지방 3주택자는 '징벌적 과세'...부동산 양극화 우려된다 [부동산 산책]

[파이낸셜뉴스] ‘부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다.

서울 아파트 전경. 사진=뉴시스

서울 아파트 전경. 사진=뉴시스

제 22대 총선이 막을 내렸습니다. 야당의 압승으로 마무리 되면서 현 정부가 추진하는 각종 부동산 정책도 힘을 잃을 가능성이 높습니다.

법 개정은 국회 소관입니다. 정부가 할 수 있는 것은 시행령 개정인데요. 정부가 발표한 대책 중에서 법 개정이 필요하고, 국회 동의가 필요한 예산들은 앞으로 공수표가 될 여지가 다분합니다.

가격 아닌 숫자로 다주택 규제…양극화 가속

문제는 이번 총선 이후로 양극화가 더 심해질 것으로 우려된다는 것입니다. 현재 부동산 시장도 양극화가 심해지고 있습니다. 지방은 여전히 침체돼 있고, ‘준공 후 미분양’도 많습니다. 총선 이후 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 문제가 본격적으로 터지기 시작하면 지방의 신축 아파트가 헐값에 나오면서, 기존 구축들도 악영향을 받을 것 같습니다.

이를 막기 위해서는 정부의 적극적인 개입 및 지방 미분양 주택 해소를 위한 세제 개편이 있어야 합니다. 하지만 세법 개정이 필요한 부분이라 가능할지 의문입니다.

미분양을 떠나 현 정부 부동산 정책의 가장 큰 골자인 다주택자 규제 완화 기조가 흔들리게 됩니다. 한 예로 취득세 중과 완화를 발표했지만 야당의 반대로 지금까지 개정이 안 되고 있습니다.

양도세 중과도 지금까지는 시행령 개정을 통해 한시적으로 중과 유예를 연장하고 있습니다. 소득세법 개정을 하겠다는 발표는 사실상 이번 총선으로 인해 물 건너간 것 같습니다.

다주택자 규제의 옳고 그름은 각자 다르게 판단할 수 있습니다. 단 개인적으로는 주택을 가격이 아닌 숫자로 규제하는 것은 문제가 많다고 봅니다. 지방의 3채를 보유해도 강남의 1채 가격도 안 됩니다. 지방 3주택자는 다주택 적폐로 징벌적 과세 대상이 되는 겁니다. 그러면 누가 지방의 부동산을 매수하겠습니까.

다주택자 규제는 소위 말하는 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상을 만드는 주요 원입니다. 통계에서도 나타납니다. KB부동산의 5분위 배율을 살펴보면 상위 20% 가격은 전보다 더 상승한 반면, 하위 20% 가격은 더 하락했습니다.

이러한 양극화를 가속 시키는 것이 다주택자 규제입니다. 주택수로 규제하는 현 제도를 개선할 필요가 있습니다.

지난 1월 윤석열 대통령이 ‘국민이 바라는 주택’ 주제로 열린 국민과 함께하는 민생토론회에서 발언하고 있다. 사진=뉴시스

지난 1월 윤석열 대통령이 ‘국민이 바라는 주택’ 주제로 열린 국민과 함께하는 민생토론회에서 발언하고 있다. 사진=뉴시스

시대착오적인 규제 완화해야….초양극화 우려 커져

지역간 양극화만 생기는 것이 아니라 상품별 양극화도 나타납니다. 아파트와 비아파트 양극화가 그것입니다.

서울의 부동산 가격은 사실 비싼 게 아닙니다. KB부동산 통계를 보면 서울 아파트 평균 가격은 약 12억원입니다. 하지만 연립주택 평균 가격은 약 3억3000만원입니다. 중위 가격으로 살펴보면 아파트는 9억5000만원, 연립주택은 2억7000만원입니다.

즉, 서울의 부동산이 비싼 게 아니라 서울의 아파트가 비싼 것입니다. 소득 대비 주택 가격이 비싸다고 하지만, 다들 바라보는 것은 아파트다 보니 비싼 것이죠.

그런데 야당의 압승으로 재개발·재건축 규제 완화는 요원할 것으로 보입니다. 특히 ‘재건축초과이익환수제’라는 대못 규제를 뽑아야 하는데, 국회에서 현실적인 개선 또는 폐지가 될 가능성은 희박합니다.

진단이 잘못되면 처방도 잘못됩니다. 그간 주택 공급은 충분하다면서 다주택자를 규제했는데 결과적으로 양질의 주택 공급 부족으로 연결됐습니다. 앞뒤 다 자르고 주택수로만 규제를 하니 지방과 빌라 시장이 초토화된 것입니다,

지금이 앞으로의 부동산 시장을 결정 짓는 분기점이자 골든타임이라 생각합니다. 지금이라도 분석을 명확하게 해서 국민이 원하는 것이 어떤 것인지를 파악하고 공급을 진행하면서, 시대착오적인 규제는 완화해야 한다고 봅니다.

만약 이전 정책의 실수를 인정하지 못하고 계속 고수하게 되면 결과는 양극화를 넘은 초양극화가 될 것으로 생각합니다. 이번 제22대 국회에서는 진정한 부동산 안정을 위한 정책이 무엇인지 잘 고려해주셨으면 좋겠습니다.

/김제경 투미부동산컨설팅 소장

※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

[email protected] 이종배 기자