«Μηνιάτικο» 1.950 ευρώ από το Airbnb στο κέντρο της Αθήνας

Καμία ανάσχεση δεν έφερε στη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας η πρόσφατη νομοθετική παρέμβαση της κυβέρνησης, η οποία μεταξύ άλλων υποχρεώνει όσους διαχειρίζονται πάνω από δύο ακίνητα να προχωρήσουν στη σύσταση εταιρείας και τους επιβάλλει ΦΠΑ.

Πρόκειται για μια σαφή ένδειξη της δυναμικής που έχει αποκτήσει η σχετική αγορά, ιδίως στις περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης. Σύμφωνα με τα στοιχεία της AirDNA, κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο στο κέντρο της Αθήνας λειτούργησαν 18,5% περισσότερα ακίνητα ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, με το σχετικό μέγεθος να ανέρχεται σε 12.762, παρότι οι μήνες αυτοί είναι και εκείνοι με τη χαμηλότερη ζήτηση συγκριτικά με το υπόλοιπο έτος.

Οι περιοχές

Είναι χαρακτηριστικό ότι σε κάποιες περιοχές του κέντρου, όπως π.χ. η Αγ. Κωνσταντίνου, τα καταλύματα αυξήθηκαν ακόμη περισσότερο, κατά 20,2%, και ανήλθαν σε συνολικά 791, ενώ ανοδική είναι η πορεία και στα υπόλοιπα δημοφιλή σημεία, όπως το εμπορικό τρίγωνο, όπου τα καταλύματα αυξήθηκαν κατά 15,4%, σε 2.382. Αντιστοίχως στο Κουκάκι η αύξηση διαμορφώθηκε σε 14,5% (1.177 καταλύματα), ενώ στον Νέο Κόσμο και στην περιοχή των Εξαρχείων τα καταλύματα κατέγραψαν ετήσια αύξηση κατά 18,7% το φετινό πρώτο τρίμηνο, με τις αγγελίες να ανέρχονται σε 994 και 935 αντιστοίχως.

Η δυναμική που έχει δημιουργηθεί στις περιοχές αυτές φαίνεται πως είναι αρκετή ώστε να μη δημιουργήσει κάποιο πρόβλημα στην εισροή περισσότερων ακινήτων στη βραχυχρόνια μίσθωση, παρά τις πρόσφατες πρωτοβουλίες που είχαν κυρίως φορολογικό χαρακτήρα. Το γεγονός μάλιστα ότι καταγράφεται αύξηση του αριθμού των καταλυμάτων εν μέσω του χειμώνα, δηλαδή της πιο αδύναμης περιόδου για τον τουρισμό, ενδεχομένως να σηματοδοτεί και μια ένδειξη της πεποίθησης των εμπλεκομένων στην αγορά αυτή ότι θα εξασφαλίσουν υψηλή πληρότητα και αντίστοιχα έσοδα, παρά την υψηλή εποχικότητα που συνεχίζει να παρατηρείται συνολικά στην ελληνική αγορά.

Μέχρι σήμερα φαίνεται πως αυτό έχει βάση, καθώς η αγορά της Αθήνας επιδεικνύει χαμηλότερη εποχικότητα συγκριτικά με τους παραδοσιακούς προορισμούς, που προσελκύουν τον μεγαλύτερο όγκο επισκεπτών σχεδόν αποκλειστικά κατά την περίοδο από τον Μάιο έως τον Οκτώβριο. Ηδη, με βάση τα στοιχεία της AirDNA, παρότι η πληρότητα δείχνει σημάδια κόπωσης κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο στην Αθήνα, εντούτοις οι τιμές συνέχισαν να κινούνται ανοδικά. Συνολικά στο κέντρο της Αθήνας, η μέση πληρότητα των καταλυμάτων το πρώτο τρίμηνο διαμορφώθηκε σε 52,1% έναντι 53,9% κατά το αντίστοιχο περυσινό τρίμηνο. Αντιθέτως, η μέση τιμή/διανυκτέρευση αυξήθηκε ελαφρώς στα 92 ευρώ, από 84 ευρώ που ήταν πέρυσι.

