Habitação e demografia: como dar casas a jovens, idosos e imigrantes?

Portugal vive hoje um sério problema demográfico, marcado pela perda de população, agravado pelo seu envelhecimento e emigração de jovens, a par da baixa natalidade – sendo que a chegada de novos imigrantes ao país não tem sido suficiente para inverter esta tendência. E será que a habitação em Portugal está preparada para lidar com esta dinâmica demográfica, que tem efeitos sociais e económicos, bem como no mercado imobiliário? O idealista/news foi tentar saber e analisar.

Os dados oficiais do INE mostram que há mais casas no país do que agregados, mas muitos destes imóveis precisam de obras ou têm tipologias desadequadas face à dimensão das atuais famílias, além do fenómeno de casas vazias ou mesmo devolutas. Por outro lado, a oferta do mercado da habitação não tem conseguido acompanhar as necessidades da procura, tanto ao nível financeiro como dos ciclos de vida: os jovens não conseguem comprar ou arrendar casa, há cada vez mais idosos a viverem sozinhos e muitos imigrantes moram em casas sobrelotadas, por exemplo. Para que a habitação e a demografia comecem a andar de mãos dadas, há que criar políticas públicas de habitação que resolvam os problemas de agora e com olhos postos no futuro, defendem os especialistas ouvidos pelo idealista/news, alertando que está quase tudo por fazer nesta matéria.

1. Qual a relação entre demografia e habitação em Portugal?
2. Famílias continuam a preferir viver no litoral apesar dos altos preços das casas
3. Casas em Portugal estão ou não adequadas aos atuais agregados familiares?
   1. Acesso à habitação pelos jovens é difícil: qual o impacto na demografia? 
   2. Há cada vez mais idosos a viverem sozinhos em casas sublotadas
   3. Imigrantes procuram qualidade de vida em Portugal – mas vivem em casas sobrelotadas
4. Que políticas públicas faltam em Portugal para harmonizar a habitação e demografia?

Qual a relação entre demografia e habitação em Portugal?

A evolução demográfica de Portugal não tem sido animadora nos últimos anos. Os Censos 2021, os mais recentes, revelam que voltou a haver uma diminuição da população (-2,1% em dez anos), contabilizando-se 10.343.066 residentes no país. Mas registou-se uma subida de 2,6% no número de agregados domésticos para 4.149.096 em 2021.

Mas será que há casas no mercado para estas famílias, numa altura em que Portugal vive um grave problema de acesso à habitação? Ainda que seja recorrente a mensagem generalizada de que há falta de imóveis residenciais, a verdade é que há mais casas disponíveis no país do que agregados familiares, evidenciando-se um “excedente de 1.821.581 alojamentos familiares clássicos”, referiu o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) num recente estudo sobre habitação. “O acesso a uma habitação não está prejudicado pelo número de casas existente”, já que “o parque habitacional atualmente existente resulta em 1,4 casas por agregado”, concluiu ainda o relatório do organismo público que depende do Ministério da Habitação.

A grande questão é que a habitação em “excesso” que existe em Portugal não está pronta a habitar, nem adequada às necessidades das famílias residentes. Muitas destas casas não estão colocadas no mercado, precisam de obras, localizam-se de forma desigual no país ou apresentam até tipologias demasiado grandes e, portanto, desadequadas aos atuais agregados familiares em Portugal, que são cada vez mais pequenos, aponta ainda o IHRU no mesmo estudo. Por outro lado, também as subidas dos preços das casas à venda ou para arrendar, sem o acompanhamento real dos salários e a redução do poder de compra, dificultam o acesso das famílias à habitação.

Casas para comprar em Portugal

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Famílias continuam a preferir viver no litoral apesar dos altos preços das casas

A habitação disponível em Portugal localiza-se de forma “assimétrica” pelo país. Isto porque a maior parte das 723.215 casas vagas em Portugal situa-se no litoral, com destaque para as áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto. Mas menos de metade destes fogos estão para venda ou arrendamento, segundo o IHRU. Acontece que são precisamente os centros urbanos de Lisboa e do Porto os principais polos de atração populacional no país, onde a procura de habitação é maior.

