Obras avançam se autarquias ultrapassarem prazos de licenciamento

Os atrasos dos licenciamentos é um dos problemas na construção de casas já há muito identificado pelos construtores e promotores imobiliários em Portugal. E, agora, o novo simplex traz medidas que vêm precisamente pressionar as câmaras municipais a agilizar os licenciamentos. Desde logo, foram definidos novos prazos para as autarquias decidirem sobre os pedidos de licenciamentos urbanísticos – que são até bem mais alargados. E, depois, mesmo se as câmaras não se pronunciarem, o projeto imobiliário avança por deferimento tácito. As novidades não ficam por aqui: para eliminar a necessidade de obter licenças de construção, foram criados novos casos de comunicação prévia e dispensa de controlo prévio.

Assim, e de acordo com o Decreto-Lei n.º 10/2024, estes são os prazos que as câmaras municipais têm para deliberar sobre os pedidos de licenciamento de obras de construção, reconstrução, alteração ou de ampliação, conservação ou demolição, consoante as áreas brutas de construção dos respetivos projetos:

• Área igual ou inferior a 300 m2: o prazo não poderá exceder os 120 dias úteis.
• Áreas entre 300 m2 a 2.200 m2 (ou envolvam imóveis classificados ou em vias de classificação): têm 150 dias para se pronunciarem;
• Áreas superiores a 2.200 m2: vai até aos 200 dias.

Os novos prazos de licenciamento dados às autarquias contam a partir do momento em que o pedido for apresentado até à deliberação, independentemente das entidades externas que intervenham no licenciamento urbano, como a Agência Portuguesa do Ambiente (APA) ou a Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR).

Licenciamentos urbanos nas autarquias

Foto de RDNE Stock project no Pexels

O que acontece se as autarquias não cumprirem os prazos de licenciamento?

Se as câmaras municipais não cumprirem os prazos de licenciamento estipulados pela nova lei, entra o deferimento tácito, ou seja, o projeto avança, mesmo que o município não se tenha pronunciado – já a proposta inicial que previa penalizações fiscais às câmaras caiu. Assim, os donos dos projetos já podem mesmo obter por via eletrónica um documento que comprove o direito adquirido por deferimento tácito para a realização do projeto, desde o passado dia 1 de janeiro de 2024.

Os novos prazos de licenciamento dados às autarquias são bem superiores aos estipulados até então (de apenas 45 dias). Mas acontece que estes prazos raramente eram cumpridos, motivo pelo qual vários especialistas de mercado aplaudem a medida que vem pressionar as autarquias a agilizar os licenciamentos.

Mas admitem que o deferimento tácito também apresenta riscos. “Implica um risco significativo na avaliação de viabilidade dos projetos e no seu financiamento e pode dar origem a um aumento de litigiosidade”, diz Eduardo Gonçalves Rodrigues, advogado e arquiteto da Sérvulo, citado pelo Negócios. Isto porque as autarquias podem invocar nulidades do deferimento tácito se a interpretação do respetivo plano diretor municipal não estiver de acordo com a da câmara.

Simplificar licenciamentos na construção

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Licenciamentos e controlo prévio dispensados em mais casos

Além de os prazos de licenciamento nas autarquias mudarem, o Governo procedeu “à eliminação da necessidade de obter licenças urbanísticas, criando-se, para o efeito, novos casos de comunicação prévia, de isenção e de dispensa de controlo prévio”, referem no diploma.  Assim, outra novidade é que os licenciamentos ficam apenas reservados a obras de edificação e reabilitação ou operações de urbanização e loteamentos. Já os restantes casos ficam apenas dependentes da comunicação prévia.

O diploma refere que foram criados novos casos de comunicação prévia, com consequente dispensa de obtenção de uma licença urbanística, nomeadamente quando exista um plano de pormenor ou uma unidade de execução (loteamento, urbanização ou construção) que tenham determinados atributos. E “note-se que deixa de ser possível escolher seguir o regime da licença quando é legalmente possível seguir o procedimento simplificado da comunicação prévia”, apontam ainda.

Além disso, neste âmbito também foram identificados novos casos isenção ou dispensa de controlo prévio pelos municípios, por exemplo quando existam segundo o mesmo jornal:

• planos de pormenor posteriores a 1993 e unidades de execução mais completas;
• obras que aumentem o número de pisos, mas não a cércea ou fachada;
• obras interiores que afetem a estrutura de estabilidade (tem de haver termo de responsabilidade do técnico que acompanha a obra, para efeitos de fiscalização futura).

Estas novas medidas de isenção de controlo prévio começaram a produzir efeitos já a partir de 1 de janeiro deste ano. Esta dispensa de controlo prévio retira uma responsabilidade municipal de controlo urbanístico (qualidade e segurança), criticou a Associação Nacional de Municípios quando a medida foi discutida no Parlamento.