Ακόμη κι έτσι, το μέσο μηνιαίο έσοδο για ένα κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης διαμορφώθηκε σε 1.440 ευρώ, σημειώνοντας ετήσια αύξηση κατά 6,2% έναντι του πρώτου τριμήνου του 2023. Το ποσό αυτό κρίνεται ως λίαν ικανοποιητικό, αν ληφθεί υπόψη ότι πρόκειται για την περίοδο με τα χαμηλότερα έσοδα στο σύνολο του έτους και παρ’ όλα αυτά εξασφαλίζονται σημαντικά έσοδα, ακόμη κι αν υπολογίσει κανείς το γεγονός ότι οι κοινόχρηστες δαπάνες και τα λοιπά έξοδα των ακινήτων επιβαρύνουν τους ιδιοκτήτες και όχι τους επισκέπτες ή τους χρήστες, όπως συμβαίνει με τις μακροχρόνιες μισθώσεις.

Εφόσον δεν πρόκειται για τις περιοχές με την υψηλότερη ζήτηση, δηλαδή τα σημεία που γειτνιάζουν με την Ακρόπολη, η διαφορά είναι ακόμη μεγαλύτερη. Ετσι, στο εμπορικό τρίγωνο (Μοναστηράκι, Πλάκα, Ψυρρή, Θησείο κτλ.) το μέσο έσοδο ενός καταλύματος κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο διαμορφώθηκε σε 1.794 ευρώ. Μάλιστα σε ετησιοποιημένη βάση το μέσο έσοδο αυξάνεται ακόμη περισσότερο, σε 2.520 ευρώ κατά μέσον όρο.

Αντιστοίχως, συνολικά στο κέντρο της Αθήνας, σε ετησιοποιημένη βάση, το μηνιαίο έσοδο από ένα κατάλυμα ανέρχεται σε 1.950 ευρώ, τη στιγμή που η μέση τιμή ενοικίασης μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης κινείται πέριξ των 750-1.000 ευρώ, ανάλογα με την περιοχή και το ακίνητο. Ακόμη δηλαδή και μετά τις πολύ μεγάλες αυξήσεις που έχουν καταγραφεί στην αγορά των μακροχρόνιων μισθώσεων την τελευταία τριετία, φαίνεται πως τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης παραμένουν ελκυστικά.

Επομένως, εξαιρώντας ίσως τις περιοχές όπου η ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι χαμηλότερη, όπως π.χ. τα Πατήσια, ο Αγιος Ελευθέριος, οι άξονες της Αχαρνών και της Πατησίων, οι Αμπελόκηποι, του Γκύζη, η Κυψέλη, το Γαλάτσι και άλλα σημεία, περιφερειακά του κέντρου, εξακολουθεί να είναι πιο συμφέρουσα η αξιοποίηση ενός διαμερίσματος μέσω κάποιας ψηφιακής πλατφόρμας.

Αναμένονται νέες παρεμβάσεις για να βρίσκουν σπίτια και οι κάτοικοι

Με δεδομένη την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών, είτε προς πώληση είτε προς ενοικίαση, θεωρείται ιδιαίτερα πιθανό να γίνουν κι άλλες παρεμβάσεις στην αγορά ακινήτων το προσεχές διάστημα. Ειδικά σε ό,τι αφορά το καθεστώς λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων, φαίνεται πως αποτελεί και προσωπική πρόθεση του ίδιου του πρωθυπουργού Κυρ. Μητσοτάκη. Σε πρόσφατη συνέντευξή του στην τηλεόραση του ΣΚΑΪ, ο κ. Μητσοτάκης ανέφερε ότι δεν θέλω να υπάρχουν γειτονιές στην Αθήνα οι οποίες ουσιαστικά να είναι γειτονιές χωρίς κανέναν τοπικό χαρακτήρα. Είναι κάτι το οποίο πρέπει να μας απασχολήσει και εμάς και τον Δήμο της Αθήνας. Νομίζω ότι δεν θα έχουμε πολύ διαφορετικές απόψεις και πιστεύω ότι πολύ σύντομα θα είμαστε έτοιμοι και για παρεμβάσεις στο ζήτημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Σύμφωνα με πληροφορίες, οι όποιες αλλαγές προωθούνται, θα γίνουν μετά τη θερινή σεζόν, ώστε να μην υπάρξει διατάραξη του κλάδου. Στο πλαίσιο αυτό, μια πιθανότητα αφορά την ενεργοποίηση του υφιστάμενου θεσμικού πλαισίου, το οποίο ορίζει (άρθρο 111 του ν. 4446/2016) ότι με κοινή απόφαση των υπ. Εθν. Οικονομίας και Οικονομικών, Ανάπτυξης και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση.

