Czy to dobry moment na inwestowanie w mieszkania? Boom cenowy może być na horyzoncie

Ceny rosną, ale jednocześnie Polska się mocno rozwarstwia pod tym względem

Inwestycje w nieruchomości podbiły serca zamożnych Polaków. Wzrost cen jednak ostatnio nie jest bardzo wysoki i pojawiają się nawet pytania, czy w Polsce nie mamy do czynienia z bańką na rynku. Pytamy ekspertów, czy ciągle warto inwestować w mieszkania — a jak tak, to gdzie.

• Specjaliści nie mają wątpliwości — rynek nieruchomości w kraju jest w dużej mierze zniekształcony przez rządowe programy kredytowe
• Ale jest ważniejsze pytanie — czy warto inwestować w lokum, licząc na wysokie zyski w dłuższej perspektywie?
• Eksperci Morizon Gratka zauważają zwłaszcza silne wzrosty w Krakowie, Gdańsku czy Poznaniu. To oczywiście nie jest przypadek
• Czy możliwy jest jednak jeszcze wielki boom na rynku nieruchomości? Analitycy uważają, że może on już być gdzieś na horyzoncie
• Więcej informacji o biznesie znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl

Ceny mieszkań w ostatnich kilkunastu latach wzrosły gigantycznie. Polacy, którzy mają nieco oszczędności, zadają sobie więc pytanie — czy można liczyć na podobne wzrosty w niedalekiej perspektywie, czy może jednak lepiej postawić na inne inwestycje? Zapytaliśmy o to ekspertów Grupy Morizon—Gratka oraz Expandera.

— Czy ceny mieszkań będą w najbliższym czasie rosły? Zapewne tak, choć też nie spodziewam się, żeby były to bardzo wysokie wzrosty. Program “Mieszkanie na Start” na pewno będzie miał znaczenie, ale też ma on sporo ograniczeń. Poza tym mam wrażenie, że kto miał kupić pierwsze mieszkanie i skorzystać z rządowej pomocy, ten to już po prostu zrobił w ubiegłym roku — mówi w rozmowie z Business Insider Polska Jarosław Sadowski, główny analityk w Expander Polska.

Na razie stawki nie chcą się zatrzymać. — W ujęciu rocznym w marcu 2024 r. w sześciu największych miastach ich poziom był wyższy o średnio 23 proc. Najwyższy procentowo skok cenowy odnotował Poznań (34 proc.), najbardziej natomiast zaskoczył Kraków, gdzie wzrost wyniósł 28 proc. (podobnie jak w Gdańsku), i w efekcie mieszkania oferowane na rynku pierwotnym okazały się droższe niż w Warszawie. W tej ostatniej z kolei zwyżki okazały się najmniejsze, wynosząc “zaledwie” 14 proc. — czytamy w analizie Grupy Morizon-Gratka dla Business Insider Polska.

Z jednej strony więc ceny rosną, ale z drugiej — jest coraz więcej znaków zapytania, czy ta tendencja się utrzyma. A jeśli stawki wyhamują, to można się zastanawiać, czy inwestycje w mieszkania w tym momencie będą tak opłacalne.

— Wzrost wynagrodzeń spowalnia, inflacja również, obniżek stóp procentowych na razie się nie spodziewamy… Więc zwyczajnie nie ma powodów, żeby prędko oczekiwać wielkiego wzrostu cen — wskazuje Jarosław Sadowski.

Boom na horyzoncie

Wysokie zwyżki mogą jednak przyjść relatywnie szybko. — Kiedyś jednak wielki wzrost cen pewnie przyjdzie. Może się to stać np. za dwa-trzy lata, kiedy stopy procentowe będą pewnie obniżane — mówi analityk Expandera.

Eksperci tego się spodziewają bardziej niż np. “wybuchu bańki” na rynku mieszkaniowym. Powodów jest kilka. Po pierwsze — nieruchomości w Polsce ciągle są relatywnie tanie w porównaniu do krajów zachodniej części kontynentu. Po drugie — mieszkań w Polsce ciągle brakuje. Po trzecie — nasz kraj zapewne ma jeszcze przed sobą kilka lat względnie niezłego rozwoju.

