[단독] "재개발 안 해"… 자양4동 단독주택 소유주 뿔난 이유

광진구청이 지난 1월 서울시 신속통합기획 대상지로 선정된 ‘자양4동 57-90번지 일대 재개발사업’ 정비계획 수립 관련 주민설명회를 지난 25일 열고 추정 감정평가액에 따라 제기된 소유주 이의를 청취하는 시간을 가졌다. 사진은 이날 설명회에 참석한 국회 과학기술정보방송통신위원회 소속 고민정 의원(더불어민주당·서울 광진구을)의 모습. /사진=독자 제공

최고 70층 높이의 성수전략정비구역과 더불어 한강변 재건축 기대주로 꼽히는 ‘자양4동 57-90번지 일대 재개발사업’의 신속통합기획이 추정 감정평가액을 둘러싼 논란으로 잡음이 일고 있다. 구축 단독주택 소유주들이 신축빌라 감정평가액과 차이가 크다며 반발해서다.

단독주택 소유주들은 실거래 자산가치 반영이 되지 않은 채 가격이 낮게 책정된 만큼 아예 재개발을 하지 않겠다는 입장이다.

26일 업계에 따르면 광진구청은 전날 자양4동 57-90번지 일대 재개발사업 정비계획 입안 관련 주민 설명회를 개최하고 이 같은 단독주택 소유주들의 불만 수렴에 나섰다.

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같은 재개발인데 벌어진 가격차에 불만 폭발

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앞서 자양4동은 2021년 1차 신통기획 공모에서 한 차례 고배를 마셨다. 현금청산자가 높다는 이유에서였다. 당초 자양1구역 현금청산자 비율은 18%, 2구역은 13%에 달했다.

사업추진위원회는 자양1·2구역을 통합해 현금청산 대상이 되는 20여가구를 제외하는 방식으로 현금청산자 비율을 낮췄다. 이어 분양권을 받을 권리가 없었던 신축빌라도 권리를 받을 수 있는 테두리 안으로 들어오면서 이 비율을 4%대로 대폭 줄였다.

광진구는 연내 정비구역 지정과 계획 결정 완료를 목표로 사업을 추진 중이지만 정비계획 수립을 위한 입안 동의서를 받는 과정에서 문제가 불거졌다.

1구역은 구축 단독주택, 2구역은 비교적 신축인 다세대·다가구주택 등 빌라가 밀집한 곳인데 구축 단독주택 소유주들이 상대적으로 낮은 감정평가액에 대해 반발했다.

광진구가 제시한 1구역 구축 단독주택의 추정 감정평가액은 3.3㎡당 평균 3500만~4000만원으로 알려졌다. 반면 2구역 신축빌라는 3.3㎡당 1억2000만~1억6000만원으로 책정됐다.

단독주택 소유주들은 이 같은 예상 감정평가액이 추산된 구체적인 계산식이나 거래 사례를 전달받지 못했다고 주장한다.

한 단독주택 소유주 A씨는 “다수의 단독주택 소유주들이 75~85세의 노인으로 예상 감정평가액이 어떻게 산출된 것인지 아직 이해하지 못했다”며 “구청은 제대로 된 설명 없이 사업을 빨리 진행하기 위해 정비계획 입안 동의서부터 징구하고 있다”고 지적했다.

이 같은 예상 감정평가액이 재개발 현장에 자주 등장하는 불법 투기꾼들의 빌라 매수를 촉발할 수 있다는 우려도 표했다.

광진구청은 현재 고지된 추정 감정평가액은 말 그대로 ‘추정’이기 실제 부동산 가치와 상이할 수 있다는 입장이다. 부동산 감정평가를 할 때는 통상 현재 해당 건물의 가격에서 시간의 흐름에 따라 감가된 가치를 빼는 원가법을 이용한다.

이 때 빌라와 단독주택의 가치 산정 방법이 다르다. 빌라는 공동주택 공시가격을 기준으로 하지만 단독주택은 토지와 건물 가치를 별도로 평가한다.

