'인구감소' 비웃는 일본 집값 급등의 비밀 "소득, 공급 함께 봐야"

[땅집고] “인구구조의 변화만으로 집값을 전망할 수 없다. 소득, 공급 등을 감안해야 한다.” , “일본 집값 장기침체는 고령화보다 경제 침체가 원인이다.” ,“경제성장의 지속 여부가 집값 폭락여부를 결정한다.”

저출산 고령화로 인한 수요감소로 일본의 집값이 폭락했듯이 일본보다 저출산 고령화속도가 빠른 한국도 조만간 집값 폭락을 피할 수 없다는 주장을 펴는 전문가들이 많다. 그러나 지난 23일 한미글로벌과 한반도미래인구연구원이 주최한 ‘인구구조변화가 가져올 새로운 부동산 시장’ 세미나의 토론회에서는 상당히 다른 시각의 주장이 제기됐다.

1990년대 집값이 폭락했던 일본은 2010년부터 인구가 감소했지만, 오히려 집값이 상승세롤 타고 있어 일본의 부동산 시장을 저출산 집값 폭락론으로 바라보는 것은 잘못된 분석일 수 있다는 것이다. 한국에서도 저출산 고령화가 진행되고 있지만, 집값에 직접적인 영향을 미치고 있다는 연구결과는 없다는 주장도 나왔다.

2010년대 지속적으로 우상향하는 일본 주택가격.

이날 토론회는 김경환 서강대 경제학과 명예교수를 좌장으로 김승배 한국부동산개발협회 회장, 김준형 명지대 부동산학과 교수, 박진백 국토연구원 부연구위원, 방송희 주택금융연구원 수석연구원, 차학봉 땅집고 미디어 본부장 등이 참석했다.

■ 고령화가 직접 집값 하락시킨다는 증거 없어

김준형 명지대 부동산학과 교수는 토론에서 “한국의 여러 연구에서 고령화 자체가 주택시장에 직접적인 충격파를 준다는 증거가 현재로서는 찾기 어렵다는 결론이 나왔다”면서 “은퇴후 주택을 팔고 저렴한 소형주택으로 이주하는 다운사이징을 통해 집값이 내려야 하지만, 현실은 그렇지 않다”고 말했다.

김 교수는 고령화에도 집값이 오르는 이유에 대해 “주택가격 상승에 대한 기대감이 여전하기 때문”이라면서 “자산의 80%를 부동산 자산으로 보유해온 가구가 고령기에 접어든다고 해서 자산 포트폴리오를 순식간에 바꾸기가 쉽지 않고 주택처분보다는 주택 이외 부동산 자산에 투자는 경우도 많다”고 분석했다. 고령자가 되어도 주택을 줄여 이사하지 않고 거주하는 곳에서 계속 살고 싶어하는 현상은 전세계에서 보편적으로 관찰되는 고령 가구의 주거 입지의 기본적인 특색이라는 것. 김 교수는 다만 “인구 감소와 저성장 등의 영향으로 자산 가격 상승에 대한 기대가 꺾인다면 다른 국면이 발생할 수 있다”고 했다.

인구감소가 본격화된 2010년대 일본의 부동산 가격은 우상향하고 있다.

■ 2010년부터인구감소했지만, 집값 오히려오르는 일본

차학봉 땅집고 미디어 본부장은 “일본이 2010년 인구가 정점을 찍고 감소했지만, 일본의 부동산 가격은 2010년대에는 지속적으로 우상향했다”면서 “일본 집값 폭락기가 인구가 감소하기전인 1990년, 2000년대인 점을 감안하면 주택가격은 저출산 고령화보다 역성장 경제, 잦은 총리 교체와 정책의 실패, 주택과잉공급 등이 복합적으로 작용했다”고 주장했다.

그는 “2010년대 아베 총리가 집권하면서 과감한 돈풀기 정책으로 엔저를 유도해 수출이 늘고 관광객들이 600만명에서 3000만명대로 급증하면서 도쿄권뿐 아니라 지방 도시에 개발붐이 불면서 주택, 상업시설의 가격이 올랐다”면서 “일본은 저출산 고령화 집값 폭락론의 증거가 아니라 인구보다는 경제상황과 정책에 집값이 좌우된다는 것을 보여주는 나라”라고 주장했다. 김승배 한국부동산개발협회 회장은 “일본의 경우도 관광객이 늘어나면서 인구 증가 효과가 발생했다”면서 “우리도 인구가 감소하면 외국인 관광객들을 획기적으로 늘리는 식으로 대응해야 한다”고 말했다.

1990년대 일본 집값 폭락은 한가지 요인만으로는 설명할 수 없다.

■ 집값 변동 소득·공급 등도 중요

김경환 서강대 명예교수는 “맨큐 교수가 1989년 베이비부머세대의 은퇴에 따라 주택수요가 감소 2000년까지 미국의 실질 주택가격이 47% 하락할 것이라는 충격적인 논문을 발표했지만 오히려 실질주택 가격은 50% 올랐다”고 말했다. 맨큐가 베이버부머의 은퇴에 따른 주택수요감소를 강조하기 위해 소득,공급, 이민 등 다른 변수를 제외하고 인구구조만 놓고 미래를 예측했기 때문에 현실과 정반대의 예측을 했다고 김 교수는 분석했다. 김 교수는 “인구와 주택시장의 관계는 선입견을 좀 벗어서 훨씬 더 정교하고 증거 기반의 연구를 토대로 세밀한 분석과 정책 제안을 했으면 좋겠다”고 말했다.

■ 주택연금에 실거주요건 폐지 필요 주장도

방송희 주택금융연구원 수석연구원은 고령자의 주택연금과 관련 “주택연금의 가입 제한 상한선을 없애 좀더 가입대상을 넓혀야 한다”고 주장했다. 또 실거주요건의 폐지도 주장했다. 나이가 들어 실버타운 등 노인복지주택으로 거처를 이동해야 하는 상황에 처해도 주택연금을 계속 수령할 수 있도록 해야 한다는 것. 그는 “서울 또는 수도권에 보유하고 있는 주택은 계속 보유하고 싶어 하지만 귀농귀촌을 통해서 일시 지방에 거주하고자 하는 수요가 지속적으로 증가하고 있으며 자녀 양육 등을 목적으로 자녀가 살고 있는 지역으로 일시 거처를 이동하려고 하는 수요들도 존재한다”면서 “이런 부분에 대해서도 실거주 요건 완화가 필요하다”고 말했다. /박기람 땅집고 기자 [email protected]

▶ 2050년엔 노인 인구가 40%? 초고령화로 실버 주거시설이 뜬다! 시니어 주거 및 케어시설 개발 ☞ 땅집고M

▶독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!

▶꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인