“A maioria da população continua a viver nos concelhos do litoral, sobretudo, porque é nas grandes cidades e nas áreas metropolitanas que se encontra maior dinamismo económico e emprego”, e ainda mais serviços de saúde, educação, cultura e lazer, sublinha também Gonçalo Antunes, professor na Faculdade de Ciências Sociais e Humanas da Universidade Nova de Lisboa (FCT-NOVA), em declarações ao idealista/news. Mas com esta preferência notória, os mercados residenciais do litoral do país estão a ser “particularmente pressionados”, elevando os preços das casas (embora a diferentes velocidades).

É isso mesmo que mostram os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE): os 24 municípios mais populosos (com mais de 100 mil habitantes) apresentam preços das casas vendidas que estão entre os mais elevados do país: todos com valores medianos acima de 1.100 euros/m2 nos últimos 12 meses terminados em setembro de 2023. É em Lisboa onde vivem mais pessoas (545.796 residentes em 2021) e é também onde comprar casa é mais caro (4.151 euros/m2). E salta à vista que que nos cinco concelhos onde há menos população (menos de 2.300 residentes) – Corvo, Laje das Flores, Barrancos, Santa Cruz das Flores e Alvito – não há amostras significativas de casas vendidas.

A população residente em Portugal só cresceu em 44 dos 308 municípios portugueses entre 2011 e 2021, de acordo com os Censos. E observa-se que nos 15 municípios onde a população mais aumentou, os preços das casas vendidas subiram acima dos 37% na maioria entre o terceiro trimestre de 2023 e o período homólogo de 2020 – a única exceção foi Odemira onde o custo da habitação aumentou menos (17%), apesar da população ter crescido 13% (a maior evolução de todas). Por exemplo, em Palmela (distrito de Setúbal), houve um aumento de 10% na população residente numa década (3.º mais elevado) e uma subida dos preços das casas na ordem dos 65% nos últimos três anos, fixando-se em 1.716 euros/m2, em termos medianos, nos últimos 12 meses até setembro de 2023.

Por outro lado, verifica-se que os 15 concelhos com maior descida de população têm todos menos 10 mil habitantes e localizam-se no interior do país. Além disso, as casas foram compradas por valores mais acessíveis (abaixo de 620 euros/m2). Mas, a verdade, é que os baixos preços das casas, por si só, não parecem ser um fator atrativo para muitas famílias, já que os 10 municípios mais baratos para comprar casa, apesar de verem os preços cair, continuam a registar uma perda populacional entre 7% e 21%.

Isto quer dizer que a tendência de trocar os grandes centros urbanos por zonas menos densificadas, tem-se refletido, sobretudo, na procura de casas nos concelhos periféricos de Lisboa, Porto e Faro, sem que haja expressão no ganho populacional no interior. “Existem certamente alguns movimentos de saída dos espaços urbanos por troca com o interior do país, mas acredito que numa análise global estejamos a falar de um fenómeno relativamente residual”, analisa Gonçalo Antunes.

Também Teresa Rodrigues, professora na Faculdade de Ciência Sociais e Humanas da Universidade Nova de Lisboa (FCT-NOVA), admite que se trata “um movimento residual em termos demográficos”, muitas vezes explicado por “razões de ordem económica, como herdar uma casa de família ou até comprar uma casa com jardim”. Ainda assim, diz que “a Covid-19 e a desmaterialização física de algumas profissões [com o teletrabalho] pode constituir a base para um futuro diferente”.

Casas em Portugal estão ou não adequadas aos atuais agregados familiares?

“A habitação e demografia estão intimamente relacionadas e a relação é bidireccional. De um modo mais geral, a habitação é um elemento fundamental na transição para a vida adulta e o acesso à habitação está associado ao ciclo de vida. As casas que procuramos e que respondem às nossas necessidades também dependem fundamentalmente da dimensão do agregado familiar”, da localização, preço e preferenciais pessoais, explica a economista Vera Gouveia Barros, em declarações ao idealista/news.