Rynek nieruchomości też jest mocno koniunkturalny. Więc można się spodziewać, że wielka koniunktura po prostu w pewnym momencie wróci. Czy może się zawalić? Nie jest to rzecz jasna wykluczone. Stałoby się tak w przypadku załamania gospodarczego lub — co gorsza — niekorzystnego dla nas zwrotu geopolitycznego w regionie. To niestety można sobie wyobrazić — na przykład w przypadku wyraźnej przegranej Ukrainy w wojnie z Rosją nasz region czeka poważny wstrząs. W innych przypadkach jednak można zakładać, że kolejny boom mieszkaniowy przyjdzie.

Tyle że nie przyjdzie wszędzie

Jarosław Sadowski podkreśla, że można właściwie z pewnością powiedzieć, że rynek mieszkaniowy w Polsce będzie się rozjeżdżał.

— Z jednej strony mamy największe miasta, które przyciągają młode osoby z całej Polski, ale i imigrantów. Jeśli nie dojdzie do jakiego kryzysu czy dużego wzrostu bezrobocia, to tam nie ma co liczyć na duże spadki, bo popyt będzie tylko rósł — uważa ekspert.

— Mamy jednak coraz bardziej wyludniającą się Polskę powiatową — w mediach społecznościowych pojawiają się czasem oferty zawierające wręcz śmieszne ceny z perspektywy metropolii. Te różnice będą się powiększać. To zresztą tendencja, którą widzieliśmy od dawna w zachodniej Europie. Duże miasta rozwijają się w błyskawicznym tempie, te mniejsze — często się zwijają. Dochodzą do tego czynniki demograficzne. Polaków jest coraz mniej, a młodzi opuszczają często swoje rodzinne miejscowości, przenosząc się do dużych metropolii — mówi też Jarosław Sokołowski.

To zresztą już się dzieje, o czym świadczą dane Grupy Morizon-Gratka odnośnie Krakowa czy Gdańska. Za najbezpieczniejsze pod względem inwestowania uchodzą wśród ekspertów miasta “Top 5”, czyli wielkiej piątki. To Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław oraz Poznań. Są też i inne rozwijające się miasta — jak chociażby Gdynia czy Katowice. Bardziej “zaawansowani” mogą szukać lokalizacji w kurortach czy miejscach, gdzie spodziewane są duże inwestycje.

Analitycy uważają, że największy rozkwit czeka właśnie miasta z “Top 5”. Inwestowanie w nich w tym momencie ma jeszcze jedną zaletę. Najlepsze grunty się kończą — więc będzie coraz trudniej o dobre lokalizacje. Zyskiwać w przyszłości mogą natomiast lokale z rynku wtórnego, za to w świetnych punktach. Boomem na takie lokale zresztą tłumaczy się ostatnio bardzo wyraźne wzrosty cen w Krakowie na rynku wtórnym.

Co ciekawe, eksperci Morizona i Gratki wskazują, że mamy ostatnio wyraźny wzrost rozpoczynających się budów.

“W marcu 2024 r. deweloperzy w Polsce rozpoczęli budowę 15,8 tys. mieszkań, co oznacza porównywalny poziom do I połowy 2021 r., kiedy boom na rynku był napędzany wyjątkowo tanimi kredytami. W całym I kwartale 2024 r. ruszyła budowa niemal 42 tys. lokali, co oznacza wynik o 79 proc. wyższy niż rok wcześniej. Warto też zwrócić uwagę na istotny wzrost liczby pozwoleń na budowę, w marcu było ich o prawie 29 proc. więcej niż w lutym i najwięcej od czerwca 2022 r.” — czytamy w analizie.

Jak dodają eksperci, częściowo miało to z pewnością związek z dążeniem do uzyskania pozwolenia i rozpoczęciem budowy jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów o warunkach technicznych. Kolejnym bodźcem dla deweloperów stała się również zapowiedź nowego programu rządowego “Mieszkanie na Start”.

Zobacz także: W Polsce trudno o mieszkanie, a i tak wyprzedzamy 25 krajów Europy

Nowa gorączka mieszkaniowa, o ile nadejdzie, będzie jednak pewnie dotyczyła metropolii. Rewolucja dotycząca pracy zdalnej nie nadeszła i Polska powiatowa nie ujrzała tłumów przeprowadzających się do niej mieszkańców wielkich ośrodków. Scenariusz jednak nie jest zaskakujący — podobnie było w ostatnich dekadach we Francji czy Wielkiej Brytanii. Paryż i Lyon czy Londyn i Manchester odjechały mniejszym miastom. Wszystko na to wskazuje, że podobnie odjadą Warszawa czy Kraków.

Autor: Mateusz Madejski, dziennikarz Business Insider Polska