¿El valor de la vivienda descenderá en algún momento?

Expertos apuntan en que el mercado del segmento medio y residencial se saturará y los precios de las vivienda se estabilizarán.

Nota del editor: Este artículo fue publicado originalmente en diciembre de 2024 de revista Expansión. La Ciudad de México y Monterrey se han colocado, en los últimos cinco años, en los primeros puestos de los rankings de los lugares más caros para vivir de América Latina, principalmente, por el aumento en el valor de la vivienda. De acuerdo con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) de 2019 a 2024 el precio promedio creció 546,000 pesos reales.

El incremento se dio por dos la eliminación de subsidios a la vivienda social en la actual administración y la oferta-demanda, ya que, señala Marissa González Guzmán, economista senior de BBVA México, las alzas corresponden a un aumento del poder adquisitivo de las personas, pero en el futuro la dinámica cambiará. “Los hogares que adquieren vivienda de valor superior a los 5 millones de pesos han ido reduciéndose porque se está empezando a satisfacer ese mercado, así que ahorita el potencial está en el mercado de interés social”, señala la especialista. En México se estima que son necesarias 3.2 millones de viviendas con un valor de entre 400,000 y 1.1 millones de pesos, un mercado que las inmobiliarias tendrán que atacar, principalmente en las zonas conurbadas de la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. Del total, 32% tiene que ser con viviendas de hasta 630,000 pesos, 29% con un valor de hasta 946,000 pesos y el resto hasta 1.1 millones de pesos, de acuerdo a un análisis realizado por BBVA. La vivienda media con un promedio de 2,360,000 pesos también será requerida, antes que la residencial, que tiene precios por encima de los cinco millones de pesos. Lograr cumplir la demanda del mercado será complicado. Karim Goudiaby, CEO de Iad México, una proptech especializada en facilitar operaciones a agentes inmobiliarios, a pesar de que la inflación está contenida, el encarecimiento de la tierra no retrocederá, “por lo que será complicado producir los segmentos más bajos de interés social, lo que hará que fundamentalmente los precios sigan subiendo”. Una de las soluciones a este problema, opina el especialista, será la verticalización. Las ciudades más populares serán cada vez más altas. “Si lo combinamos con los costos de los insumos, que también son relativamente altos, la única manera de poder ofrecer viviendas competitivas con buenas habilidades va a ser verticalizar. Y más verticalización significa más densidad”, explica. En la Ciudad de México se ha llevado a cabo esta estrategia desde el inicio de la actual administración, cuando en el centro de la capital se crearon polígonos de transferencia de potencialidades, que consiste en conjugar la capacidad de construcción hacia arriba de dos predios, a cambio de más obras de mitigación y mayor espacio libre en la planta baja, pero la mayoría de los proyectos siguen en construcción, por lo que será hasta el siguiente año cuando se vean sus efectos. Los efectos de esta alternativa se verán a largo plazo, por lo que mientras tanto el alquiler de vivienda continuará en ascenso como lo ha hecho desde 2020, ya que además se combina con el fenómeno de la llegada de nómadas digitales a México. Estos dos elementos harán que el precio incremente. “En las zonas más organizadas ha aumentado la demanda potencial de vivienda, lo vemos en la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. Mucha gente viene principalmente de Estados Unidos y hace trabajo de forma virtual. Aprovechan su poder adquisitivo para venir a vivir a la Ciudad de México y pagar rentas mucho más caras”, dice González.