Ceny mieszkań w Szczecinie idą w górę jak szalone. Metr kwadratowy kosztuje już przeważnie powyżej 10 tys. zł.

08/05/2024

Oczekiwania cenowe sprzedających w I kwartale były jeszcze wyższe niż pod koniec 2023 r. i niemal wszędzie biły rekordy. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że najmocniejsze wzrosty pojawiły się w przypadku małych mieszkań, które były o niemal 6 proc. wyższe niż w IV kw. 2023 r. Jak to wyglądało w Szczecinie?

W Szczecinie mieszkania małe do 35 metrów kwadratowych powierzchni kosztuje teraz 11042 zł za metr kwadratowy, średnie o powierzchni od 35 do 60 to koszt 10095 zł za m kw., a duże – powyżej 60 m kw kosztuje 8744 zł za m kw.

Tak więc za mieszkanie około 50 m kw. w Szczecinie trzeba dziś zapłacić przeciętnie ponad 500 tys. zł.

Według GUS, od stycznia do marca deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 42 tys. mieszkań, czyli aż o 79 proc. więcej niż przed rokiem. Dzięki temu niedługo zobaczymy dużo ofert nowych mieszkań będących w budowie. Obecnie sytuacja nie jest jednak tak dobra. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów była o 4 proc. niższa niż przed rokiem. Ponadto zdecydowana większość z nich została już dawno sprzedana.

Niewielki spadek ofert pokazuje również nasza analiza liczby aktywnych ofert sprzedaży obejmująca zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. W ciągu I kw. 2024 r. w 17 dużych miastach odnotowano 96 tysięcy aktywnych ogłoszeń (po usunięciu duplikatów). To o 1 proc. mniej niż przed rokiem. Warto jednak podkreślić, że 2024 r. zaczęło się od „wyczyszczonej” oferty, która z miesiąca na miesiąc dynamicznie przyrasta.

Ceny mieszkań nadal rosną

Na rynku widać duży optymizm sprzedających. Choć w I kwartale 2024 r. nie funkcjonował już program „Bezpieczny kredyt 2%”, to ceny w ofertach sprzedaży nadal rosły. Małe lokale (do 35 m²) zdrożały przeciętnie o 5,9 proc. kwartał do kwartału, średniej wielkości (35-60 m²) o 4,9 proc., a duże (powyżej 60 m²) o 4,4 proc.

Co ciekawe, ceny rosły pomimo tego, że sprzedaż znacząco spadła w porównaniu do IV kwartału 2023 r. i że oddalają się perspektywy spadku poziomu stóp procentowych.

Główną podstawą tego optymizmu są zapewne dwa elementy – planowane wprowadzenie nowego programu dopłat do kredytów hipotecznych „Kredyt na Start” oraz szybki wzrost wynagrodzeń. Według GUS przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w I kwartale było o 4% wyższe niż w IV kw. 2023 r. i o 12,5% wyższe niż przed rokiem.

W Warszawie średnia cena małych mieszkań to już prawie 20 tys. zł za m²

W segmencie małych mieszkań szczególnie wyróżnia się Warszawa, w której przeciętna cena wzrosła do 19 504 zł za m². Niewiele już brakuje do przekroczenia psychologicznej granicy 20 tys. zł za m². Jeśli jednak chodzi o procentowy wzrost w porównaniu do IV kw. 2023 r., to stolica z 6,6 proc. wzrostu w segmencie małych lokali jest tylko lekko powyżej średniej.

Były też spadki cen, ale te w porównaniu do IV kw. 2023 r. były rzadkością. Pojawiły się jedynie dwa takie przypadki. Dotyczą małych mieszkań w Toruniu i dużych w Sosnowcu.

Małe i średnie mieszkania zdrożały aż o 19% r/r

Jeszcze bardziej imponujące są wzrosty, jakie dokonały się w porównaniu do I kwartału 2023 r. Małe i średnie mieszkania zdrożały przeciętnie aż o 19 proc., a duże o 16 proc. W tych danych szczególnie wyróżniają się średniej wielkości mieszkania w Krakowie, które zdrożały aż o 38 proc. r/r. To jedyny przypadek wzrostu o ponad 30 proc. Z kolei wzrostów o ponad 20 proc. było aż 16. Patrząc jednak całościowo, a nie tylko na pojedyncze segmenty, to zdecydowanie najmocniejsze wzrosty pojawiły się w Krakowie, Warszawie, Katowicach, Wrocławiu i Łodzi.