Mas “uma casa que hoje é adequada a uma família, já não o será daqui a uns anos”, recorda Gonçalo Antunes, porque “essa adequação na verdade é transitória numa perspetiva temporal”. Há, portanto, uma casa ideal para cada momento da vida. Mas será que o parque habitacional português está preparado para responder a esta evolução dos agregados familiares?

O INHRU concluiu, no referido estudo, que se voltou a registar uma diminuição do número de elementos que cada agregado tem: a média passou de 2,6 em 2011 para 2,5 em 2021. Ou seja, “verificou-se um aumento do número de agregados de menores dimensões, com 1 e 2 elementos”, muito devido ao envelhecimento da população. E as “tipologias dos alojamentos disponíveis no parque habitacional apresentam diferenças em termos de adequação, face àquilo que são necessidades evidenciadas de mais tipologias T1 e T2”.

Isto quer dizer que “Portugal tem casas grandes para a dimensão dos agregados familiares que temos”, com a maioria a apresentar quatro ou cinco divisões e uma área média de 112 m2, refere Vera Gouveia Barros. Esta realidade dificulta a mudança de casais sem filhos ou sem ascendentes para casas mais pequenas e simples de cuidar. E, por isso mesmo, é que cerca de 64% das habitações de residência habitual se encontra sublotada, das quais 15% apresenta três ou mais divisões em excesso.

“Temos hoje cada vez mais pessoas que vivem sozinhas. Isto tem um impacto grande nas questões de acessibilidade” da habitação, refere Vera Gouveia Barros, já que a taxa de esforço no pagamento da renda ou da prestação da casa (no caso de compra) será sempre superior para uma só pessoa em comparação com um casal. Além disso, “as casas mais pequenas têm um custo maior por m2”, acrescenta ainda a economista.

Esta inadequação da oferta de casas às necessidades da procura pode ser vista como uma oportunidade de negócio. Hoje, há proprietários que estão mesmo a transformar casas grandes em tipologias mais pequenas para adequar à atual procura, reduzir custos e rentabilizar o negócio, tal como noticiou recentemente o Expresso. Mas Vera Gouveia Barros não acredita que este movimento seja uma “tendência, porque tal transformação implica licenciamento e sabemos o pesadelo burocrático que isso é” – embora tenha sido descomplicado pelo simplex.

E será que vai haver mudanças rumo à colocação no mercado de casas mais pequenas e adequadas à dimensão dos atuais agregados? Gonçalo Antunes acredita que não: “No contexto atual, em que existe uma grande dificuldade no acesso à habitação para quem está à procura de casa, por via dos elevados preços praticados, aquilo a que poderemos assistir é a uma cada vez maior desadequação das habitações perante as necessidades familiares, desde logo no que respeita à tipologia, mas não só”.

Idosos a viverem sozinhos

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Acesso à habitação pelos jovens é difícil: qual o impacto na demografia? 

O retrato de um Portugal envelhecido, espelha o aumento da esperança média de vida e uma baixa natalidade. Mas também reflete a crescente emigração de jovens. O Observatório da Emigração estimou recentemente que 30% dos jovens com idades entre os 15 e os 39 anos deixaram o país e vivem atualmente no exterior – trata-se de 850 mil pessoas, escreveu o Expresso. E esta emigração de jovens acaba por ter impacto na fecundidade e no mercado de trabalho.

Os jovens portugueses veem lá fora melhores oportunidades de emprego, melhores salários, estabilidade laboral, o que lhes permite ter acesso à habitação, algo que em Portugal está longe de vista. No final do ano passado, a Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE) revelou que em Portugal 7 em cada 10 jovens entre os 18 e 34 anos continuou a viver em casa dos pais em 2022, sendo o terceiro caso mais grave, seguido da Grécia e da Eslováquia.

