Ακίνητα: Σταθερά σε ανοδική τροχιά οι τιμές - Οι προκλήσεις σε Ελλάδα και Ευρώπη

Ακίνητα: Σταθερά σε ανοδική τροχιά οι τιμές – Οι προκλήσεις σε Ελλάδα και Ευρώπη

Επιμένουν οι ανοδικές τάσεις στις τιμές της αγοράς ακινήτων σύμφωνα με αποτελέσματα ερευνών και στοιχείων που δίνονται στη δημοσιότητα από μεσιτικά γραφεία και εταιρείες ακινήτων. Την ίδια όμως στιγμή τα χαρακτηριστικά των ακινήτων που ζητούνται τόσο σε οικιστικό επίπεδο όσο και σε επαγγελματικό διαφοροποιούνται.

Ειδικότερα, σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της RE/MAX Ελλάς σε ετήσια βάση για το 2023 παρατηρήθηκε αισθητή άνοδος στις τιμές πώλησης των ακινήτων με τη μέση αύξηση να διαμορφώνεται στο 12% για όλες τις κατηγορίες ακινήτων ανεξαρτήτως έτους κατασκευής.

Η αύξηση αυτή οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στην αυξημένη ζήτηση, τη σταδιακά βελτιωμένη αγοραστική δύναμη του Έλληνα καταναλωτή μετά το πέρας των μνημονίων και της υγειονομικής κρίσης του κορονοϊού, την αναζήτηση για καλύτερες και πιο ποιοτικές κατοικίες, αλλά και στο ό,τι ο Έλληνας εξακολουθεί να εμπιστεύεται το ακίνητο ως την πιο ασφαλή επένδυση.

Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους βασικούς πυλώνες της οικονομίας και μετά από μια περίοδο οικονομικής αστάθειας και ύφεσης, η αγορά του real estate στην Ελλάδα βρίσκεται σε φάση ανάκαμψης.

Η επιστροφή στην οικονομική σταθερότητα και σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης, σε συνδυασμό με την αύξηση του τουρισμού και την προσέλκυση ξένων επενδυτών στη χώρα, έχουν δώσει ισχυρή ώθηση στην αγορά συμβάλλοντας σημαντικά στην αύξηση του ενδιαφέροντος για ακίνητα συμπαρασύροντας και τις τιμές, εκτιμά η RE/MAX.

Αύξηση 11%-13% στα νεόδμητα

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν από αγοραπωλησίες που πραγματοποιήθηκαν το 2023 μέσω της RE/MAX Ελλάς, του μεγαλύτερου κτηματομεσιτικού δικτύου της χώρας εδώ και 22 χρόνια με 81 γραφεία και πάνω 1.100 συμβούλους ακινήτων σε ολόκληρη την επικράτεια, η αύξηση που προκύπτει στις τιμές αγοραπωλησιών των νεόδμητων ακινήτων έως 5 ετών είναι 11% και 13% στα ακίνητα από 5 ετών και άνω σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

Ενδεικτικό της ανοδικής πορείας της αγοράς των ακινήτων είναι το γεγονός ότι η RE/MAX Ελλάς το 2023 παρουσίασε συνολική αύξηση πωλήσεων κατά 26,14% και συναλλαγών (πράξεις) κατά 14,24%.

Όπως αναφέρει το ΑΠΕ-ΜΠΕ, ο μεγαλύτερος όγκος αγοραστών ακινήτων προέρχονται από την Ελλάδα, ενώ οι ξένοι δεν περιορίζονται να αγοράσουν ακίνητα μόνο σε τουριστικά μέρη ή στην Αθήνα και την Θεσσαλονίκη αλλά έχουν επεκτείνει το ενδιαφέρον τους και σε άλλες περιοχές που δεν παρουσίαζαν μέχρι πρόσφατα έντονη ζήτηση.

Η Ελλάδα στην παγκόσμια αγορά

Το στοιχείο αυτό αποδεικνύει ότι το ελληνικό real estate είναι βασικός «παίχτης» στην παγκόσμια αγορά ακινήτων και συναγωνίζεται επάξια παραδοσιακές αγορές όπως είναι η Ισπανία, η Πορτογαλία και η Ιταλία όσον αφορά στο ενδιαφέρον ξένων αγοραστών, αναφέρει επίσης ή έρευνα.

