'고금리 집값폭락론' 망신당한 이유 찾았다..."낮은 실업률,늘어난 소득과 이자 수입"

[땅집고] 미국의 한 단독주택. /게티이미지뱅크

[땅집고]영국의 세계적인 경제전문 주간지 이코노미스트가 최근 전세계 집값이 다시 치솟고 있다는 특집 기사를 내보냈다.

지난 4월 중국을 제외한 전 세계 주택가격지수는 전년 동기 대비 3% 이상 상승했다. 미국 집값은 1년 전보다 6.5% 올랐고, 호주 집값은 5%, 포르투갈 집값도 치솟고 있다. 수년간의 고금리를 감안할 때 부동산 시장이 놀라울 정도로 강세를 보이고 있다고 평가했다.

2021년 저점이었던 미국 주택담보대출 금리는 현재 약 4%포인트 상승한 7% 수준이다. 이에 따라 명목 주택 가격은 30~50% 하락할 것으로 예측됐다. 하지만, 예상보다 집값이 거의 떨어지지 않았다는 것이다.

[땅집고]전 세계 주택 가격 지수./The Economist

글로벌 주택 가격은 고점 대비 6% 하락했지만, 이는 코로나 팬데믹 이전 추세와 일치하고 있다고 분석했다.

장기 고정 금리에 크게 의존하는 미국의 주택담보대출 시스템이 주요 원인이라고 설명했다.

고정금리 모기지는 금리 변동기에 주택 소유자를 고금리에서 보호하므로, 주택 가격이 낮아지지 않고 유지되는 효과가 있다고 설명했다. 집을 팔고 이사하려면 더 높은 금리로 새로운 대출을 받아야 하기 때문이다.

이와함께 글로벌 주택 가격이 다시 상승하는 이유를 설명할 수 있는 세 가지 요인이 더 있다고 이코노미스트는 보도했다.

첫째, 선진국에 이민자가 갈수록 늘어난다는 점이다. 컨설팅 회사인 무디스 애널리틱스(Moody's Analytics)의 마크 잔디(Mark Zandi)는 주장했다. 이민자로 인해 집값과 임대료가 모두 상승하고 있다고 밝혔다. 은행인 골드만삭스의 추산에 따르면 현재 호주의 연간 순 이주율은 50만명으로 주택 가격을 약 5% 상승시켰다고 분석했다.

두 번째 요인은 고소득층이 소비를 줄이면서 더 높아진 이자 비용에 대처하고 있다는 분석이다. 여론조사 기관인 유고브(YouGov)의 최근 조사에 따르면 영국의 변동금리 모기지 보유자 5명 중 1명은 가계 지출을 대폭 삭감하고 있다고 답했다.

마지막으로 이자 비용이 늘어도 저축을 통해 더 많은 이자 소득이 나온다는 점이다. 일부는 EU에서는 2020년 이후 이자 지급액이 거의 10배 증가한 것으로 나타났다.

2007~2009년 글로벌 금융위기 시절 주택 시장 붕괴 때와는 달리, 임금 상승으로 주택 시장 붕괴가 나타나지 않고 있다는 설명이다. 2021년 이후 전세계 선진국의 평균 임금은 약 15% 상승한 반면 실업률은 사상 최저치에 가깝다고 보도했다.

대부분의 국가에서 최근 몇 년 동안 가계 소득이 증가하면서 이자 부담을 줄어들었다. 고금리를 누구도 좋아하지 않지만, 대다수는 감당 가능하단 이야기다.

그러므로 집값이 계속 오르더라도 놀랄 필요가 없다는 설명이다. 또 최근 일부 중앙은행은 인플레이션이 하락함에 따라 이미 금리를 인하하기 시작했으며 미국 연방준비제도이사회(FRB)는 올해가 가기 전 금리를 인하할 것으로 예상을 모은다.

이코노미스트는 선진국의 임금 상승률은 양호한 상태를 유지하고 있다면서 뭔가 급격한 변화가 일어나지 않는 한, 세계 최대의 자산 가치인 부동산 시장은 더 커질 것이라고 내다봤다. /김리영 땅집고 기자 [email protected]

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