Ofertowe ceny mieszkań za m2 w I kw. 2024 r. i zmiany od I kw. 2023 r.

Wzrost cen będzie spowalniał

– Utrzymanie tak szybkiego tempa wzrostu cen mieszkań jest mało prawdopodobne – twierdzi Jarosław Sadowski z Expandera. – Po pierwsze dlatego, że wynagrodzenia w kolejnych kwartałach nie będą rosły już tak szybko jak w poprzednich. Inflacja jest już dużo niższa, więc presja płacowa powinna się zdecydowanie zmniejszyć. W tym roku mało prawdopodobne są też obniżki stóp procentowych. Jedynym elementem, który teoretycznie mógłby napędzać mocne wzrosty, jest więc program „Kredyt na Start”. Bez niego ceny z pewnością by się ustabilizowały, a w części miast nawet nieco spadły. Jeśli wejdzie on w życie, to ceny zapewne dalej będą rosły, ale zdecydowanie wolniej niż w ubiegłym roku.

Chętnych na kredyt z dopłatą będzie znacznie mniej…

Wpływ „Kredytu na Start” na ceny mieszkań będzie zdecydowanie mniejszy niż „Bezpiecznego kredytu 2%”, m.in. dlatego, że w tym roku na nowy program nie będzie aż tak wielu chętnych jak w ubiegłym. Niemal każdy, kto miał zdolność kredytową i chciał kupić pierwsze w życiu mieszkanie, już to zrobił z pomocą „Bezpiecznego kredytu 2%”. Od jego zakończenia minęło zbyt mało czasu, aby zebrała się nowa, liczna grupa takich osób.

Warto też pamiętać, że demografia jest nieubłagana. Z każdym rokiem w dorosłość wchodzi coraz mniej Polaków, ponieważ w latach 90-tych i na początku XXI wieku rodziło się coraz mniej dzieci. Czterdzieści lat temu rodziło się po około 700 tys. dzieci rocznie, 30 lat temu już po 500 tys. dzieci, a 20 lat temu już tylko 360 tysięcy. W ostatnich latach było to jednak rekompensowane dużym napływem imigrantów, głównie z Ukrainy. Oczywiście nowi imigranci wciąż do nas przybywają, ale nie jest to już taka skala jak po rozpoczęciu wojny w Ukrainie.

… dlatego niewiele jest głosów poparcia dla programu

W najbliższym czasie nie będzie więc zbyt wielu osób, które będą spełniały warunki programu. Dlatego niewiele jest głosów poparcia dla programu. Zdecydowanie przeważają z kolei komentarze tych, którzy z programu nie będą mogli skorzystać. Oni obawiają się, że nowy program mocno podbije ceny mieszkań, więc trudniej będzie im zamienić mieszkanie na większe lub kupić mieszkanie jako inwestycję.

Liczba „kredytów na start” będzie limitowana

Gdyby jednak okazało się, że popyt będzie zaskakująco wysoki, to program ma wbudowany bezpiecznik w postaci limitu wniosków, jakie będą mogły zostać złożone. W tym roku maksymalnie będzie mogło to być 35 tysięcy wniosków, a od przyszłego roku limit będzie wynosił po 15 tysięcy kwartalnie. W przypadku dużego zainteresowania popyt będzie więc „rozsmarowywany” w czasie. W ten sposób nie dojdzie do sytuacji, gdy dziesiątki tysięcy osób jednocześnie szuka mieszkania.

Powyżej limitu kwoty kredytu rata szybko rośnie

Kolejnymi elementami, które mają ograniczać wpływ programu na ceny mieszkań, są limity kwoty kredytu objętej dopłatą oraz dochodu. Z kolei przekroczenie limitu kwoty kredytu powoduje, że od nadwyżki będą naliczane odsetki w pełnej wysokości. Dla przykładu, jeśli para bez dzieci będzie chciała kupić mieszkanie w Warszawie za 700 tys. zł, to tylko 480 tys. zł będzie objęte oprocentowaniem 1,5%, a pozostałe 220 tys. zł będzie miało takie oprocentowanie jak zwykły kredyt hipoteczny, czyli ok. 7,5%.