HLM : expulser les locataires qui dépassent les plafonds de revenus… pour les loger où ?

HLM : expulser les locataires qui dépassent les plafonds de revenus… pour les loger où ?

TRIBUNE – Pour Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers, une offre de logement à loyer accessible doit impérativement être créée dans le parc privé en France. Sans ce prérequis, il est illusoire de vouloir durcir les règles imposées aux locataires de HLM.

Il y avait longtemps qu’un projet de loi sur le logement n’avait pas soulevé autant de passions. Celui qu’a signé Guillaume Kasbarian, présenté vendredi en Conseil des ministres, fait décidément couler beaucoup d’encre et de salive avant même d’être introduit dans le parcours législatif. Bien avant même : il sera examiné au Sénat en juin, avant d’aller à l’Assemblée nationale à la rentrée, en septembre ou octobre prochain. Les médias s’en sont emparés… et pour être plus précis, ils ont focalisé leur attention sur une disposition en particulier qui concerne le dépassement des plafonds de ressources par les locataires des HLM. Trois décisions du ministre du Logement font polémique : l’application de surloyers dès le premier euro de dépassement des plafonds, au lieu des dépassements à partir de 20% aux termes du dispositif actuel, l’expulsion possible des locataires dont les ressources atteignent ou dépassent 120% des plafonds de ressources, et la prise en compte de l’éventuel patrimoine immobilier dans l’appréciation de la situation d’un locataire pour estimer s’il peut continuer à prétendre occuper un logement social.

La vivacité du débat témoigne d’abord de l’attachement des Français au logement HLM, qui est une originalité nationale et pour tout dire une fierté. Cet amortisseur social, inventé entre les deux guerres, a pris sa pleine expansion après la seconde et sa forme actuelle remonte aux années 50. C’est un amortisseur social de première importance et d’autres pays comparables nous l’envient. Le parc locatif public a permis au pays, sans qu’on le réalise vraiment, de traverser les pires crises économiques sans désastre social.

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Le surloyer, un mécanisme équitable et vertueux

Qu’on soit libéral ou pas, de droite ou de gauche ou du centre, on doit se rendre à cette évidence que sans les quelque 5,5 millions de logements publics sociaux, logeant près de 20 millions de nos compatriotes, l’équilibre de la France ne serait pas ce qu’il est. Il représente au fond l’aide publique maximum : l’Etat abrite à des conditions privilégiées celles et ceux qui ne pourraient pas se loger dans le marché libre, c’est-à-dire ni louer un logement privé ni en acquérir un. Précisément, le sujet qui préoccupe le gouvernement ressort en première approche à la justice sociale.

Il est en effet normal que les ménages qui, par leur progression personnelle accroissent leurs revenus au point de pouvoir se passer de l’assistance de la collectivité, en soient en quelque sorte sevrés. C’est d’ailleurs le fond du mécanisme des surloyers, que le ministre Pierre-André Périssol avait rendu obligatoire en 1995. Il rééquilibre d’abord la situation et réduit progressivement la différence entre les loyers sociaux et les loyers de marché, en augmentant au fur et à mesure de l’évolution des revenus le loyer acquitté, jusqu’à rendre le loyer social sans intérêt et conduire le ménage à quitter le parc HLM. Il est en soi équitable au plan démocratique et vertueux.

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Le nécessaire développement d’une offre locative à un prix abordable

Mais alors pourquoi ce débat ? Parce que le ministre actuel le trouve insuffisamment ferme, considérant que tout dépassement de ressources soit donner lieu à hausse de loyer, que la propriété d’un bien, hérité ou acheté, peut faire sortir de l’éligibilité et qu’il faut déclencher plus tôt dans la progression économique des ménages l’éjection du parc. Le vrai sujet est au-delà : ceux qui gagnent 20%, 30% ou peut-être même 50% de plus que les plafonds administratifs pour prétendre à un logement HLM et qui en ont obtenu un quelques années plus tôt sont-ils en mesure de payer un loyer libre dans la même ville ou en proximité, ou peuvent-ils acheter leur premier logement ? En somme, le débat n’est pas où l’on croit, dans le fonctionnement du parc HLM, mais en dehors : le niveau des loyers, le prix des logements sont-ils à la portée de ceux qu’on considère comme pouvant sortir des HLM ?

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Les ménages qui gagnent deux fois les plafonds, fixés selon les tensions de territoires et la composition de la famille bien sûr, le peuvent sans doute. Pour les autres, même ceux qui appartiennent à la classe moyenne supérieure au cœur des métropoles, rien n’est moins sûr. Il est clair qu’on pourra à l’infini débattre de ce point et le Parlement le fera probablement. On pourrait même suggérer qu’un ménage dont les revenus se sont éloignés dans le bon sens des revenus plafond doive attester d’une recherche de logement privé, et éventuellement justifier d’un échec pour rester. Voire d’une tentative de primo-accession, au sein du parc HLM ou à l’extérieur.

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Surtout, il faut s’attacher à développer une offre locative abordable par tous moyens. Certes, le logement intermédiaire davantage ouvert aux organismes HLM est une voie explorée par le même projet de loi. Les investisseurs institutionnels sont également appelés à investir dans ces logements, et un accord a déjà été signé naguère avec plusieurs grands assureurs. Il reste que ce sont les ménages qu’on doit attirer vers l’investissement locatif en passant avec eux un contrat social : un statut fiscal reconnaissant le service apporté, permettant l’amortissement du bien neuf, avec une possibilité d’amortir plus vite si le bailleur consent un loyer en-dessous du marché ou nettement en-dessous. Cet amortissement serait également possible pour un bien existant sous condition qu’il soit rénové et que ses performances énergétiques soient portées à un certain degré.

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Traiter le mal à la racine et ne plus se contenter des palliatifs

Le législateur ne doit pas se leurrer, le ministre en tête : si la loi n’est pas socialement applicable parce que la marche est trop haute entre le loyer HLM, fût-il majoré d’un surloyer, et un loyer de marché, les occupants ne partiront pas des HLM et les organismes ne les mettront pas sur le trottoir. Le préfet, les forces de police ne le feront pas plus volontiers malgré leur sens de la mission. Question d’humanité.

En clair, il faut créer les conditions de l’applicabilité de la future loi, qu’elle reste ce que veut Guillaume Kasbarian ou que les députés et les sénateurs l’assouplissent. Il est urgent et impératif de relancer l’investissement locatif privé abordable et on attend du projet de loi de finances qu’il s’en occupe. C’est le cœur du problème. Les solutions a posteriori, tel l’encadrement des loyers, ne le résolvent pas, et apportent seulement un calmant à la douleur, dont l’origine n’est pas traitée.

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Il n’est pas économiquement admissible que l’essentiel de la population ne gagne pas assez d’argent pour accéder à une location, qui plus est avec pour beaucoup le droit à des aides personnelles ! Un pacte fiscal républicain entre les ménages investisseurs et l’Etat, pour stabiliser une offre locative abondante et à loyer accessible, loin des niches fiscales et de l’opportunisme du contribuable, doit être scellé. Une grande œuvre, plus édifiante que le renforcement des mécanismes de sanction pour les locataires HLM un peu moins pauvres ou un peu plus aisés que les critères d’éligibilité au logement public.

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