São, sobretudo, as razões de cariz económico que explicam o facto de os jovens portugueses saírem tarde de casa dos pais. “Os jovens são especialmente atingidos pela precariedade laboral, pelo desemprego e pelos baixos salários, tudo condições que não facilitam o acesso à habitação, nomeadamente através da aquisição”, explica a economista, apontando que também há questões sociológicas que podem explicar estes dados, como aumento do número de anos de escolaridade. A somar a tudo isto “a subida do preço da habitação significa para os jovens uma maior dificuldade no acesso a casa própria, com as implicações que tal tem na sua emancipação”, refere Vera Gouveia Barros.

A dificuldade de os jovens portugueses se emanciparem acaba por ter “efeitos críticos” a nível demográfico, nomeadamente no adiamento de projetos familiares e de natalidade, refere Gonçalo Antunes. Por isso mesmo, a economista acredita que “criar condições para a emancipação dos jovens é necessário (embora não suficiente) para aumentar a natalidade (…). E, desta forma, responder ao desafio do envelhecimento em Portugal”.

Acesso à habitação dos jovens

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Há cada vez mais idosos a viverem sozinhos em casas sublotadas

Ao mesmo tempo que os jovens demoram em conseguir tornar-se autónomos, há cada vez mais idosos a viverem sós. Cerca de 517 mil pessoas com mais de 65 anos moravam sozinhas em Portugal, segundo os Censos 2021. Muitas vivem em casas com espaço em excesso face à dimensão do agregado. Por isso mesmo, o envelhecimento da população é apontado como uma das principais causas do aumento de casas sublotadas em Portugal (+1,7% entre 2011 e 2021).

Além de morarem sozinhos, muitos idosos também não têm casas adequadas às suas necessidades. Teresa Rodrigues recorda que “o parque habitacional, sobretudo aquele onde vive a população idosa urbana, é datado de uma época onde não existiam preocupações com as características dos residentes. Essa noção é muito recente. Continuam a existir muitos idosos presos em casa, vivendo em casas não são funcionais (a questão das banheiras, das escadas, acessos rua-casa …)”. Para a professora da FCT-NOVA, esta desadequação do parque habitacional às necessidades dos idosos “é mais grave em meio urbano e locais de construção em altura, nas ruas muitas vezes estreitas e sinuosas dos bairros antigos das grandes cidades”. E estas casas têm muitas vezes “problemas de pobreza energética e de humidade, que têm um impacto maior nas pessoas idosas”, acrescenta Vera Gouveia Barros.

Além da dimensão social, o envelhecimento da população é também um risco para a saúde das contas do país, tal como alertou recentemente o Conselho das Finanças Públicas: “As alterações demográficas, em particular o envelhecimento da população, constituem um risco descendente para o crescimento da economia e para a sustentabilidade das finanças públicas”, cita o Expresso. Isto porque, segundo analisa, “a população em idade ativa irá sempre diminuir penalizando ligeiramente a atividade económica (via mercado de trabalho) “ – muito embora a idade da reforma em Portugal tende a continuar a subir à boleia da esperança média de vida.

“O envelhecimento da população constitui um risco para a economia portuguesa por várias vias. A primeira, mais óbvia, é pela pressão em que coloca o nosso sistema da Segurança Social. A segunda tem que ver com o efeito na produtividade e no crescimento económico. E os dois efeitos cruzam-se. Um menor rácio de população ativa por idoso (em 2022, estava abaixo dos 3) implica um maior esforço contributivo de quem trabalha para assegurar o mesmo nível de pensões, o que tem impacto na sua relação com o trabalho”, analisa a economista Vera Gouveia Barros, acrescentando que “se pode criar um efeito bola de neve, já que maiores descontos para a Segurança Social significam menor rendimento disponível, o que influencia as decisões quanto ao número de filhos, reforçando o problema do envelhecimento pela baixa natalidade”.

