“집값이 내려도 올라도”, 서울 ‘토지거래허가구역’은 계속
서울시, 잠실·삼성·청담·대치동 4년째 규제 그늘 속
지난 4월 압·여·목·성도 토지거래허가구역 재지정
“만성적인 규제 사용, 효과 떨어져…집값 안정도 검증된 바 없어”
서울시 내에서 토지거래허가구역 카드가 만성적으로 사용되면서 되려 제도의 실효성을 떨어뜨린다는 지적이 나온다. 지난 4월 압·여·목·성에 이어 최근 1년 기간 연장 여부 결정이 보류됐던 송파구 잠실동, 강남구 삼성·청담·대치동이 토지거래허가구역으로 재지정 되면서다.
지난 13일 서울시는 제8차 도시계획위원회를 통해 지난 5일 보류 결정됐던 국제교류복합지구 인근 송파구 잠실동, 강남구 삼성·청담·대치동의 14.4㎢ 토지거래허가구역을 재지정 심의·의결했다.
이에 따라 이들 지역에 대한 규제가 내년 22일까지 연장되면서 4년간 토지거래허가구역으로 묶이게 됐다. 잠실·삼성·청담·대치동은 국제교류복합지구 관련 대규모 개발과 영동대로 복합개발과 관련해 2020년 6월부터 토지거래허가구역으로 지정됐다.
서울시는 앞선 4월에도 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수동에 대해서도 토지거래허가구역 지정을 1년 더 연장한 바 있다.
토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 시·군·구청장의 허가를 받아야 하고 주택 취득 후 2년간은 실거주 해야 하며 바로 전세 세입자를 들일 수도 없다. 주요 개발이 이뤄지고 있는 지역에 규제를 해제할 경우 아파트값이 치솟을 가능성을 고려해 갭투자 등 투기를 차단하고 실거주 수요만 유입시키겠다는 의도다.
특히 올해 들어 강남3구(서초·송파·강남) 위주로 서울 집값이 오르고 매매거래량이 증가했다는 점이 토지거래허가구역을 재지정한 배경으로 지목된다. 한국부동산원에 따르면 하락세를 유지하던 서울 아파트 매매가격은 지난 3월 3주(18일) 보합, 4주(25일) 상승 전환했고, 송파구는 이보다 더 앞선 시기인 2월 말 이미 가격이 오르기 시작했다.
그러나 서울시는 부동산 가격이 하락하던 지난해에도 집값 급등을 막고 시장 안정화를 꾀하겠다며 토지거래허가구역을 유지했던 만큼, 해당 규제 실효성에 대한 회의적인 반응이 크다. 직접 부동산 시장에 개입해 규제를 작동시키는 것은 제한적으로 행해져야 하는데, 만성적으로 활용되면서 부동산 가격을 안정화시키려는 효과가 떨어지고 있다는 지적이다.
부동산 업계 한 전문가는 “지난해 집값이 떨어질 때도 서울시가 토지거래허가구역을 유지했지만 아파트 가격은 올해 초부터 올랐다”며 “농지와 달리 대도시에서 토지거래허가구역 지정에 따른 효과는 떨어진다. 특히 서울 내 인기가 높은 지역일수록 규제가 잘 먹히지 않는다고 볼 수 있다”고 주장했다.
조주현 건국대 부동산학과 교수도 “학계에서 거래 규제가 부동산 시장을 안정시켰는가에 대해서는 상반된 결과들이 보고되고 있다. 사실 토지거래허가구역과 같은 규제가 확정적으로 시장을 안정시킨다는 보장이 없는 것”이라며 “또 실수요자만 거래가 가능하도록 한다는데, 실수요를 어떻게 정확히 파악해서 허가를 내주겠다는 것인지 명확하지가 않다”고 설명했다.
이어 “부동산 시장은 일부만 접근할 수 있는 시장과 보편적으로 접근 가능한 시장이 나눠진다”며 “강남 아파트 집값이 오른다고 서민들이 거주하는 집값에 직접적으로 영향을 주지 않는다는 점을 고려해야 한다”고 덧붙였다.
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