1기 신도시 재건축 선도지구 공모 시작됐다…고양시 규제 완화로 첫발

1기 신도시로 조성된 분당신도시[사진 성남시]

[이코노미스트 이병희 기자] 1기 신도시 재건축 선도지구 공모가 25일 시작됐다. 일산‧분당·중동·평촌·산본 5개 수도권 신도시 가운데 가장 먼저 재건축 사업을 시작할 대표 도시 선정 작업에 돌입한 것이다.

정부는 지난달 1기 신도시 재건축 선도지구 2만6000호 선정 계획을 발표했다. 분당 8000호, 일산 6000호, 평촌과 중동, 산본에서 각각 4000호 수준이었다. 신도시별로 1~2개 구역을 추가 선정할 수 있어 선도지구는 더 늘어날 수 있다. 이는 전체 정비 대상 주택의 10~15% 수준으로 정부는 이후 시장 여건에 따라 매년 일정 물량을 선정해 사업을 추진키로 했다.

눈여겨볼 점은 재건축 선도지구 선정에 가장 중요한 요소가 될 주민 동의율이다. 각 지자체는 오는 9월 23∼27일 공모 신청서를 접수할 예정인데, 그동안 동의율을 얼마나 높이느냐에 따라 선도지구 선정 여부가 결정될 전망이다.

앞서 국토부가 내놓은 선도지구 선정을 위한 표준 평가 기준을 보면 전체 100점 만점 중 주민 동의율 배점이 60점으로 가장 높았다. 이 밖에 가구당 주차대수 등 정주 환경 개선의 시급성(10점), 통합 정비 참여 주택 단지 수(10점), 통합 정비 참여 세대 수(10점), 도시기능 활성화 필요성(10점)이 있지만 신도시 여건상 대부분 환경이 비슷한 것을 고려하면 주민 동의율이 당락을 가를 핵심 요소로 평가된다.

통합 재건축에 찬성하는 주민이 95% 이상이면 60점 만점을 받을 수 있다. 50% 이상이면 10점을 받는다. 재건축에 적극적으로 반대하는 주민이 얼마나 많은지도 중요한 요소다. 토지 등 소유자의 20% 이상이 반대하는 단지가 1곳이면 10점 감점, 2곳 이상이면 20점을 마이너스로 계산한다.

주민 동의율이 높을수록 사업 과정에서 분란이 발생할 가능성이 적어진다는 것을 고려하면 정부가 잡음 없이 초기 사업을 마무리할 수 있도록 동의율에 높은 비중을 할애한 것으로 전문가들은 평가하고 있다.

정우진 국토부 도시정비기획단장은 지난 5월 재건축 선도지구 사업을 발표하며 “전국 노후계획도시 지자체와도 협업 체계를 만든 만큼 지역 의견을 수렴해 정책에 반영하고, 전국 노후계획도시 정비 사업이 신속히 추진되도록 지원하겠다”고 밝혔다.

하지만 일각에서는 이번 1기 신도시 재건축사업의 성공 가능성을 높지 않게 보고 있다. 건축비가 급등해 재건축에 돌입한다 해도 분담금 부담을 감당할 수 없는 주민도 많기 때문이다. 건설업계 관계자는 “국민평형(전용면적 84㎡‧34평형) 기준으로 건축비가 5억원 안팎이 예상된다”며 이 정도 분담금을 낼 여력이 있는 입주민이 얼마나 있는지 살펴볼 필요가 있다“고 말했다.

그는 “재건축이 완료돼 신축 아파트가 들어서더라도 현재 집값과 분담금을 더한 수준 이상으로 집값이 올라야 동의하는 사람이 많을 텐데, 그렇지 않을 경우 재건축에 찬성하지 않는 비율이 높을 수 있다”고도 했다.

주민들의 분담금 부담을 줄이려면 정부가 용적률 제한을 완화하고 재건축 과정에서 일반분양 가구 수를 늘려야 한다, 하지만 이 경우 특혜 논란과 함께, 새로 짓는 아파트 단지의 조망권 문제 등이 불거질 수 있어 해결책으로 제시하기 쉽지 않다는 평가다. 결국 현재 집값이 가장 비싼 분당 신도시를 중심으로 재건축이 일부 진행될 수 있을 것이란 전망도 나온다.

한편, 고양시는 아파트 단지의 재건축 규제를 완화해 선도지구 선정 작업에 돌입했다. 최대 수혜 대상은 국토부에서 제시한 기준물량 6000호에 50%까지 지자체가 재량껏 추가할 수 있는 최대한도를 더해 9000호가 될 전망이다.

이동환 시장은 “일산신도시는 조성된 지 30년이 넘어 노후화가 심각하다”며 “선도지구가 주민 맞춤형 재건축을 통해 쾌적한 주거환경으로 재탄생할 수 있도록 최대한 지원하겠다”고 밝혔다.