Arbeitgeber als Vermieter: Die Werkswohnung kommt zurück

Wohnen in Wolfsburg: Mancher Arbeitgeber wird zum Vermieter.

Wohnungsnot einerseits, Fachkräftemangel andererseits: Wer wegen eines Arbeitsplatzes in eine neue Stadt kommt, braucht auch eine Wohnung – und das ist häufig schwierig. Um Mitarbeiter anzulocken, bieten manche Arbeitgeber gleich eine passende Unterkunft an. So macht es das Klinikum Stuttgart. „Die Personalwohnungen sind ein wichtiger Baustein, um als Arbeitgeber attraktiv für Mitarbeitende zu sein“, sagt Vorstandsvorsitzender Jan Steffen Jürgensen. Manchen erleichtere sie den Start in Stuttgart, bis eine eigene Wohnung gefunden sei. „Für andere Mitarbeitende ist die Personalwohnung aber auch eine langfristige Möglichkeit, um nah am Arbeitsplatz wohnen zu können.“ Im April sind 170 weitere neue Apartments und Wohnungen des Klinikums Stuttgart eröffnet worden. Insgesamt stellt es Wohnraum für rund 1000 Fachkräfte zur Verfügung.

Die Zahl der Unternehmen, die das Instrument des Mitarbeiterwohnens nutzten, steige seit einigen Jahren wieder deutlich an, stellt die Hauptgeschäftsführerin des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, Ingeborg Esser, fest. Ende der Siebzigerjahre habe es in der früheren Bundesrepublik rund 450.000 bezahlbare Werkswohnungen gegeben. Heute liegt die Zahl nach Schätzungen niedriger, aber mit stark steigender Tendenz. Das Beratungsinstitut Regiokontext nimmt an, dass im Jahr rund 10.000 neue Wohnungen entstehen könnten.

Allerdings hatten sich viele Konzerne in der Vergangenheit von dem Thema verabschiedet wie Siemens oder Mercedes-Benz. Regiokontext-Projektleiter Simon Wieland sagt: „Unternehmen sehen es nicht als ihre Aufgabe an, ihre Beschäftigten bei der Wohnraumversorgung zu unterstützen. Manche Arbeitgeber zahlen lieber eine üppige Wohnzulage, als eigenen Wohnraum anzubieten und damit gegebenenfalls auch zusätzliches Wohnraumangebot zu schaffen.“

Kein neues Instrument

Einen anderen Weg geht Europas größter Autohersteller Volkswagen. Die Konzerntochter Volkswagen Immobilien (VWI) verwaltet aktuell in Wolfsburg knapp 9500 Mietwohnungen. „Drei von vier VWI-Mietwohnungen liegen im Mietenbereich bis 7,51 Euro netto kalt je Quadratmeter und damit im Bereich des geförderten Wohnraums. Unsere aktuelle Durchschnittsmiete inklusive Neubauwohnungen liegt bei 7,15 Euro netto kalt je Quadratmeter“, sagt Ulrich Sörgel, Leiter Wohnimmobilien bei VWI. Das Unternehmen vermietet nicht nur an Beschäftigte. Seit dem Jahr 2012 baut die Konzerntochtergesellschaft eigene Wohnungen im Rahmen der städtischen Wohnbauoffensive.

Neben Volkswagen und BASF ist auch der Technologiekonzern Bosch hier aktiv. Die Robert Bosch Wohnungsgesellschaft mbH zählt in der Region Stuttgart einen Bestand von rund zweitausend Ein­zimmer- bis Vierzimmerwohnungen, deutschlandweit liegt die Zahl bei mehr als 2300 Wohnungen. Rund 60 Prozent der Wohnungen seien an Werksangehörige von Bosch vermietet, teilt Geschäftsführer Bernd Wichterich mit. Bis Ende 2026 sei der Bau von weiteren rund 400 Wohnungen geplant.

Mehr billige Mietwohnungen verspricht sich die Ampelkoalition durch die geplante Wiedereinführung der Wohngemeinnützigkeit. Sie ist kein neues Instrument, im Jahr 1990 wurde sie in Deutschland abgeschafft. SPD, Grüne und FDP hatten sich im Koalitionsvertrag eine Reaktivierung vorgenommen. Die Wohngemeinnützigkeit zielt auf sozial orientierte Unternehmen, Vereine und Stiftungen. Wenn sie vergünstigten Wohnraum bereitstellen, sollen sie künftig von den Steuererleichterungen der Gemeinnützigkeit profitieren.

