อสังหาฯภูเก็ตเทียบชั้น”ฟลอริดา” เปิดตัวใหม่ 5.4หมื่นล้าน “ถลาง”ฮอตสุด

ท่ามกลางเศรษฐกิจชะลอตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงรองด้าน แต่สำหรับภูเก็ตแล้ว เต็มไปด้วยความคึกคักทั้งภาคท่องเที่ยวและการขยายตัวของที่อยู่อาศัยในทุกเซ็กเมนต์ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย.

บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA)   สำรวจพบว่า สถานการณ์ที่อยู่อาศัย ไตรมาสแรกของปี 2567  มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ขายอยู่ในท้องตลาด ในจังหวัดภูเก็ต รวมกันถึง 500 โครงการ รวมหน่วยขายทั้งหมดประมาณ 72,000 หน่วย โดยมีมูลค่าการพัฒนาถึง 460,000 ล้านบาท ขายไปแล้ว 62,000 หน่วยและเหลือขายอีกราว 10,000 หน่วย

โครงการเปิดตัวใหม่ ในไตรมาสที่หนึ่งของปี 2567 ประมาณ 25 โครงการรวม 4,000 หน่วย โดยมีมูลค่ารวม 54,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 13 ล้านบาท สินค้าส่วนใหญ่ที่เปิดคือ ห้องชุดตากอากาศถึง 45,000 ล้านบาท หรือ 83% ของทั้งหมด และแทบทั้งหมด ของการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกนี้ เปิดในอำเภอถลาง

นายโสภณ พรโชคชัย ประธาน AERA  ประเมินว่าในรอบหนึ่งปีที่ผ่านมาอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตขายได้ประมาณ 10,000 หน่วยรวมมูลค่า 90,000 ล้านบาท หรือขายเฉลี่ยหน่วยละ 9 ล้านบาท และโดยมากขายในเขตอำเภอถลาง และสินค้าที่ขายได้เร็วมากเป็นห้องชุดตากอากาศและวิลล่า ส่วนที่อยู่อาศัยของคนไทยเองกลับขายได้ช้ากว่า

โดยภาพรวมภูเก็ตมีผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัดอยู่ที่ 110,648 ล้านบาทขณะเดียวกันกิจกรรมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตมีมูลค่าอยู่ที่ 6,281 ล้านบาทหรือ 5.7% อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีมูลค่าสูงกว่านี้มาก โดยอาจใกล้เคียงกับกรณีมลรัฐฟลอริดาซึ่งผลิตภัณฑ์มวลรวมด้านอสังหาริมทรัพย์ของฟลอริดาสูงถึง 24% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมทั้งมลรัฐ

อสังหาฯภูเก็ตโต

ในปี 2566 ภูเก็ตมีนักท่องเที่ยวถึง 8,376,464 คนเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 152.29% เมื่อเทียบกับบาหลี ภูเก็ตมี

นักท่องเที่ยวมากกว่าโดยบาหลีมีนักท่องเที่ยวเพียง 5,273,258 คน เติบโต 144.61%

ยิ่งเมื่อเทียบกับ Maldives ก็มีนักท่องเที่ยวเพียง 1.8 ล้านคน ภูเก็ตจึงนับเป็นแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมที่สุดในภูมิภาคนี้ และถือเป็นแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำของโลก

สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ราวครึ่งหนึ่งอยู่ในเขตอำเภอถลางโดยมีจำนวนหน่วยรวมกันประมาณ 32,000 หน่วย ขายได้แล้ว 25,000 หน่วย จึงยังเหลือขายอยู่ 7,000 หน่วย ส่วนที่อำเภอเมืองมี 190 โครงการ รวม 28,000 หน่วย ขายไปแล้ว 26,000 หน่วย จึงยังคงเหลือขายประมาณ 1,200 หน่วย อำเภอที่มีจำนวนโครงการน้อยที่สุดคืออำเภอกระทู้ ซึ่งมีอยู่เพียง 70 โครงการ มีจำนวน 12,000 หน่วย และยังเหลือขายอยู่เพียง 700 หน่วย

สินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีขายอยู่นั้น ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด

ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดพักอาศัย ที่ดินจัดสรร อาคารชุดตากอากาศและวิลล่าหรือบ้านตากอากาศ ทั้งนี้ ให้ข้อสังเกตดังต่อไปนี้

1. อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นบริษัทเพื่อการพักผ่อนได้แก่ห้องชุดตากอากาศและวิลล่าหรือบ้านตากอากาศมีถ้าถึง 320,000 ล้านบาท ค่าการพัฒนาทั้งหมดที่ 470,000 ล้านบาท หรือราวสองในสามของทั้งหมด ส่วนที่อยู่อาศัยอาศัยซึ่งเป็นที่อยู่ของคนในท้องถิ่น หรือคนไทยต่างถิ่นที่มาทำงานในภูเก็ตเป็นเพียงอสังหาริมทรัพย์ส่วนน้อย

2. เฉพาะห้องชุดตากอากาศ มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด 210,000 ล้านบาท ประมาณ 45% ของทั้งหมด ห้องชุดเหล่านี้มีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 7.7 ล้านบาท ศูนย์ข้อมูลสำรวจพบ 130 โครงการจำนวน 27,000  และในขณะนี้ยังมีเหลือขายอยู่ 4,500 หน่วย ในแต่ละเดือนขายได้ประมาณ 7.2% ซึ่งถือว่าสูงมากและคาดว่าจะขายหมดในเวลา 14 เดือนข้างหน้า

