Qué es la permuta de vivienda, cómo funciona y cuáles son sus ventajas
La permuta de viviendas es una opción cada vez más popular entre aquellos propietarios que desean cambiar de inmueble sin pasar por todo el engorro que implica un proceso de venta y posterior compra. Se trata de lo más parecido a un trueque de inmuebles, y trae de la mano consigo importantes ventajas. La primera de ellas, evitar un desembolso de dinero en el proceso de estrenar hogar.
Si te resulta interesante esta fórmula, en este artículo te contamos qué es la permuta de inmuebles, cómo funciona, cuánto cuesta, cuáles son sus implicaciones económicas y cuándo resulta conveniente utilizarla.
- ¿Qué es una permuta de viviendas?
- Características de la permuta de vivienda
- ¿Cómo funciona la permuta de viviendas?
- ¿Cómo se hacen las permutas de viviendas?
- Ventajas de cambiar una vivienda por otra
- Desventajas de la permuta de inmuebles
- Permuta de viviendas con hipoteca, ¿qué ocurre?
- Impuestos y gastos de la permuta inmobiliaria
¿Qué es una permuta de viviendas?
Si alguna vez te has preguntado si se puede cambiar una vivienda por otra, la respuesta es positiva, y la forma legal de hacerlo es la permuta de viviendas.
Se trata de una posibilidad que recoge el Código Civil y que consiste, en esencia, en realizar un intercambio de inmuebles sin que medie dinero y sin que se produzca ninguna compraventa.
Existen muchas posibilidades a la hora de hacerlo: un cambio de casa por piso, un cambio de casa por casa, un cambio de piso por casa… Además, aunque lo más habitual es la permuta de viviendas entre particulares, es posible incluso cambiar una casa por otra al banco, si bien esta opción es muy residual.
Características de la permuta de vivienda
Permutar viviendas es una posibilidad que aparece recogida en el artículo 1538 del Código Civil. Se trata de un tipo de contrato por el que dos partes se obligan a dar un bien para recibir otro. En el sector inmobiliario, los bienes objeto de intercambio serían bienes inmuebles.
"La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra" (artículo 1538 del Código Civil).
La principal característica de la permuta de viviendas es que, en este caso, solo se intercambian propiedades, pero no dinero. Por eso, suele llevarse a cabo con inmuebles de valor muy similar, aunque no se trata de un requisito imprescindible.
En caso de diferencia de valor, es posible realizar un contrato mixto que incluya, de un lado, la permuta de inmuebles y, de otro, una compensación económica en forma de compraventa.
Además, la permuta implica la transmisión de la propiedad de una parte a la otra, y viceversa. Esto significa que, en cuanto a la duración de la permuta de viviendas, será permanente, salvo que vuelva a pactarse una nueva permuta que devuelva la situación a su estado original.
¿Cómo funciona la permuta de viviendas?
La permuta de casas funciona de manera muy similar a la compraventa y, de hecho, el propio Código Civil remite a la normativa relacionada con la venta "en todo lo que no se halle especialmente determinado" en el título relativo a la permuta.
Esto significa, entre otras cosas, que es necesario firmar una escritura de permuta, así como hacer frente a los gastos de tasación, notario y registro. También deben abonarse los impuestos correspondientes, un punto en el que la permuta no resulta más ventajosa que la compraventa.
¿Cómo se hacen las permutas de viviendas?
Estos son los pasos para llevar a cabo una permuta de inmuebles:
- El primer paso consiste en tasar ambas viviendas para conocer su valor. De esta forma, podrá determinarse si existe una diferencia de precio que aconseje realizar un contrato mixto, que incluya la compraventa.
- También es necesario informarse acerca de posibles cargas de ambos inmuebles, incluyendo deudas con la comunidad de propietarios o facturas de IBI pendientes de pago (que podrían no aparecer en la información registral). Todos estos factores resultan clave para determinar el valor de cada inmueble, ya que, en caso de existir deudas o cargas, estas deberán restarse al valor de tasación.
- El siguiente paso consiste en formalizar la operación a través de una escritura ante notario, mediante la que se realizará la transmisión de propiedades de una parte hacia la otra.
Aunque el registro de esta operación en el Registro de la Propiedad es opcional en nuestro país, sin duda es muy recomendable dar este paso para ganar seguridad jurídica.
Ventajas permuta de vivienda
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Ventajas de cambiar una vivienda por otra
Si te preguntas cuáles son las ventajas de la permuta de viviendas, te las contamos:
- La posibilidad de cambiar de casa sin tener que desembolsar dinero, o bien reduciendo al mínimo este desembolso
- Podrás cambiar de vivienda sin tener que esperar a que se venda tu inmueble
- Los gastos asociados a la permuta suelen ser inferiores los de la compraventa tradicional, si bien actualmente, tras la entrada en vigor del valor de referencia de catastro, no existen ventajas fiscales reseñables
Desventajas de la permuta de inmuebles
La permuta presenta una desventaja evidente: es necesario hacer coincidir a dos personas, ya sean físicas o jurídicas, que estén dispuestas a intercambiar sus bienes de forma permanente, teniendo ambos bienes, preferiblemente, un valor similar.
Por eso, a veces resulta más frecuente la permuta de viviendas entre familiares o también la permuta de viviendas entre hermanos, en caso de existir inmuebles en la familia de valor, características e incluso ubicación similar.
Permuta de viviendas con hipoteca, ¿qué ocurre?
En caso de existir este tipo de carga, ya sea en uno solo de los inmuebles o en ambos, habrá que tener en cuenta el importe pendiente a la hora de valorar la operación. El precio de cada vivienda vendrá definido por su valor de mercado, menos el capital pendiente de amortizar la hipoteca.
Por eso, a la hora de buscar una 'media naranja', lo más sencillo es no partir del valor de mercado del inmueble, sino del valor restante una vez sustraído el capital pendiente de la hipoteca (y, en general, el de cualquier otra carga existente que reduzca su valor).
Si ambas viviendas se encuentran hipotecadas, habrá que atender al capital pendiente en ambos casos para saber si su precio resulta similar, independientemente de que su valor de mercado sea o no equivalente a simple vista.
Por ejemplo, si tienes un inmueble tasado en 300.000 euros con 20.000 de capital pendiente (280.000 euros), su valor será idéntico al de una vivienda valorada en 500.000 euros con un capital pendiente de 220.000 euros.
Por lo demás, la situación se complica al entrar en juego las entidades que concedieron una o ambas hipotecas. Es necesario que el banco apruebe la operación y que se produzca así una subrogación o una novación hipotecaria, entre otras posibilidades.
Para ello, la entidad podría analizar el perfil de riesgo del que será el nuevo propietario del inmueble antes de validar este tipo de operación. También es posible solicitar una nueva hipoteca en la misma entidad o en otra distinta, especialmente si se trata de actualizar las condiciones del préstamo.
Impuestos y gastos de la permuta inmobiliaria
La permuta de viviendas está gravada por los mismos impuestos que la compraventa. Esto significa que será necesario afrontar el pago de los siguientes tributos:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), abonándolo cada parte en función del valor de la vivienda que recibe, tomando como base imponible su valor de mercado
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la generación de escrituras
- Plusvalía municipal por el incremento de valor, en el caso de bienes de naturaleza urbana, desde el momento de adquisición hasta el de su transmisión
- Declarar la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF