사형선고 뒤 기사회생한 '장위15구역', 뉴타운 차기 대장주 우뚝

[땅집고] “장위15구역은 정비사업에서 사형선고에 준하는 정비구역해제를 겪었지만, 대법원 판결까지 받으면서 기사회생한 곳입니다. 앞으로는 남은 단계를 밟으면서 서울 동북권에서 가장 좋은 아파트로 탈바꿈할 일만 남았습니다.”(지종원 장위15구역 주택재개발정비사업조합장)

[땅집고] 장위뉴타운 완공 후 예상 모습. /서울시

2022년 말 장위4구역을 재개발한 ‘장위자이레디언트’에 이어 ‘라디우스파크푸르지오’(장위6구역)가 분양시장에 등장하면서 서울 성북구 ‘장위뉴타운’이 시장 관심을 받고 있다.

이중 입지가 가장 우수하다는 평가를 받는 곳은 장위15구역이다. 장위15구역은 장위뉴타운 내 유일한 6호선 초역세권 아파트다. 15구역 외 대부분 구역은 지하철역까지 버스를 타야 한다. 2026년 뉴타운 북측에 동북선이 생기지만, 경전철이라서 수송 능력이 지하철보다 낮다. 향후에도 15구역 입지가 가장 좋다는 의미다. 15구역은 뉴타운 내 초등학교 4개 중 장위초·월곡초 등 2개와도 인접하다.

장위15구역은 2018년 서울시의 정비구역 해제로 재개발 사형선고를 받았다. 그러나 2021년 ‘정비구역 해제 무효’ 소송을 이기면서 다시 개발 기대감이 나오고 있다. 지 조합장은 “현재 걸림돌인 ‘한 구역 두 조합’ 문제만 해결하면 건축심의 신청까지 4~5개월이 걸릴 것으로 본다”며 “내년 안에 사업승인과 관리처분인가를 받아 빠르면 2026년 이주가 가능하다”고 했다. 아래는 지 조합장과의 일문일답.

[땅집고] 지종원 장위15구역 조합장, /김서경 기자

– 올해 3월 서울시에 촉진계획 변경을 신청했는데, 현재는 어떤 상황인가.

“재정비촉진계획을 변경하는 것으로, 재개발사업이 본격화하는 것으로 이해하면 된다. 장위15구역은 지하철 6호선 상월곡역 2번 출구에 맞붙은 역세권 입지라서 처음에는 최대 500% 용적률을 적용받는 준주거지역으로 종상향을 추진했다. 최고 49층, 3605가구 아파트를 짓는 계획을 세웠었다.

그런데 이달 초 서울시로부터 ‘도시계획상 준주거지역으로 바꾸기 어렵다’며 계획을 수정하라는 연락을 받았다. 1차(역 반경 250m 이내)· 2차 역세권(역 반경 500m 이내) 기준에 따라 부지 18만7669㎡에 용적률 277%를 적용, 최고 33층 아파트를 짓는 것으로 계획을 수정했다.

가구 수는 기존 3605가구에서 3318가구로 바꿨는데, 최근 임대 25% 수준인 3300가구로 더 줄였다. 전용면적 비중은 그대로다. 전체의 약 40%는 전용면적 84㎡고, 전용 59㎡, 전용 109㎡ 순이다. 토지 등 소유자 수는 1800여 명이다. 이를 고려하면 일반분양 물량은 700가구 정도 나올 것 같다.”

-촉진변경 신청 다음 단계는 무엇인지. 어려운 점은 없나.

“재정비촉진계획 변경안이 통과되면 건축심의를 준비해야 한다. 그러나 현재는 문서상으로 ‘1구역 2조합’ 상태라서 건축심의를 받을 수 없다. 성북구청은 15구역 조합이 부활하기 직전인 2019년 11월 15-1구역 조합 인가를 내줬다. 구청은 논란이 생길 것을 뻔히 알고도 ‘조합 인가’라는 행정 행위를 했다.”

[땅집고] 서울 성북구 장위뉴타운 구역별 현황. /김서경 기자

-구역 해제된 사이 신축 빌라가 제법 들어섰다. 모두 입주권이 나오는지.

“신축 빌라 소유자들이 빌라 업자들에게 분양대금을 주고 집을 산 소비자라는 것을 감안하면 신축 빌라 소유주들 역시 입주권을 받아야 한다.

그러나 현행법에 따르면 신축 빌라 소유주는 입주권을 못 받는다. 2003년 이후로 서울시가 이른바 ‘쪼개기’를 금지했기 때문이다. 집 1채를 부순 자리에 빌라를 지으면 빌라 층수에 상관없이 입주권은 1개만 나온다.

장위15구역이 잠시 구역해제됐던 사이 이곳에선 총 31건의 건축 허가가 났다. 이중 22건은 착공허가도 받아서 건물을 완공했다. 9건은 착공 허가를 받기 전 15구역이 부활하면서 아직 빈 땅으로 남아 있다. 현재 15구역 내 신축 빌라 가구 수는 총 220가구다.

그럼에도 불구하고, 신축 빌라 소유주도 입주권을 받을 가능성은 있다. 서울시가 권리산정일을 결정할 때 15구역의 특수한 상황을 고려하면 된다. 장위8구역과 장위9구역의 경우 권리산정일을 정할 때 신축빌라 소유주까지 조합원으로 인정할 수 있도록 했다.”

-15구역 재개발 사업 현재 상황 및 앞으로 남은 단계는?

“상반기 안에 재정비촉진계획이 결정나면 바로 건축심의를 준비할 것이다. 구청이 15-1구역 조합설립인가를 해제한다는 전제하에 건축심의 신청까지 4~5개월이 걸릴 것으로 보고 있다. 내년 안에 사업승인과 관리처분인가를 받는 게 목표다. 빠르면 2026년 이주가 가능하다고 본다.” /김서경 땅집고 기자 [email protected]

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