3. จำนวนโครงการมากที่สุดคือวิลล่าหรือบ้านตากอากาศซึ่งมีอยู่ 149 โครงการแต่ยังมีเหลือเพียง 3,300 หน่วย ในโครงการหนึ่งมีเพียง 22 หลัง เฉลี่ยหลังละ 36 ล้านบาท โครงการแบบนี้จะเป็นโครงการขนาดเล็ก ทั้งนี้ยังมีเหลือขายอยู่ 1,200 หลัง แสดงว่าขายได้แล้วประมาณ 60% และเดือนหนึ่งขายได้ประมาณ 7% ของหน่วยขายทั้งนี้ คาดว่าจะขายหมดในเวลา 14 เดือนข้างหน้าเช่นกัน

4. ส่วนห้องชุดพักอาศัยทั่วไปมีอยู่ประมาณ 50 โครงการรวม 17,000 หน่วย เฉลี่ยโครงการหนึ่งมี 340 หน่วย ซึ่งเป็นลักษณะทั่วไปของห้องชุดที่ขายสำหรับคนในท้องถิ่นหรือคนไทยที่มาทำงานในภูเก็ตเป็นสำคัญ มีราคาเฉลี่ย 2.4 ล้านบาทต่อหน่วย  ยังเหลือค้างอยู่ 1,300 หน่วย หากคิดเป็นสัดส่วนของมูลค่าการพัฒนาซึ่งอยู่รวมกันจำนวน 40,000 ล้านบาท ก็เป็นสัดส่วนประมาณ 9% ของค่าการพัฒนาทั้งหมด 460,000 ล้านบาท ทั้งนี้ในแต่ละเดือนก็ขายได้ประมาณ 7% จึงคาดว่าจะขายได้หมดไปเวลาประมาณ 15 เดือนข้างหน้า

5. ส่วนบ้านเดี่ยวมีประมาณ 85 โครงการรวม 6,700 หน่วย แสดงว่าในโครงการหนึ่งๆ มีจำนวนประมาณ 80 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนา 39,000 ล้านบาท มีราคาเฉลี่ย 5.7 ล้านบาท ขณะนี้ยังเหลือขายอยู่ 1,100 หน่วย แต่อัตราการขายค่อนข้างต่ำคือเดือนละ 2.2% เท่านั้นและคาดว่าจะต้องใช้เวลาอีกประมาณ 4 ปีจึงจะขายได้หมด

6. เป็นที่น่าแปลกว่าบ้านแฝดมีจำนวนเกือบเท่าบ้านเดี่ยวแต่มีมูลค่าการพัฒนาเพียง 23,000 ล้านบาทหรือประมาณ 5% ของการพัฒนาทั้งหมด มีราคาเฉลี่ย 3.5 ล้านบาท แต่มีจำนวนเหลือขายอยู่เพียง 500 หน่วยเท่านั้น และคาดว่าต้องใช้เวลาอีกราวสามปีครึ่งจึงจะหมด ดร.โสภณ ให้ความเห็นว่าโดยที่บ้านแฝดมีที่ดินน้อยกว่า (ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวาในขณะที่บ้านเดี่ยวไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา) ทำให้ขายในราคาที่ถูกกว่าบ้านเดี่ยว จึงมีผู้นิยมซื้อบ้านแฝดซึ่งมีความเป็นส่วนตัวมากกว่าทาวน์เฮาส์และมีขนาดใกล้เคียงบ้านเดี่ยว

7. นอกจากนี้ยังมีทาวน์เฮาส์ พัฒนาถึง 100 โครงการรวม 10,000 หน่วยแต่เหลือขายเพียง 700 หน่วย มีมูลค่าการพัฒนาโดยรวมประมาณ 27,000 ล้านบาท หรือ 6% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด มีราคาเฉลี่ย 2.7 ล้านบาทต่อหน่วย มีอัตราการขายเดือนละ 3.1% และใช้เวลาขายราวสองปีครึ่งจนจะหมด

อาจกล่าวได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 6.4 ล้านบาทต่อหน่วย โดยในกรณีที่อาศัย ทั่วไปมีราคา 3.5 ล้านบาทต่อหน่วยในขณะที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน ประกอบด้วยห้องชุดเพื่อตากอากาศและวิลล่า มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 10.7 ล้านบาทต่อหน่วย ทั้งนี้โครงการที่ราคาถูกที่สุดชื่อบ้านเอกชัยวิลล่า ถนนเทพกษัตรี ย่านลิพอน เป็นทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว ราคา 0.999 ล้าน จำนวน 45 ยูนิต แต่เพิ่งขายหมดแล้ว ส่วนโครงการที่แพงที่สุดคือ The Estates at Mont Azure แถวกมลา ราคา 262 ล้านบาทต่อหน่วย

แน่นอนว่า ตลาดอสังหาฯภูเก็ต มีกระแสดีต่อเนื่อง และพร้อมที่จะขยายไปยังทำเลใหม่ๆได้ตลอดเวลา!!