Sistieren, neu berechnen, abfedern: Der Hauseigentümerverband wehrt sich vehement gegen die Neubewertung der Liegenschaften und des Eigenmietwerts

Der Wert von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum ist ungefähr im Gleichschritt gestiegen. Wie sich die Neubewertung steuerlich auswirkt, hängt vor allem vom Zeitpunkt des Erwerbs ab. Annick Ramp / NZZ

Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer müssen in ihrer Steuererklärung unter dem Einkommen den Eigenmietwert deklarieren. Dieser fiktive Ertrag gilt für Steuerpflichtige, die ihr Eigentum selbst bewohnen, sei es ein Haus oder eine Wohnung. Der Betrag wird ihnen von der Gemeinde mitgeteilt und ist nicht verhandelbar.

Seine Höhe liegt für eine durchschnittliche Wohnung im Raum Zürich im Bereich von 20 000 Franken. Die Steuerpflichtigen können im Gegenzug die Zinskosten für die Hypothek und Investitionen in das Eigentum abziehen. Der anhaltende Sinkflug der Zinsen in den letzten 20 Jahren hat die Abzugsmöglichkeiten allerdings verkleinert.

Der nur schwer erklärbare Eigenmietwert ist im Bundeshaus seit Jahren Gegenstand eines zähen Ringens. Grundsätzlich besteht zwar Einigkeit über seine Abschaffung, nicht aber über die Bedingungen, etwa, welche Abzüge im Gegenzug wegfallen sollen oder ob sie vollständig zu streichen sind.

Der Streit in Bern hat Auswirkungen auf Zürich. Denn der Regierungsrat passte den Eigenmietwert letztmals 2009 an. Im Februar hat er eine Weisung an die Steuerbehörden in eine Vernehmlassung geschickt. Demnach soll der neue Wert erstmals für das Steuerjahr 2025 in Kraft treten.

Im Mittel um die Hälfte mehr wert

Grundlage für seine Berechnung ist der Steuerwert einer Liegenschaft. Auch dieser wurde letztmals 2009 festgelegt. Seither sind vor allem im Raum Zürich die Immobilienpreise deutlich angestiegen. Gemäss ständiger Rechtsprechung des Bundesgericht muss der Steuerwert mindestens 70 Prozent des tatsächlichen Verkehrswertes einer Liegenschaft betragen. Das ist, wie Gerichte verschiedentlich feststellten, heute verbreitet nicht mehr der Fall.

Laut Berechnungen des kantonalen Steueramtes wird sich der Steuerwert gegenüber 2009 im Mittel um etwa die Hälfte erhöhen; genau um 49 Prozent für Einfamilienhäuser und um 48 Prozent für Stockwerkeigentum. Diese Erhöhung wirkt sich auch auf die Vermögenssteuer der Steuerpflichtigen aus. Der Eigenmietwert soll um 11 Prozent für Wohnungen und 10 Prozent für Einfamilienhäuser steigen.

Der Hauseigentümerverband des Kantons Zürich (HEV) wehrt sich wie erwartet und angekündigt gegen das Ansinnen. Er sei nicht gewillt, die Anpassung einfach so hinzunehmen, schreibt er in einer Mitteilung vom Montag. In nicht weniger als 14 Punkten legt er als Antwort auf die Vernehmlassung dar, weshalb er die geplanten Steuererhöhungen ablehnt, die einschneidende finanzielle und soziale Folgen für Hauseigentümer haben könnten.

Zunächst fordert der HEV, die Weisung sei zu sistieren, bis auf Bundesebene Klarheit über die Abschaffung des Eigenmietwerts herrsche. Es könne nicht sein, dass in Bern darum gerungen werde, während Zürich den Eigenmietwert erhöhen wolle. Aus rechtlichen Gründen wäre es aber auch ohne Eigenmietwert immer noch nötig, die Steuerwerte der Liegenschaften neu zu berechnen.

Der HEV äussert zudem Zweifel an den Berechnungen. Das mit der Überarbeitung beauftragte Unternehmen Wüest Partner AG komme oft zu den höchsten Immobilienwerten, schreibt er. Deshalb sei eine Zweitmeinung einzuholen. Bei den zugrunde liegenden Landwerten erhob das statistische Amt niedrigere Zahlen, weshalb auf diese abzustellen sei.

Der Katalog des HEV enthält sodann Forderungen, um die Folgen der Neubewertung abzumildern. So soll der Eigenmietwert für langjährige Hauseigentümer nicht etwa erhöht, sondern um 8 bis 10 Prozent gesenkt werden. Grund: Sonst entstehe eine Ungleichbehandlung gegenüber langjährigen Mieterinnen und Mietern. Diese würden, falls sie vor 2009 einen Vertrag abgeschlossen haben und ihr Vermieter die Senkungen des Referenzzinssatzes weitergegeben hat, heute weniger Miete zahlen als damals.

Mit der gleichen Begründung fordert der HEV, dass der Eigenmietwert jeweils erst nach einer Handänderung angepasst wird. Weiter soll die 2023 abgeschaffte Härtefallklausel wieder eingeführt und die Erhöhung der Steuerwerte für Liegenschaften etappenweise umgesetzt werden.

Was, wenn die Blase platzt?

Der HEV wendet sich ausserdem gegen den Eindruck, dass die Immobilienwerte einfach unablässig steigen: Die Neubewertung dürfe sich deshalb nicht an rekordhohen Angebotspreisen orientieren, mit einer Immobilienblase steige auch das Risiko einer Korrektur am Markt. Quasi an die Gegenseite gerichtet, fordert der HEV auch die Berücksichtigung politischer Risiken. Initiativen von linker Seite könnten zu Wertkorrekturen auf dem Immobilienmarkt führen.

Weiter aufgeführt sind eher technische Argumente. Heute ist die Altersentwertung von Immobilien bei 1 Prozent im Jahr festgelegt, mit einem Maximum von 30 Prozent. 30 Jahre reichten nicht für Rückstellungen, schreibt der HEV und fordert die Erhöhung der Altersentwertung auf 50 Prozent. Speziell für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser will er den Kapitalisierungssatz von heute 5 auf gegen 6 Prozent erhöhen und die Abzugsmöglichkeiten für Nebenkosten verbessern.

Quasi in eigener Sache regt der HEV an, allfällige Steuermehreinnahmen zur Förderung des Wohneigentums zu verwenden, wie er es in zwei kürzlich eingereichten Volksinitiativen verlangt. Wenigstens aber solle der Kanton Mehreinnahmen durch diese kalte Progression wieder ausgleichen.

Ausser protestieren und Forderungen erheben kann der Hauseigentümerverband indes wenig ausrichten. Die Neubewertung der Liegenschaften ist eine Konsequenz aus der Rechtsprechung und wird vom Regierungsrat in eigener Kompetenz als «Weisung 2025» gegenüber den Steuerbehörden verfügt werden. Weder der Kantonsrat noch das Volk haben politisch etwas dazu zu sagen.