Οι περιορισμοί αυτοί προβλέπουν, π.χ., το να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση σε πάνω από δύο ακίνητα ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος, ή χρονικοί περιορισμοί, όπως π.χ. να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση κάθε ακινήτου για περίοδο μεγαλύτερη των 90 ημερών/χρόνο. Αν το ακίνητο βρίσκεται σε νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων, το χρονικό όριο μειώνεται σε κάτω από 60 ημέρες σε ετήσια βάση. Αν όμως το ετήσιο έσοδο είναι χαμηλότερο των 12.000 ευρώ, μπορεί να παραταθεί το μέγιστο χρονικό διάστημα βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Μια άλλη πρόταση που εξετάζει αυτήν την περίοδο το υπ. Οικονομικών προέρχεται από την ΠΟΜΙΔΑ. Αυτή προβλέπει την πλήρη φοροαπαλλαγή των εισοδημάτων από ενοίκια, για περίοδο τριών ετών, σε όσους ιδιοκτήτες προχωρήσουν στη σύναψη νέων μισθωτηρίων συμβολαίων μακροχρόνιας διάρκειας. Προϋπόθεση για την εξασφάλιση της φοροαπαλλαγής αυτής είναι το ακίνητο να ήταν κλειστό κατά το 2023, ή αντίστοιχα να αξιοποιούνταν μέσω κάποιας πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης το ίδιο διάστημα (είχε δηλαδή ενεργό αριθμό μητρώου στο τέλος του έτους). Με τον τρόπο αυτό εκτιμάται ότι θα μπορούσε να αυξηθεί το απόθεμα των κατοικιών προς ενοικίαση με τρόπο άμεσο, προσφέροντας ένα οικονομικό κίνητρο στους ιδιοκτήτες που σήμερα έχουν στραφεί στη βραχυχρόνια ενοικίαση, να επανέλθουν στην επιλογή της μακροχρόνιας μίσθωσης.

Εκτός από τις πιθανές παρεμβάσεις που άπτονται της διαθεσιμότητας καταλυμάτων, το επόμενο διάστημα είναι πολύ πιθανό να προωθηθεί και ρύθμιση από το υπ. Τουρισμού, που θα έχει να κάνει με τις λειτουργικές προδιαγραφές των κατοικιών που λειτουργούν με βραχυχρόνια μίσθωση. Το κατά πόσον αυτές οι προδιαγραφές θα είναι κοστοβόρες, ή δύσκολο να εξασφαλιστούν από τους ιδιοκτήτες ή τους διαχειριστές των καταλυμάτων, δεν είναι σαφές επί του παρόντος, ωστόσο είναι δεδομένη η κριτική που ασκείται από τον ξενοδοχειακό κλάδο, ιδίως στις περιπτώσεις όπου ολόκληρα κτίρια έχουν μετατραπεί σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, παρέχοντας ταυτόχρονα μια σειρά από υπηρεσίες φιλοξενίας, χωρίς όμως να έχουν κάποιες ιδιαίτερες υποχρεώσεις, όπως έχει π.χ. ένα κανονικό ξενοδοχείο (προδιαγραφές πυρασφάλειας, άδεια λειτουργίας κ.λπ.).

Διαβάστε επίσης: