Mieterstrom: Solarstrom-Versorgung von Mehrfamilienhäusern wird einfacher
ARCHIV – Ein Arbeiter montiert ein Solarmodul auf ein Dach, aufgenommen am 26.10.2012 in Straubing ( data-portal-copyright=
Mieter und Wohnungseigentümer können künftig unbürokratischer Strom aus Solaranlagen auf Mehrfamilienhäusern beziehen. Was Sie dazu wissen müssen.
Der Ausbau der Solarenergie für Wohngebäude schreitet ungebrochen voran: Im Jahr 2023 wurden in Deutschland mehr als eine Million neue Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) installiert – so viele wie nie zuvor. Der Anteil von Mieterstrom-Anlagen, die die Bewohner von Mehrfamilienhäusern versorgen, ist allerdings nach wie vor gering. Denn bislang galten für Eigentümergemeinschaften und Besitzer von Mietshäusern komplizierte gesetzliche Regeln.
– Mieter und Wohnungseigentümer können künftig unbürokratischer Strom aus Solaranlagen auf Mehrfamilienhäusern beziehen.
– Grundlage dafür ist das neue Modell der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung, das die Weitergabe von vor Ort produziertem Solarstrom vereinfacht.
– Dennoch sollten Vermieter und Eigentümergemeinschaften bei der Planung einer Solaranlage einige Punkte beachten.
An dieser Stelle setzt das neue Modell der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung an, das die direkte Solarstromversorgung von Mehrfamilienhäusern deutlich vereinfachen soll. Es wird mit dem Solarpaket I eingeführt, das Bundestag und Bundesrat in der vergangenen Woche beschlossen haben.
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung statt Mieterstrom-Modell
Das neue Modell der Solarstromversorgung funktioniert so: Ein Vermieter, eine Eigentümergemeinschaft oder ein beauftragter Dienstleister errichtet in, an oder auf einer Immobilie eine PV-Anlage. Den damit erzeugten Strom gibt der Anlagenbetreiber an die Verbraucher im Gebäude weiter. Deren Reststromversorgung muss er nicht sichern; auch Lieferanten-, Informations- und Rechnungslegungspflichten fallen weitgehend weg.
An der Eigenstromversorgung können beliebig viele Mieter oder Wohnungseigentümer im Gebäude teilnehmen. Sie verbrauchen den Solarstrom selbst und beziehen zusätzlich benötigte Energie von ihrem selbst gewählten Stromversorger. Überschüssiger PV-Strom geht ins öffentliche Netz und wird nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) vergütet. Als Grundlage für dieses Versorgungsmodell verlangt das Gesetz einen Gebäudestromnutzungsvertrag zwischen dem Anlagenbetreiber und den teilnehmenden Nutzern.
Technische Vorgaben für gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
In technischer Hinsicht gibt es zwei zentrale Vorgaben: Der Eigenstrom darf nicht durch das öffentliche Netz geleitet werden, und die Menge des Strombezugs der Letztverbraucher muss viertelstündlich gemessen werden.
„Voraussetzung dafür ist, dass ein Smart-Meter-Gateway und in jeder Nutzungseinheit ein intelligentes Messsystem installiert werden“, sagt Energieberater Schleszies. Mit diesen Daten berechnet der Messstellenbetreiber nachträglich, wie viel Solarstrom und wie viel Strom aus dem Netz jede Wohn- und Gewerbeeinheit im Haus bezogen hat.
Der Messstellenbetreiber oder ein zu beauftragender Dienstleister werde voraussichtlich auch die einzelnen Stromversorger über die Bezugsmengen informieren. „Die Umsetzung in der Praxis ist in vielen Details noch unklar“, betont Schleszies. Die genaue Rollenverteilung der Marktakteure und die Kommunikationswege seien noch klärungsbedürftig.
Installation der Solaranlage auf dem Mehrfamilienhaus vorbereiten
Vermieter und Eigentümergemeinschaften, die mit dem Bau einer Photovoltaikanlage auf dem Dach ihres Mehrfamilienhauses liebäugeln, sollten zunächst den Strombedarf der Parteien im Haus ermitteln. Dann kann ein Fachhandwerker ein Angebot für eine PV-Anlage mit passendem Leistungsumfang erstellen.
Bevor sie installiert wird, stellt der Anlagenbetreiber eine Netzanfrage beim Netzbetreiber und informiert diesen über die geplante gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. So kann der Netzbetreiber überprüfen, ob das Stromnetz den Anschluss der PV-Anlage aushält.
Parallel gilt es, den Gebäudestromnutzungsvertrag zu entwickeln. In ihm wird unter anderem geregelt, wie der selbst erzeugte Strom innerhalb des Hauses aufgeteilt wird. Denkbar ist beispielsweise, dass jeder Partei im Haus nach dem Kopfprinzip ein bestimmter, gleichbleibender Anteil des erzeugten Solarstroms zugewiesen wird.
„Der Gesetzgeber hat hier erst einmal große Gestaltungsfreiheit gelassen“, erklärt Thomas Seltmann vom Bundesverband Solarwirtschaft (BSW). Ob es sinnvoll ist, für jedes Objekt einen ausgefeilten individuellen Verteilschlüssel zu entwickeln, werde sich zeigen. „Die Verrechnung muss ja für den Messstellenbetreiber handhabbar und massentauglich sein“, sagt er. Vorstellbar sei, dass Anlagenbetreiber und Nutzer aus mehreren Best-Practice-Beispielen die für sie passende Variante auswählen.
Was muss noch im Gebäudestromnutzungsvertrag stehen?
Im Vertrag müssen auch der Betrieb, die Erhaltung und die Wartung der PV-Anlage geregelt werden sowie die Verteilung der Kosten dafür. Zudem vereinbaren die Vertragsparteien, ob und welches Entgelt die Verbraucher für den eigenen Solarstrom zahlen.
BSW-Experte Seltmann skizziert mögliche Modelle, die Vergütung zu handhaben: Ein privater Vermieter oder ein Vermieter von Gewerbeflächen werde vermutlich mit seinen Mietern einen Preis für den solaren Gebäudestrom vereinbaren.
Vermietende Eigentümer können den Solarstrom auch pauschal in die Miete einkalkulieren.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) könnte man den Strom auch ohne Kilowattstundenpreis weitergeben, wenn die Gemeinschaft die Investition getätigt hat, ergänzt er. Die Einspeisevergütung für nicht verbrauchten Strom fließe dann auf das Hausgeldkonto. „Und vermietende Eigentümer können den Solarstrom auch pauschal in die Miete einkalkulieren.“
Für Mieterstrom stellt die Deutsche Gesellschaft für Sonnenenergie (DGS) Musterverträge zur Verfügung. Energieberater Schleszies geht davon aus, dass es solche Vorlagen auch für die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung geben wird. „Damit sind Anlagenbetreiber rechtssicher unterwegs.“
Darauf sollten Eigentümergemeinschaften bei Solarstrom achten
Eigentümergemeinschaften müssen als Voraussetzung für die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung zunächst in der Eigentümerversammlung die Installation der PV-Anlage beschließen. „Dafür ist eine einfache Mehrheit ausreichend, da es sich um eine bauliche Maßnahme handelt“, erläutert Michael Nack, Jurist beim Verband Wohnen im Eigentum.
Dann muss auch in der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Gebäudestromnutzungsvertrag geschlossen werden. Er kann aber durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung ersetzt werden, wenn die WEG die PV-Anlage selbst betreibt.
Nack weist darauf hin, dass Nachzügler – also Wohnungseigentümer, die später in das Stromprojekt einsteigen wollen – nach dem Wohnungseigentumsgesetz einen Teilhabeanspruch haben. Hat die Gemeinschaft die Stromversorgung per Beschluss geregelt, gilt dieser Anspruch automatisch. Entscheiden sich die Eigentümer für einen Vertrag, muss dieser Fall im Vorfeld diskutiert werden. „Er lässt sich regeln, in dem sich beispielsweise der Anlagenbetreiber und die Vertragsteilnehmer im Vertrag verpflichten, den Belangen von Nachzüglern Rechnung zu tragen“, sagt der Jurist.
Was das Modell der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung bringt
Unter dem Strich sind sich Energieberater, Branchenexperten und Eigentümervertreter einig: Das Modell der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ist ein guter Ansatz. Sie weisen jedoch zugleich darauf hin, dass die zeitnahe Umsetzung nach Inkrafttreten des Gesetzes nur möglich ist, wenn erstens ausreichend intelligente Messsysteme verfügbar sind und zweitens die Marktakteure – Versorger, Netzbetreiber, Messstellenbetreiber – die notwendigen, massentauglichen Prozesse zur elektronischen Datenverarbeitung entwickelt haben.
Dieser Artikel ist am 20.10.2023 zuerst im Handelsblatt-Newsletter Inside Energie & Immobilien erschienen. Er wurde erneut geprüft und aktualisiert.