El banco no está obligado a devolver a una empresa los pagos que adelantó por pisos no construidos

Promoción de viviendas nuevas en El Cañaveral, Madrid.

El Tribunal Supremo niega a una empresa inmobiliaria la posibilidad de reclamar a un banco la devolución de más de 123.000 euros que adelantó por la compra de tres inmuebles que finalmente no se construyeron debido a la quiebra de la promotora y a pesar de que había avales bancarios (acceda a la sentencia aquí). Los magistrados confirman que la ley no ampara la adquisición de pisos y casas en construcción cuando estas operaciones las realizan sociedades mercantiles. Además, subraya que esta exclusión “no tiene ningún matiz ni excepción”, por lo que el hecho de que las viviendas en cuestión tuvieran una finalidad residencial no incide en un posible cambio de criterio.

Así lo confirma la Sala de lo Civil del alto tribunal en una sentencia del 10 de junio de 2024. En ella alude a que la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas no es aplicable a empresas, en este caso, una mercantil constituida el 30 de julio de 1995 cuya actividad se centra en operaciones inmobiliarias, tal como recogen sus estatutos. Se dedicaba a la explotación económica de inmuebles a través del alquiler, adquisición y transmisión.

La sociedad firmó en 2007 los contratos de compraventa de tres viviendas en Benidorm con una promotora a la que ingresó 123.050 euros en tres pagos en una cuenta de Abanca: el primero, por 52.000 euros, antes de la firma de los contratos como señal o arras; el segundo, por importe de 60.350 euros, efectuado el día de la firma de los contratos; y el tercero, por un total de 10.700 euros, en la fecha del primer vencimiento. En estos contratos, no se firmó ninguna garantía ni aval individual de devolución de los anticipos, aunque sí consta que la promotora, que más tarde quebró, firmó garantías colectivas con la entidad bancaria, entonces Caja de Ahorros de Galicia.

Pero llegó la crisis. Y el problema surgió cuando las viviendas no fueron entregadas en el plazo pactado, a finales de junio de 2012. La promotora fue declarada en concurso y liquidada y se reconoció a la empresa un crédito por 218.750 euros.

Tras realizar una serie de reclamaciones extrajudiciales, la inmobiliaria optó por llevar el caso a los tribunales para que el banco le devolviera los 123.050 euros más un 6% de intereses. Su principal argumento era que la entidad debía responder como avalista colectivo y conforme a la Ley 57/1968, a lo que la asesoría jurídica de Abanca contestó que esta norma no era aplicable porque la mercantil compró las viviendas “con la finalidad de obtener un rendimiento con las mismas o simplemente adquirirlas como inversión”.

La entidad bancaria sufrió sendos reveses judiciales. El Juzgado de Primera Instancia número 11 de Alicante estimó la reclamación al considerar que las cantidades ingresadas estaban “garantizadas con aval emitido por la entidad bancaria” y que la finalidad de la compraventa era el uso residencial de las viviendas. Al presentar un recurso de apelación, la entidad financiera alegó que la empresa compró con una finalidad inversora y que no se le podían atribuir al banco las consecuencias de lo pactado entre la promotora y la empresa en los contratos que firmaron para la adquisición de los inmuebles que se iban a construir.

Sin embargo, la Audiencia Provincial alicantina desestimó el recurso, desoyendo el argumento de los abogados de la entidad bancaria. El tribunal señaló en su resolución que en las pólizas de garantía de los anticipos para pagar los pisos el banco, que era el avalista, garantizaba solidariamente las entregas a cuenta de los compradores de la promoción.

La compradora es una sociedad

Finalmente, la entidad bancaria presentó un recurso de casación ante el Tribunal Supremo. Sostuvo entonces que, de acuerdo con la doctrina del alto tribunal, la aplicación de la citada Ley 57/68 tiene como fin proteger a “los compradores de viviendas en construcción para un fin residencial, excluyéndose de su aplicación los supuestos de adquisición de viviendas con carácter especulativo”. También incluyó un segundo motivo: que esta restricción rige incluso si se han firmado contratos de compraventa con fin residencial.

Pero la inmobiliaria respondió que Abanca es responsable como avalista colectiva por no depender la efectividad de las pólizas de que la compradora no fuera un consumidor y considera irrelevante que dicho banco no fuera parte en los contratos de compraventa con la promotora ya desaparecida.

En la sentencia, la Sala confirma que su doctrina excluye de la protección de la mencionada ley las compras de viviendas en construcción que realicen las sociedades mercantiles y cita varias resoluciones del alto tribunal que así lo confirman. También reitera que esta exclusión “no tiene ningún matiz ni excepción cuando se invoquen razones fiscales, de modo que ni siquiera es necesario entrar a conocer de la inexistencia de finalidad residencial por la adquisición simultánea de tres viviendas de una misma promoción”.

Esta exclusión de la sociedad del ámbito de aplicación de dicha ley determina, según los magistrados, que no proceda declarar la responsabilidad de la entidad bancaria ni como avalista ni como receptora de los anticipos, incluso aunque entre la empresa compradora y la promotora se haya pactado en los tres contratos la devolución de los importes adelantados, porque descarta que este compromiso vincule al banco.

La respuesta de la Sala de la Sala de lo Civil del alto tribunal es tan contundente al abordar el primero de los argumentos del recurso de casación de la entidad bancaria, que opta por no examinar el segundo y lo estima directamente. De este modo, libera al banco de pagar a la inmobiliaria el dinero que esta le reclamaba y que ha perdido.

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