Preços das casas voltam a subir a nível global: porquê?
Está em curso um novo ciclo de alta no setor imobiliário? Em abril, o índice de preços das casas em todo o mundo, excluindo a China, subiu mais de 3% em termos homólogos. Os preços das casas nos EUA estão 6,5% mais altos do que há um ano, os da Austrália aumentaram 5%, e em Portugal seguem a mesma tendência. Em outros países, o mercado parece surpreendentemente forte, face às altas taxas de juros.
Esses números vêm após um período difícil, corrigido pela inflação. Os preços caíram 20% no Canadá, Alemanha e Nova Zelândia. Eles estão longe de seus altos em algumas cidades dos EUA, incluindo São Francisco e Phoenix. Enquanto isso, as taxas de juros mais altas e os custos das hipotecas deixaram as pessoas cada vez mais preocupadas com suas despesas de habitação: a proporção de britânicos que dizem achar "muito difícil" ou "um pouco difícil" pagar rendas ou hipotecas aumentou de 24% no início de 2022 para 41% hoje em dia.
No entanto, é surpreendente que as coisas não tenham ficado ainda mais difíceis. Desde o seu ponto mais baixo em 2021, a taxa de uma hipoteca de 30 anos nos EUA aumentou cerca de quatro pontos percentuais. A teoria geral derivada da literatura académica indicava que os preços nominais das casas cairiam de 30% a 50%. Mas, na verdade, mal caíram em termos nominais. Em termos reais (ou seja, ajustados pela inflação), os preços globais das casas caíram 6% em relação ao seu pico, mas isso coloca-os em linha com sua tendência pré-pandemia. Esta crise está entre as mais curtas da história, durando apenas alguns meses, destaca a The Economist.
- Aumento das hipotecas fixas
- Mais imigrantes a chegar às principais economias
- Cortes nas despesas para pagar hipotecas por mais anos
- Melhorar a economia
Alguns especialistas temem que as altas taxas acabem por causar uma queda real. Nos EUA como um todo, a proporção de hipotecas em incumprimento nunca foi tão baixa, de 1,7%, em comparação com mais de 11% no auge da crise financeira global de 2007-09. Em outros lugares, a situação parece ser igualmente benigna. Na Nova Zelândia, o país desenvolvido mais atingido pela crise habitacional, os atrasos estão em linha com a norma pré-pandemia. Com exceção da Alemanha, também há menos dificuldades na zona do euro.
casas nos EUA
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Aumento das hipotecas fixas
Os especialistas tendem a destacar a resiliência do mercado imobiliário dos EUA devido ao sistema hipotecário do país, que depende fortemente de taxas fixas de longo prazo. Outros países avançaram recentemente nessa direção "ao estilo americano". As hipotecas de taxa fixa protegem os proprietários de taxas mais altas, o que significa menos vendas forçadas que podem reduzir os preços das casas. Dão aos proprietários de imóveis um forte incentivo para não se mudarem, porque teriam de obter uma nova hipoteca, possivelmente a uma taxa de juros mais alta.
Mas as hipotecas de taxa fixa não são a única razão para a resiliência do mercado imobiliário e o recente crescimento dos preços. Afinal, os pedidos de novas hipotecas continuam razoavelmente fortes em grande parte do mundo, mesmo que tenham caído das máximas da pandemia.
A Associação Nacional de Corretores de Imóveis não encontra evidências de que taxas de juros mais altas estejam a dissuadir os compradores de primeira habitação ou mudança para uma casa nova. De acordo com um estudo recente, apenas 8% disseram que "conseguir uma hipoteca" foi uma das "etapas mais difíceis" do processo de compra de casa, ligeiramente acima dos 7% em 2021.
Três outros fatores podem explicar o porquê dos preços das casas estarem a subir novamente: a imigração, os cortes para pagar as hipotecas e a força da economia.
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Mais imigrantes a chegar às principais economias
A população nascida em países em desenvolvimento está a aumentar cerca de 4% ao ano, a taxa mais rápida registada na história. Os números oficiais nos quais esses cálculos se baseiam provavelmente subestimam a mudança, já que a imigração ilegal também aumentou, especialmente nos EUA. Isso, por sua vez, está a fazer subir os preços das casas e dos arrendamentos, argumenta Mark Zandi, da consultora Moody's Analytics, já que os recém-chegados precisam de um lugar para viver. As estimativas do Goldman Sachs implicam que a atual taxa de migração líquida anualizada de 500.000 pessoas na Austrália aumentará os preços das casas em cerca de 5%.
Cortes nas despesas para pagar hipotecas por mais anos
O segundo fator refere-se aos sacrifícios das famílias. As pessoas no mundo desenvolvido estão a lidar com custos mais altos de hipotecas, cortando outros tipos de gastos. Uma pesquisa recente do YouGov descobriu que um em cada cinco detentores de hipotecas de taxa ajustável no Reino Unido diz que está a fazer cortes nos gastos das famílias, mesmo aqueles com contratos de taxa fixa e que estão menos "assustados". Um relatório recente do banco central norueguês também observou que muitas famílias "recorreram à poupança acumulada" para pagar dívidas.
Mais hipotecas de longo prazo estão a ajudar a distribuir os pagamentos, sacrificando o bem-estar no futuro para reduzir os pagamentos atuais de hipotecas. O governo canadense anunciou recentemente que estenderia o período de pagamento de alguns empréstimos apoiados pelo Estado de 25 para 30 anos.
A agência de relatórios de crédito Centrix destaca que 6,4% das hipotecas da Nova Zelândia assinadas no ano passado durarão mais de 30 anos, em comparação com 2,3% em 2020. O Banco de Inglaterra observou recentemente que, no Reino Unido, "a tendência para o crédito hipotecário de longo prazo continuou", de modo que, para 40% das novas hipotecas, "os mutuários teriam excedido a idade atual de aposentadoria do Estado no final do seu prazo de hipoteca".
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Melhorar a economia
Outro fator importante está relacionado à situação económica atual. É verdade que as famílias estão a pagar mais em juros, mas também estão a ganhar mais. Alguns beneficiam de rendimentos de juros mais elevados sobre as suas poupanças, que na UE aumentaram quase 10 vezes mais do que os pagamentos de juros desde 2020.
Ao contrário do que aconteceu na UE após a crise da habitação de 2007-2009, o mercado de trabalho também está a ajudar. Desde 2021, os salários médios no mundo desenvolvido aumentaram cerca de 15%, enquanto o desemprego permanece perto de um nível recorde. Em todos os países para os quais podemos encontrar dados, o aumento do rendimento do trabalho das famílias nos últimos anos supera os aumentos dos custos dos juros. Ninguém gosta de pagar hipotecas mais altas, mas a grande maioria das pessoas pode pagar, de acordo com a The Economist.
Portanto, não será surpreendente ver os preços das casas continuarem a subir. Alguns bancos centrais já começaram a cortar as taxas de juros à medida que a inflação cai. O Federal Reserve (Fed, o banco central americano) fará o mesmo antes do fim do ano. Em todo o mundo desenvolvido, o crescimento salarial está em boa forma. A queda da inflação dará aos detentores de hipotecas um fôlego extra. E qualquer aumento na procura por casa irá colidir com uma oferta limitada.