O mesmo diz Gonçalo Saraiva Matias, presidente da Fundação Francisco Manuel dos Santos (FFMS): “O défice demográfico é porventura o problema mais grave, mais estrutural e mais difícil de ultrapassar do país. Portugal é dos países mais envelhecidos da Europa e até do mundo. Se olharmos para a evolução da Segurança Social, o rácio entre os ativos e os que estão a receber chegará a 2050 com um valor praticamente igual entre eles. Ou seja, é a insustentabilidade do sistema”, conclui citado pelo ECO.

Imigrantes procuram qualidade de vida em Portugal – mas vivem em casas sobrelotadas

O problema do envelhecimento da população portuguesa e o equilíbrio das contas públicas pode vir a ser atenuado pela vaga de imigração que se tem sentido no país, uma realidade muito sustentada pela chegada de famílias brasileiras que procuram segurança e uma vida melhor (mas não só). Mas, ainda assim, o aumento da natalidade por via da imigração “demora demasiado tempo a produzir efeitos”, alerta Vera Gouveia Barros.

“A imigração tem sido, inclusivamente, a solução para a falta de mão de obra de que se queixam muitos sectores de atividade” (turismo e agricultura), refere a economista, que avisa que Portugal tem de “garantir que há condições de dignidade para estas pessoas”, a nível laboral e de habitabilidade. Mas o que se observa hoje é que o aumento da imigração está diretamente relacionado com o aumento de casas sobrelotadas no país (+17,1% entre 2011 e 2021), tal como concluiu o estudo do IHRU, identificando 527.855 alojamentos familiares clássicos de residência habitual em situação de sobrelotação.

Apoiando-se nos dados do INE, a economista alerta que 37,7% da população imigrante vive em situação de sobrelotação habitacional. “Nas comunidades provenientes do Nepal e da Índia, a taxa sobe para valores acima dos 70%”, refere. “A sobrelotação é uma clara violação do direito à habitação. Pessoas que vivem em casas sobrelotadas não têm o necessário respeito pela sua intimidade, além de enfrentarem, muitas vezes, problemas de salubridade do espaço que habitam. Isto é claramente um problema, que não favorece a saúde mental. Mas também não favorecem o bom desempenho escolar ou a produtividade no emprego”, avisa Vera Gouveia Barros.

Além disso, muitos casos de casas sobrelotadas por imigrantes correspondem a “situações de sublocação”, uma “realidade que é ilegal, pelo que não se conhece a real dimensão do problema”, refere Gonçalo Antunes, também investigador na área da habitação. São, sobretudo, “questões económicas que levam os imigrantes, com rendimentos muito baixos, a optarem por viver em situações de elevadíssima precariedade, sobrelotação e insalubridade”, admite o professor da FCT-NOVA, referindo que este é um “problema com pouca visibilidade, que é abordado episodicamente, como, por exemplo, há um ano, quando ocorreu um incêndio numa habitação no centro de Lisboa [na Mouraria] em que residiam mais de 20 pessoas”, que acabou por provocar a morte a dois imigrantes indianos.

Um ano depois deste incêndio, estão a aumentar as denúncias de habitações sobrelotadas no centro da capital. A Câmara de Lisboa revela já recebeu perto de 240 queixas relativas a casos de sobrelotação, em particular nas freguesias de Arroios, Misericórdia e Penha, escreve o Jornal de Notícias. Estes casos foram remetidos para o IHRU.

Para o presidente da FFMS, “o maior problema é a desregulação do sistema migratório”, porque “abre a porta a formas de exploração da mão de obra e a formas de imigração clandestina” e, portanto, a casos de imigrantes de vivem em casas indignas. Por isso mesmo, Gonçalo Saraiva Matias propôs a criação de uma agência para as migrações, que olhasse para o fenómeno da imigração e da emigração de forma integrada. E que procurasse também avaliar as necessidades do mercado de trabalho do país para atrair trabalhadores qualificados e promover a retenção de talento jovem, melhorando, por exemplo, o Programa Regressar, dando mais vantagens fiscais e até ao nível da habitação.

