데이터센터 10곳 중 1곳 '공실'… "공급과잉 심각"

2022년 말 기준 국내 데이터센터의 56%가 수도권에 집중된 가운데 정부가 각종 수도권 공급 제한 대책을 시행하고 있으나 임차 수요가 수도권에 몰린 탓에 수도권 집중 현상은 지속될 전망이다./사진=뉴스1

정부가 전력 인프라 부족 문제로 데이터센터의 각종 전략을 도입해 수도권 공급을 제한하고 있으나 당분간은 이 같은 수도권 포화 현상이 이어질 것으로 보인다. 정보서비스업의 성장 둔화와 대체 투자 대상 축소로 수요가 위축돼 향후 1~2년 동안은 임대인보다 임차인이나 매수자의 협상력이 다소 강화될 수 있다는 분석이 나온다.

4일 하나금융경영연구소에 따르면 올해 전국 데이터센터 공실률은 공급 확대로 인해 자연공실률인 10%를 넘어설 전망이다.

국내 데이터센터 생태계는 통자체 신망을 보유한 통신사나 시스템 통합 (SI) 기업이 주도해왔다. 2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹(세계적 감염병 대유행)에 따른 디지털 전환과 상업용 데이터센터 산업 활성화 등에 따른 성장 기대감으로 산업 생태계가 변화했다.

건설업체는 시행뿐 아니라 운영 영역까지 사업을 확장 중이며 자산운영사는 편드 조성과 개발 참여로 노하우를 축적하고 있다. 하지만 이들은 진입 초기 운영 능력이 미흡하고 주로 개발 이후 제3자가 위탁운영하는 형태다.

2022년 말 기준 국내 데이터센터의 56%, 민간 데이터센터의 76%가 수도권에 집중돼 있다. 김문태 하나금융경영연구소 연구위원은 “수도권 지가가 높지만 최종 소비자 접근성에 따른 클라우드 서비스 제공업체(CSP) 등 임차인의 선호도가 높다”며 “정보통신(IT) 전문성을 갖춘 근로자 충원의 용이성, 양호한 통신·전력 인프라 등도 수도권 집중의 한 원인”이라고 설명했다.

최근 신규 착공 혹은 신청되는 데이터센터 또한 수도권에 집중되면서 수도권 과밀화나 공급 과잉 우려가 확대되고 있다. 지난해 산업통상자원부 조사에 따르면 신규 데이터센터 설립을 위한 전력 공급 신청이 수도권에만 601건에 달했다. 이는 전체의 82.1%에 해당한다.

데이터센터의 수도권 집중으로 송·배전망 등 전력 인프라 추가 건설도 커지고 있다. 데이터센터 147개에서 1시간 내에 사용되는 전력은 총 3337기가와트(GW)로 이는 아파트 19만5000가구에서 사용하는 전력량(3713기가와트) 수준이다.

정부는 전력 거부나 감사, 비용 할인, 분산 에너지법(지역별 차등요금제, 특화지역 등) 등을 통해 지역 분산을 유도하고 있다. 지난해 한국전력공사는 데이터센터 특별감사를 통해 부동산 투기 목적이 의심 가는 허위 신청을 적발했다. 이 중 67.7%가 한 곳의 토지에 6명이 동시 전력 공급을 신청하거나 전력공급 승인 1년 내 사용계약을 체결하지 않은 사례 등 허위 신청 건이었다.

최근 데이터센터 개발은 주로 프로젝트 파이낸싱(PF), 펀드 등이 기반이 되는 인프라 투자 구조로 전환되고 있다. 공사 기간은 약 2년 소요된다. 데이터센터 대형화와 수요 증가로 총 사업비는 약 5000억~1조5000억원으로 증가했다. 용량별로는 1메가와트(MW)당 100억~130억원을 필요로 한다.

일반적인 부동산 개발과 유사하게 착공 이전 브리지론, 인허가 전 투자자 지분을 통해 초기 사업비를 마련한다. 착공 단계로 넘어가면서 본PF 대출을 통해 브지론을 상환하며 준공 이후에는 담보 대출로 본PF 대출을 전환하는 구조다.

개발 과정의 위험 요소로는 ▲희소성에 따른 지가 상승 ▲주민 민원 ▲공사비 증가 ▲대체자산 투자 위축 등이 꼽힌다. 김 연구위원은 “대체 투자 위축으로 운영 능력 미흡한 출구전략(엑시트) 중심 개발 사업 리스크가 높아지고 있다”며 “임차 수요가 ‘아마존웹서비스'(AWS) 등 일부 임차인 등에 좌우되면서 선임차 비율, 우량 임차인 확보가 성패의 핵심 요인으로 부각된다”고 설명했다.

지난해 신규 공급으로 전국 데이터센터 공실율은 9%로 상승했다. 아시아·태평양(APAC)에서 싱가포르보단 높지만 도쿄, 시드니 등과 비슷하고 뭄바이나 홍콩 대비 낮은 수준이다.