Casas penhoradas pelas Finanças: tudo o que precisas de saber

Embora quem tenha casas para vender possa beneficiar do atual contexto, a realidade do mercado imobiliário não está muito interessante para quem pretende comprar casas, uma vez que os valores estão elevados.

Uma alternativa passa por comprar casas penhoradas pelas Finanças, que podem revelar-se boas oportunidades para quem pretende assegurar uma habitação a preços mais acessíveis.

Os interessados nestes imóveis lidam com diferentes questões: é possível vender uma casa penhorada? Como comprar imóveis penhorados? Como consultar bens penhorados pelas Finanças? Aqui encontrarás informação detalhada sobre esta matéria.

1. Como funciona uma penhora?
   1. Penhora de uma casa
2. Processo de compra da casa
   1. Imóveis do banco
   2. Imóveis penhorados pelas Finanças
   3. Imóveis penhorados disponibilizados noutras plataformas 
3. Comprar uma casa penhorada: cuidados a ter

Como funciona uma penhora?

A penhora de um imóvel ocorre no momento em que existe uma dívida (ao Estado ou ao banco) por parte do proprietário da casa.

A penhora do imóvel acontece quando o devedor entra em incumprimento com uma dívida e o credor (por exemplo, que emprestou o dinheiro para o crédito habitação) instaura uma ação executiva para penhorar o imóvel, visando promover a respetiva venda executiva.

Geralmente, a venda é realizada em leilão eletrónico. Desta forma, o valor da venda serve para pagar a dívida.

penhora

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Penhora de uma casa

Por norma, os créditos habitação (praticamente todos) têm a hipoteca sobre a própria casa comprada como garantia.

Ora, a hipoteca acaba por permitir ao credor, o banco, executar e penhorar o imóvel em caso de incumprimento por parte do devedor. Desta forma, poderá satisfazer o seu crédito através da sua venda executiva, tendo prioridade face a todos os outros credores.

Assim, o banco não fica automaticamente com a propriedade do imóvel em caso de incumprimento por parte dos particulares, ficando somente com o poder de executar e penhorar todo o património do devedor (nomeadamente, a casa), visando satisfazer o seu crédito com o dinheiro alcançado com a venda do imóvel, em processo executivo ou em processo de insolvência.

Muitas pessoas questionam-se se um imóvel penhorado pode ser vendido. A verdade é que nem sempre se pode vender uma casa penhorada. Essa possibilidade só existe dependendo da entidade que deu origem à penhora do imóvel.

Uma casa penhorada pode ser vendida, no caso de processos executivos, em que a origem é de caráter privado (normalmente bancos). Assim, a venda do imóvel servirá para pagar aos credores.

No caso de processos de execução fiscal, em que as casas são penhoradas pelas Finanças, é diferente. Neste caso, o executado e/ou o seu agregado familiar não pode vender o imóvel. Nestas situações, caso pretendas vender, idealmente deves falar diretamente com quem pretenda comprar a casa e negociar, para que seja pago um sinal (que pode servir para pagar a dívida existente).

O processo de venda de imóveis penhorados é distinto. As casas penhoradas em processos executivos podem ser vendidas de várias formas, nomeadamente:

• Adjudicação;
• Venda direta;
• Venda em mercados regulamentados;
• Venda mediante proposta em carta fechada;
• Venda por negociação particular;
• Venda em depósito público ou equiparado;
• Venda em estabelecimento de leilões;
• Venda em leilão eletrónico.

No entanto, no caso das vendas judiciais, a venda somente pode ser realizada por carta fechada. Neste caso, a proposta deve ser igual ou superior ao valor anunciado e é realizada à coordenadora da secção do processo executivo até ao dia da venda. Então, o imóvel é vendido pelo valor mais alto.

Processo de compra da casa

Ao longo dos últimos anos, foram introduzidas algumas alterações legislativas para proteger os consumidores e colocar algumas condições e limites para a penhora de casas próprias e permanentes.

Servem como exemplo disso, a Lei n.º 117/2019 e a Lei n.º 13/2016. No entanto, o mercado continua a receber muitos imóveis penhorados, apesar destas medidas terem sido implementadas.

Para quem quer comprar casa, esta é uma boa solução, pois pode ser uma possibilidade interessante para comprar um imóvel por um preço mais baixo. Geralmente, o preço dos imóveis penhorados é muito inferior ao preço de mercado.

No caso dos imóveis de banco, estes ainda beneficiam de condições de financiamento mais proveitosas, comparativamente às condições praticadas nos empréstimos à habitação gerais.

Comprar casa penhorada

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Imóveis do banco

Os bancos podem recorrer a vários meios para anunciarem os imóveis que têm em seu poder. Por isso, poderáa encontrar as casas penhoradas pelo banco em diversos canais, nomeadamente:

• Balcões das instituições financeiras; 
• Websites especializados na compra e venda de imóveis; 
• Sites de parceiros imobiliários das instituições financeiras;
• Plataformas online de imobiliário das instituições financeiras. 

Imóveis penhorados pelas Finanças

Não há apenas a possibilidade de comprar casas que se encontram nas mãos da banca. Também poderás comprar casas penhorados pelo Fisco. Desta forma, a Autoridade Tributária recorre a uma plataforma online para a venda eletrónica de bens penhorados, disponibilizada pelas Finanças.

Imóveis penhorados disponibilizados noutras plataformas 

O portal e-leilões.pt encontra-se em funcionamento desde 2016. Esta plataforma foi desenvolvida pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução com o objetivo de proceder à realização da venda de bens por leilão eletrónico.

Neste espaço, estão disponíveis para venda várias tipologias de bens penhorados num processo de execução. Não somente casas, mas também terrenos, carros, equipamentos, entre outros.

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Comprar uma casa penhorada: cuidados a ter

Pode ser muito tentador comprar uma casa penhorada, porque apresenta um preço bastante inferior, comparando o imóvel aos outros presentes no mercado. Contudo, tem sempre em conta que este tipo de negócio pode representar um risco elevado para ti.

Assim, deves ter em conta que:

• Nunca deves licitar ou comprar um imóvel penhorado sem o teres verificado anteriormente; 
• Antes de licitar ou comprar a casa, deves visitar o imóvel.
• Antes da comprar, deves proceder a uma avaliação, porque o valor que poderás ter de investir pode não compensar;
• As fotografias do imóvel nem sempre correspondem ao estado real da casa, nem sequer à descrição;
• Mesmo que o imóvel se encontre em mau estado, esse fator por si só não anula o processo de licitação final. Terás de ficar com o imóvel que licitaste e não terás hipótese de anular a compra com base no estado do imóvel; 
• A casa não se encontra penhorada por mais que uma entidade;
• Trata-se da venda total do imóvel e não apenas de uma parcela;
• O imóvel está desabitado no momento da compra;
• Se existem herdeiros do proprietário, para não teres de lidar com o direito de remição. Isto é, se houver herdeiros do proprietário, eles podem adquirir o imóvel pelo preço concluído no leilão.