Casas de imigrantes em Portugal

Foto de RDNE Stock project no Pexels

Que políticas públicas faltam em Portugal para harmonizar a habitação e demografia?

Este retrato da relação entre habitação e demografia em Portugal revela que, apesar de haver mais casas do que agregados familiares em Portugal, os jovens não conseguem comprar ou arrendar casa, há cada vez mais idosos a morar sozinhos em casas grandes, assim como imigrantes a viverem em habitações sobrelotadas. E, segundo os especialistas ouvidos pelo idealista/news, estas questões estão longe de ser resolvidas.

“As atuais políticas públicas de habitação estão orientadas, sobretudo, para resolver ou amenizar problemáticas urbanas e, desde logo, as que se verificam na Grande Lisboa”, destaca Gonçalo Antunes, afirmando que as medidas mais recentes integradas no Mais Habitação são, sobretudo, “paliativas, excecionais e extraordinárias”. Trata-se de “medidas avulsas, muito dependentes da influência e dinamismo dos líderes autárquicos do nosso país”, acrescenta a professora Teresa Rodrigues. Também a economista Vera Gouveia Barros acredita que a política pública de habitação parte de um diagnóstico “errado”, “incompleto” e assente “na premissa de que a subida de preço da habitação é per se um problema”.

É por isso mesmo que Gonçalo Antunes admite que “no respeita a políticas públicas de habitação quase tudo está por fazer”, porque estão em falta “soluções estruturais que olhem para o problema da habitação a longo prazo”. Também a economista refere que há que olhar para as “questões da acessibilidade física e da habitabilidade na sua relação com as condições de vida da população”, algo que não tem sido feito até agora.

Neste sentido, o IHRU e os especialistas contactados pelo idealista/news sugerem algumas medidas que poderão fazer a diferença no longo prazo, de forma que a habitação e demografia passem a andar de mãos dadas e seja mais fácil para as famílias encontrar casas ajustadas ao ciclo de vida:

• Isenção de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) nos casos em que a compra de casa vem acabar com uma situação de sobrelotação ou de sublotação, sugere Vera Gouveia Barros. Sobre este ponto o IHRU defende a criação de “mix de políticas além da habitacional” para resolver situações de sobrelotação de casas via imigração;
• Políticas de habitação (e não só) mais centradas nos territórios de baixa densidade, que estão a perder população, diz o IHRU, admitindo que “a solução para o problema do acesso à habitação não se esgota exclusivamente na casa a preços acessíveis e digna”;
• Mais obras nas casas degradadas: também “é necessário um enfoque da política pública na capacidade de intervenção através de obras no parque degradado, assim como a aposta na criação de condições de atratividade e confiança de forma a impulsionar a utilização efetiva do parque degradado para o fim habitacional”, diz o instituto.
• Modelos habitacionais inovadores e inclusivos dado o envelhecimento populacional e um elevado número de agregados composto por um individuo, sugere ainda o IHRU, acrescentando que é necessário reforçar as condições de acessibilidade a cadeiras de rodas.
• Novas modalidades de vivência para idosos, como a habitação colaborativa, defende Gonçalo Antunes. Uma ideia passa por criar condomínios para pessoas com mais de 65 anos, como existe no Reino Unido, por exemplo. Aqui, os residentes são proprietários das casas e o “condomínio tem uma série de serviços de apoio (lavandaria, cantina, etc.), incluindo a permanência de um enfermeiro”, refere Vera Gouveia Barros;
• Habitação para jovens e idosos: a economista diz que é preciso haver mais programas de habitação intergeracional, como é o caso do Aconchego, no Porto, que “promove a hospedagem de estudantes universitários em casas de idosos”. Também a ministra da Habitação, Marina Gonçalves, diz que “para lá da usual resposta que temos na componente mais residencial” está sobre a mesa “um novo modelo de habitação colaborativa numa perspetiva intergeracional”, de forma a combater a solidão na velhice, disse, citada pelo Jornal de Negócios, numa conferência sobre habitação e demografia.