Nicht die Lösung für das Problem

Dafür muss die angebotene Miete unter den marktüblichen Preisen liegen. Die Wohnungen müssen dauerhaft günstig bleiben – anders als bei Sozialwohnungen, die nach einer gewissen Zeit aus der Preisbindung fallen. Die Bundesregierung rechnet damit, dass etwa 100 Unternehmen mitmachen.

Aus dem Volkswagenkonzern begrüßt der Sprecher der VWI-Geschäftsführung, Meno Requardt, grundsätzlich alle Maßnahmen, die zu mehr bezahlbarem, neuem und nachhaltigem Wohnraum führen. Die Tochtergesellschaft sei als Immobilienunternehmen bis zur Abschaffung eine Wohnungsgesellschaft mit Gemeinnützigkeit gewesen. Durch eine Wiederauflage der Gemeinnützigkeit werde nicht zwingend mehr Wohnraum entstehen. „Um die Probleme im Wohnungsmarkt anzugehen, bedarf es in erster Linie besserer Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau. Hierzu gehört neben der Baulandausweisung und attraktiven Fördermöglichkeiten vor allem eine Überprüfung des Baurechts und der Auflagen, die die Baukosten immer weiter in die Höhe treiben, wie beispielsweise die Ausweisung hoher Stellplatz-Schlüssel bei Neubauten“, sagt er.

GdW-Hauptgeschäftsführerin Esser sieht in dem Ampel-Plan für Arbeitgeber eine Option, wenn sie ein eigenes Unternehmen für die Wohnraumversorgung ihrer Mitarbeitenden gründen wollen oder schon haben. „Allerdings erfolgt die Wohnraumversorgung in der Praxis eher über Kooperationen mit Wohnungsunternehmen oder über den Ankauf von Belegungsrechten.“ Darüber hinaus gehe es beim Mitarbeiterwohnen regelmäßig nicht nur um die Versorgung von Bedürftigen im Sinne der neuen Regelung in der Abgabenordnung, sondern generell um die Bereitstellung von Wohnraum für die Angestellten. Esser sagt, der Bund sollte deshalb einige steuerliche Stellschrauben im Bereich der Lohnsteuer zum Vorteil von mietenden Angestellten nachjustieren, umsatzsteuerliche Nachteile beim Erwerb von Belegungsrechten beseitigen und den Neubau von Mitarbeiterwohnungen fördern – steuerlich und mit einem eigenen, zusätzlichen Etat in der Wohnraumförderung von Bund und Ländern.

„Nur ein Tröpfchen auf den heißen Stein“

In Baden-Württemberg gibt es seit 2020 ein eigenes Förderprogramm zur Schaffung von Werkswohnungen. Vom Jahr 2022 an bis Ende Mai 2024 wurden Fördermittel mit einem Gesamtvolumen in Höhe von rund 33 Millionen Euro zugesagt, wie ein Sprecher des Landesbauministeriums mitteilt. Die damit geförderten 430 Sozialmietwohnungen für Mitarbeitende seien noch nicht fertiggestellt.

Baden-Württembergs Ministerin für Landesentwicklung und Wohnen Nicole Razzavi (CDU) bewertet die geplante Wohngemeinützigkeit als unzureichend. Ihr Ministerium verweist auf Folgendes: Selbst nach den Angaben des Bundes könnten in absehbarer Zeit gerade mal hundert Organisationen und Unternehmen sowie rund 105.000 Mieter bundesweit von der Neuregelung profitieren. „Das wäre für rund 42 Millionen Mieter in Deutschland nur ein Tröpfchen auf den heißen Stein. In Baden-Württemberg haben wir allein 2,6 Millionen Haushalte, die zur Miete wohnen. Das zeigt die ganze Dimension des Themas.“

Doch es gibt auch andere Möglichkeiten für Unternehmen als selbst zu bauen. Häufig gehen sie dabei Kooperationen mit einem Wohnungsanbieter ein, wie Regiokontext-Projektleiter Wieland erläutert.