서울 마곡 오피스 시장 뜨자 부동산 투자사들 ‘엑시트’ 나선다

KG스퀘어 마곡 전경[사진 출처 = 네이버 지도 갈무리]

서울 서부 마곡 지역의 대규모 오피스 물량이 풀리며 부동산 투자시장에 변화가 생긴다.

기존에 매입했던 오피스 자산을 시장에 매물로 내놓으며 엑시트(투자금 회수)를 준비하는 한편 우량 임차인을 구하는 데 적극 나서고 있다.

한꺼번에 공급량이 많아져 일각에선 초과 공급으로 인한 공실 리스크를 우려하는 목소리도 나온다.

16일 투자은행(IB) 업계에 따르면 KCGI대체투자운용은 최근 마곡 KG스퀘어 매각을 위해 부동산 컨설팅펌에 입찰제안요청서(RFP)를 발송했다. 이달 중 자문사를 선정해 매각을 본격화할 계획이다.

KG스퀘어는 서울 지하철 9호선과 공항철도가 교차하는 마곡나루역에서 도보로 1분 거리에 위치해 있는 오피스 자산이다. 지하 6층~지상 12층으로 이뤄져 있으며 연면적 2만4644.44㎡ 규모다.

시장에선 올해부터 마곡 오피스 시장의 공급 물량이 늘어나면서 KG스퀘어도 시장에 매물로 등장한 것 아니냐는 분석이 나온다. KG스퀘어의 예상 매각가는 3.3㎡당 2300만~2400만원 선으로, 연면적 환산 시 총 1700억~1800억원이다.

KG스퀘어 외 마곡나루역 인근 오피스 단지들도 차례로 준공돼 시장에 공급될 예정이다. 가장 주목을 받는 건 오는 8월 준공되는 초대형 복합시설인 ‘원그로브(One Grove)’다.

원그로브는 LG, 롯데, 이랜드 등 150여개 기업이 위치한 마곡 지구와 ‘코엑스 마곡’이 들어서는 마곡 마이스(MICE) 복합단지 인근에 위치해 잠재 임차 수요가 풍부한 곳으로 꼽힌다.

오피스와 리테일 시설을 포함한 원그로브의 연면적은 46만3098㎡다. 콘래드 서울을 제외한 서울 여의도 인근 복합 시설인 IFC(41만4918㎡)의 규모를 웃돈다.

서울 월드컵경기장의 약 3배 크기다. 글로벌 부동산 컨설팅펌인 CBRE코리아가 원그로브의 리테일 임대 자문을 맡아 내년 1월까지 원그로브몰 개관을 준비한다.

마곡권역은 서울 서부지역의 관문에 위치한 서울의 마지막 대규모 개발부지로 꼽힌다.

2007년 서울시 주도로 마곡 도시 개발사업계획을 수립한 이후 롯데중앙연구소, 오스템임플란드 등 다양한 기업들이 마곡에 자리를 잡았다. 서울 주요 업무권역 오피스들이 포화상태임을 감안하면 향후 IT, 바이오 기업들이 마곡으로 올 가능성이 높다고 업계는 예상한다.

박성진 CBRE코리아 부사장은 “원그로브는 각 동마다 전용 약 1200평(3966㎡)의 대형 면적으로 구성돼 있고 공 입주를 검토하는 임차인에겐 좋은 기회가 될 것”이라며 “LG, 이랜드 등의 기업들이 마곡지역에 입주해 있어 유사 업종들이 올 경우 향후 시너지가 생길 것”이라고 했다.

주요 신규 비즈니스 권역 비교[사진 출처 = CBRE코리아]

그간 우량 오피스 자산과 부지를 선매입했던 부동산 투자사들도 적절한 시기에 엑시트에 나설 것으로 보인다. 코람코자산신탁은 2021년 마곡 마이스 복합단지 CP3-2 권역의 오피스 자산을 약 8000억원 규모에 선매입했다.

이때 교직원공제회, 행정공제회, 군인공제회 등 기관 투자자들이 블라인드 펀드 형태로 출자를 했다. 이 오피스 자산은 롯데건설이 시공을 맡았고 업무시설로 이뤄진 ‘케이스퀘어 마곡’으로 탈바꿈할 예정이다.

일각에선 마곡 오피스 지역의 초과 공급 우려도 나온다. 약 72만㎡ 규모의 오피스 물량이 공급되는데 최근 강남, 광화문, 여의도 공급 물량을 크게 뛰어넘는 규모다.

다수의 기업들이 현재 마곡 인근에 자리잡고 있으나 빠른 시일 내 임차인을 구하지 못하면 공실 리스크가 발생할 수 있다고 지적한다.

IB업계 관계자는 “R&D(연구개발), 바이오 기업들의 임차 수요는 있을 테지만 올해만 21만평(72만㎡) 규모로 공급되므로 당분간 공실 문제는 해소되기 어려울 것”이라고 했다.