Arrendamento coercivo de casas devolutas: o que significa?

Existem algumas obrigações a ter em conta quando se tem uma casa devoluta. Por isso, todos os proprietários de casas devolutas devem conhecer o que diz a lei sobre esta matéria. O presente artigo visa esclarecer todas as dúvidas que possam subsistir acerca do arrendamento coercivo de casas devolutas, não apenas indicando o que é, em que contextos se está obrigado a arrendar o imóvel ou qual o valor de IMI a pagar.

Também existem benefícios fiscais decorrentes do arrendamento acessível. Se queres ficar a par deste tema, continua a ler.

1. Arrendamento coercivo de casas devolutas: o que diz a lei
   1. Características das casas devolutas 
2. O que é o arrendamento forçado de casas devolutas?
   1. Como recusar a proposta de arrendamento?
3. Casas desocupadas: conceito de imóvel devoluto
4. Arrendar uma casa devoluta: qual o valor do arrendamento?
   1. Há arrendamento forçado de casas devolutas por todo o território?

Arrendamento coercivo de casas devolutas: o que diz a lei

Arrendar casas devolutas

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Após o Governo ter aprovado em Conselho de Ministros o arrendamento coercivo de imóveis devolutos, os proprietários de casas devolutas passaram a ser obrigados a arrendá-las. O objetivo consiste em mitigar a crise habitacional que se faz sentir em Portugal.

É importante ter em consideração que para o Governo levar a medida do arrendamento coercivo de imóveis avante, ele tem de contar com a colaboração dos municípios.

O conceito de imóvel devoluto encontra-se identificado inscrito no decreto-lei n.º 159/2006, publicado a 8 de agosto, após promulgação pelo Presidente Aníbal Cavaco Silva e referendado por José Sócrates, então primeiro-ministro.

De acordo com o diploma, a definição é a seguinte: “considera-se devoluto o prédio urbano ou a fração autónoma que durante um ano se encontre desocupada, sendo indícios de desocupação a inexistência de contratos em vigor com empresas de telecomunicações, de fornecimento de água, gás e eletricidade e a inexistência de faturação relativa a consumos de água, gás, eletricidade e telecomunicações.”

Características das casas devolutas 

As casas devem encontrar-se desocupadas há um ano, no mínimo. Para as casas serem encaradas como desocupadas, os seguintes pontos devem ser verificados:

• Não devem existir contratos ou faturação de telecomunicações, água, gás e eletricidade associados ao imóvel em causa ou devem existir baixos consumos de água e eletricidade. No entanto, para que o consumo seja identificado como “baixo”, é necessário que a faturação não exceda: um consumo de água de 7 metros cúbicos por ano e um consumo de 35 kWh por ano na eletricidade;
• A desocupação pode ainda ser atestada na sequência de uma vistoria da câmara municipal.

Importante: em casos excecionais, a câmara municipal pode acionar uma vistoria ao imóvel e considerá-lo devoluto, mesmo que este apresente consumos superiores aos indicados.

arrendamento coercivo

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O que é o arrendamento forçado de casas devolutas?

Os proprietários de casas devolutas podem ser obrigados pelos municípios a arrendar esses imóveis para fins habitacionais. Esta medida visa contribuir para que os imóveis fiquem disponíveis para serem subarrendados pelo Estado, mediante programas públicos de habitação.

Os imóveis devolutos que apresentem condições de habitabilidade que permitam o seu arrendamento imediato têm primazia nesta matéria de arrendamento forçado. Posteriormente, após o imóvel passar a ser usado como casa arrendada, deixa de ser visto como imóvel devoluto.

Primeiramente, os municípios devem apresentar ao proprietário uma proposta de arrendamento. Havendo condições de habitabilidade imediata, o proprietário tem 10 dias para responder, após ser recebida a proposta, e 100 dias (no total) para dar uso ao imóvel.

Como recusar a proposta de arrendamento?

Embora seja possível recusar a proposta de arrendamento, existem consequências. Nos termos previstos no artigo 108º-B do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), os municípios têm o direito de avançar para o arrendamento forçado do imóvel, nos seguintes cenários:

• Se o proprietário recusar ou não responder à proposta de arrendamento da autarquia nos 10 dias previstos para o efeito;
• Se o imóvel se mantiver devoluto por mais 90 dias.

Nota: se imóvel não apresentar condições de conservação que permitam a sua utilização imediata para fins de habitação, o município pode ainda realizar obras de forma coerciva.

Casas desocupadas: conceito de imóvel devoluto

assinar contrato de arrendamento

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O conceito de imóvel devoluto não integra as casas que, apesar de se encontrarem desocupadas durante um ano, “se destinem a habitação por curtos períodos em praias, campo, termas e quaisquer outros lugares de vilegiatura, para arrendamento temporário ou para uso próprio”.

Também não estão integradas como casas devolutas os imóveis adquiridos para revenda por particulares ou empresas.

Eis, então, as situações em que a casa não é considerada devoluta, mesmo que se verifique desocupação durante um ano:

• Casas de férias, para arrendamento temporário ou para uso próprio;
• Casas em processo de obras de reabilitação, desde que estas se encontrem certificadas pelos municípios;
• Casas após a conclusão de construção ou emissão de licença de utilização que tenha ocorrido há menos de 1 ano;
• Casas que sirvam de residência em território nacional para emigrante português;
• Casas para residência em território nacional a pessoas deslocadas por razões profissionais, de formação ou de saúde;
• Casas que sejam alvo de ações judiciais que impeçam o uso da habitação;
• Casas que integrem um empreendimento turístico ou inscrito como estabelecimento de alojamento local;
• Casas em que o proprietário do espaço tenha passado a residir num equipamento social;
• Casas em que a ausência de morador esteja justificada pela prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, incluindo familiares;
• Casas compradas para revenda por pessoas singulares ou coletivas;
• Casas em que não sejam atingidos os consumos de água e eletricidade mínimos exigidos por via de um impedimento objetivo de utilização da casa.

Arrendar uma casa devoluta: qual o valor do arrendamento?

Casas devolutas

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O valor da renda proposto pelos diferentes municípios tem como limite máximo o valor de referência do preço por renda e alojamento, previsto no artigo 3º da Portaria n.º 176/2019, publicado no dia 6 de junho desse ano.

Na capital, por exemplo, o limite máximo de um T2 é de 1150 euros. Como se sabe, Lisboa é a cidade portuguesa onde se encontram os valores mais elevados.

Já nos concelhos de Viseu e de Leiria, o teto estabelecido é bastante inferior. Neste caso, o valor é de 450 euros para a mesma tipologia de imóvel.

Se fores proprietário e pretenderes arrendar a tua casa devoluta, deves ter em conta que o contrato de arrendamento deve ser celebrado ao abrigo do Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA), preferencialmente.

O Estado assume a responsabilidade, se o novo inquilino não pagar as rendas devidas numa casa devoluta arrendada ao abrigo do PAA, desde que tenham existido três meses de incumprimento no pagamento da renda. O Estado responsabiliza-se por cobrar as mensalidades em dívida, apoiar o arrendatário ou despejá-lo do imóvel.

Há arrendamento forçado de casas devolutas por todo o território?

O arrendamento forçado de casas devolutas não é feito por todo o território nacional. Ele abrange, somente, áreas de densidade populacional elevada, centrando-se em zonas territoriais onde a falta de habitações se faça sentir.

Por isso, nesta medida não estão abrangidos:

• Os territórios do interior do País;
• As regiões autónomas da Madeira e dos Açores.