토지 감정평가액은 표준지 공시지가에 기타 요인을 반영해 산정한다. 건물은 연식에 따른 감가를 고려한 뒤 ㎡당 가격을 전체 면적에 곱하면 감정평가액이 산출된다.

재개발구역 내 단독주택은 노후도가 심해 전체 주택 가격에서 건물이 차지하는 부분은 극히 적고 토지 가격이 대부분을 차지하는 경우가 많다. 이런 이유로 단독주택의 감정평가액을 추정할 때 토지에 대한 공시지가 비율만 계산하기도 한다.

광진구청 관계자는 “추정 감정평가액 산출 과정을 주민들에게 이미 알렸으나 설명이 미흡한 부분이 있었다는 결론이 나 다음주 중 계산 방식에 대한 세부 검토에 들어갈 예정”이라며 “(정비계획 입안) 동의서 징구는 정해진 기한이 있는 것은 아니라 서두를 필요가 없다”고 해명했다.

자양4동 57-90번지 일대 단독주택 소유주들은 현재 구청이 제시한 추정 감정평가액을 기준으로는 재개발을 하지 않겠다는 의견을 모았다. /사진=독자 제공

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기부채납 과도하다는 소유주들… 구청 “노후도 고려해야”

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현재 구축 단독주택 소유주들은 기부채납 비율과 추정 공사비에도 의문을 품고 있어 구청과의 갈등이 장기화될 조짐이다. 광진구청의 정비계획안에 따르면 공공청사와 35층 높이의 전망대, 단지 내 도로 등을 의무적으로 건립해야 한다.

이를 바탕으로 구청이 제시한 예상 공사비는 ㎡당 780만원이다. 단독주택 소유주들은 “현실과 동떨어진 공사비를 제시하면 마치 추가 부담금이 적은 것처럼 주민을 호도할 수 있지 않겠냐”며 의문을 제기하고 나섰다.

주거환경연구원이 조사한 서울 정비사업지 3.3㎡당 평균 공사비는 754만5000원이다. 아직 조합설립 절차도 밟지 않은 자양4동의 상황을 고려하면 착공 시 현재 구청이 제시한 금액보다 공사비가 현저히 높아질 것으로 예측된다.

광진구청 관계자는 “이 지역 기부채납 비율은 10% 초반”이라며 “재건축이나 소규모 정비사업과는 달리 재개발은 막다른 곳이거나 오래돼 못 쓸 수준인 도로 비율이 높아 기부채납 비율이 커질 수밖에 없다”고 설명했다.

이어 “공사비와 분양가는 조합이 설립되면 조합원들이 결정하는 사항이고 구청이 제시한 공사비는 사업성 검토 과정에서 주변 시세를 감안했을 때 산출한 예상치에 불과하다”고 부연했다.

구청은 현재 불거진 문제를 해소할 추가적인 설명회나 간담회 등을 아직 계획하고 있지 않다. 지난 25일 설명회는 ‘도시 및 주거환경정비법'(도시정비법)에 따른 의무사항이다.

앞서 서울시는 지난 1월 ‘자양4동 57-90번지 일대 재개발사업’의 신통기획을 확정한 바 있다. 연면적 13만9130㎡ 구역 내 최고 50층 내외, 약 2950가구가 조성될 예정이다. 해당 구역 개발에 따라 자양·성수 일대 한강변 스카이라인이 크게 바뀔 것이란 관측이다.

업계 관계자는 “자양4동 일대는 뚝섬 한강공원, 성수 카페거리, 역세권 상권 등 다양한 지역자원과 인접해 잠재력이 풍부한 곳으로 평가받는다”고 짚었다.

이어 “노후화된 집과 좁은 골목, 부족한 생활 기반시설 등 열악한 주거환경으로 재개발 필요성이 꾸준히 제기돼 왔던 만큼 이번 갈등을 어떻게 봉합하느냐에 따라 사업 성공 여부가 갈릴 것”이라고 전망했다.