je aller voir ma banque pour le renégocier, il a été souscrit en décembre 2023. »
Si vous estimez que le gain est suffisant aujourd’hui vous pouvez tout à fait en faire la demande à votre banque. Il faut cependant savoir qu’il est peu probable que vous puissiez recommencer (les banques acceptent rarement plusieurs renégociations). Vous « jouez » donc votre seule carte. Et si toutefois les taux continuent à baisser vous devrez favoriser un rachat de crédit par une autre banque pour voir vos intérêts baisser (avec en contrepartie des frais plus élevés). À date, les taux moyens pratiqués par les banques (et qui dépendent du projet et du profil également), se situent autour de 3,8 % en moyenne. Le gain est donc bien possible sur le papier au moins !
7. « J’ai un besoin de financement de 120 000 € alors que j’ai un patrimoine immobilier évalué à environ 1 100 000 €. J’ai 75 ans. »
Vous pouvez vous rapprocher d’une banque pour savoir si elle accepterait de vous prêter la somme dont vous avez besoin. À défaut, peut-être avez-vous des supports financiers que vous pourriez liquider. Peut-être avez-vous la possibilité selon votre projet de vendre une partie de votre patrimoine immobilier, ce qui vous dégagera du cash pour votre besoin de financement. Il est également possible d’étudier une vente en viager qui vous permettrait de toucher une partie du prix à la vente appelé « le bouquet », mais la vente en viager n’est pas forcément adaptée à toute personne. Il faut étudier la situation familiale et patrimoniale.
Il existe également des solutions de prêt hypothécaire (prise de garantie sur un bien libre de créance pour assurer la dette du nouveau financement. En alternative au viager, vous avez aussi la possibilité de réaliser un prêt viager hypothécaire, contrairement au viager, il permet de percevoir immédiatement la totalité de la somme tout en conservant le bien dont la vente servira au remboursement à l’échéance uniquement (aucune mensualité à supporter et aucun examen de santé).
8. « Est ce possible d’emprunter aujourd’hui et de réviser le taux du prêt en fin d’année s’il venait à baisser ? »
C’est tout à fait envisageable, bien que la fin d’année semble un peu tôt si vous souscrivez un crédit aujourd’hui. Sachez que vous n’aurez pas l’occasion de renégocier plusieurs fois (rares sont les banques à l’accepter). Il vous faudra donc choisir le moment opportun, où vous estimez que le gain est suffisant. Quoi qu’il en soit, si vous souscrivez un crédit aujourd’hui, et que les taux baissent, vous pourrez renégocier ou faire racheter votre crédit par une autre banque le cas échéant ! Cela vous permet de réaliser votre projet dès aujourd’hui, tout en vous ouvrant la possibilité de profiter d’une baisse future des taux !
9. « Nous souhaiterions investir pour mettre en location. Que conseillez-vous ? Maison, appartement, en grande ville, campagne… ? »
L’investissement dans les grandes villes reste un bon investissement puisqu’il y a une forte demande de location. Attention pour les appartements dans les grandes villes à regarder la performance énergétique, et les éventuels travaux de copropriété qui peuvent être envisagés et qui peuvent augmenter le coût de votre investissement. Dans les plus petites villes, on se rend compte qu’il y aune forte demande de location, mais souvent peu de biens proposés, et là l’achat d’une maison en première ou seconde couronne de métropole peut s’avérer également un bon placement.
10. « Les jeunes de 25-30 ans arrivent-ils aujourd’hui à obtenir un prêt immobilier correct avec un apport raisonnable, pour un 1er achat ? »
Ce n’est pas l’accès au crédit qui est le vrai problème mais le prix de l’immobilier… Quelques éléments d’explication. Tout d’abord les jeunes sont la clientèle privilégiée par les banques : « gagner » un client jeune c’est la possibilité de l’accompagner dans toutes les étapes de sa vie et donc lui « vendre » des produits et services (assurance, épargne, crédit à la consommation…).
Ensuite, les jeunes sont souvent des primo-accédants. Ils ont donc accès au prêt à taux zéro et les banques pour les accompagner ont aussi développé des prêts complémentaires dont le taux est inférieur au taux classique, voire à 0. Ces dispositifs dont les caractéristiques sont variables en fonction des banques permettent de faire baisser le coût du crédit et donc d’augmenter le pouvoir d’achat.
Enfin, vous évoquez l’apport, vous avez tout à fait raison c’est une énorme contrainte pour les jeunes qui n’ont souvent pas eu le temps d’épargner autant. Il faut rappeler que l’apport correspond généralement aux frais liés à l’opération (environ 10 % du prix du bien dans l’ancien) : droits de mutation à titre onéreux (des taxes…), frais de garantie et frais de dossier. Ces frais ne font pas partie de la valeur du bien et en les finançant les banques prennent un risque, qu’elles font aussi supporter aux jeunes en cas de revente avant d’avoir généré 10 % de plus plus-value sur le bien.
Alors que le marché est chahuté, les banques prennent moins ce risque. Enfin, dernier élément d’explication concernant l’apport, pour lequel les banques sont tout de même plus accommodantes pour les jeunes, il est aussi le signe d’une capacité d’épargne et donc de marges de manœuvre budgétaire (important quand on voit les charges qui pèsent sur les propriétaires).
En résumé, les difficultés d’achat aujourd’hui sont fortement liées au prix des biens, et au volume d’offres disponibles, ce qui est d’ailleurs le fond de la crise que nous visons depuis 2 ans.