Ειδικότερα για τον νομό Αττικής καταγράφηκε αύξηση στις τιμές των νεόδμητων ακινήτων ηλικίας έως 5 ετών κατά μέσο όρο 10.6%, στα μεταχειρισμένα ηλικίας άνω των 5 ετών η αύξηση ανήλθε κατά μέσο όρο στο 13,1%.

Ειδικότερα, στο κέντρο της Αθήνας, για τα νεόδμητα ακίνητα έως 5 ετών παρατηρήθηκε αύξηση της τάξεως του 4,9% διαμορφώνοντας τη μέση τιμή πώλησης στα 3.439 ευρώ ανά τ.μ.

Η ανοδική τάση ήταν αποτέλεσμα της αύξησης των τιμών σε όλες τις περιοχές του κέντρου, με τις μεγαλύτερες αλλαγές να σημειώνονται στην περιοχή των Αμπελοκήπων και Ζωγράφου.

Παράλληλα, καταγράφηκε σημαντική αύξηση 9,9% στα ακίνητα ηλικίας 5 ετών και άνω, με τη μέση τιμή πώλησης να διαμορφώνεται στα 2.299 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Σύμφωνα με τις ολοκληρωμένες αγοραπωλησίες του δικτύου της RE/MAX Ελλάς στην Αθήνα, στις περιοχές Ζωγράφου και Χίλτον καταγράφεται η μεγαλύτερη μεταβολή τιμής ανά τ.μ. σε ακίνητα ηλικίας άνω των 5 ετών.

Βόρεια Προάστια – Οι τιμές στο δημοφιλές προάστιο

Στοιχεία για μια δημοφιλή περιοχή της Αθήνας, τα Βόρεια Προάστια δίνει η Prosperty. Ειδικότερα με βάση τα στοιχεία της, αναδεικνύονται οι δέκα περιοχές με τις υψηλότερες τιμές για αγορά σπιτιού στα βόρεια προάστια.

Στην κορυφή της λίστας διακρίνεται το Παλαιό Ψυχικό ως η πιο ακριβή περιοχή με μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο που φτάνει τα 3769 ευρώ και μέση επιφάνεια των πωλούμενων ακινήτων ανέρχεται σε 260 τ.μ.

Στη δεύτερη θέση βρίσκεται η Φιλοθέη με μέση τιμή/τ.μ. 3.604 ευρώ/ τ.μ με μέση επιφάνεια 227 τ.μ., ενώ στην τρίτη θέση είναι τα Βριλήσσια με μέση τιμή 3.604/τ.μ. και μέση επιφάνεια 150 τετραγωνικών μέτρων.

Ακολουθεί το Νέο Ψυχικό με μέση τιμή πώλησης 3.527 ευρώ/τ.μ. με μέση επιφάνεια τα 120 τ.μ., Παπάγου με 3.489 ευρώ/τ.μ. με μέση επιφάνεια 144 τ.μ., Αγία Παρασκευή με 3.485 ευρώ /τ.μ. και μέση επιφάνεια 118 τ.μ., ο Χολαργός με 3.370 ευρώ/τ.μ. και μέση επιφάνεια 117 τ.μ., το Χαλάνδρι με 3.254 ευρώ/τ.μ. και μέση επιφάνεια τα 133 τ.μ., , η Πέυκη με 3.189 ευρώ/τ.μ. και μέση επιφάνεια τα 128 τ.μ. και στη δέκατη θέση τα Μελίσσια με 3.156 ευρώ το τ.μ. και μέση επιφάνεια τα 150 τ.μ.

Η Prosperty διαθέτει δεδομένα που αφορούν τις γειτονιές των παραπάνω προαστίων μιας και παρατηρείται και διαφοροποίηση στις τιμές ανά γειτονιά σε κάθε προάστιο. Γνωρίζοντας τις τιμές και τη συγκέντρωση ακινήτων προς πώληση κι ενοικίαση, μπορούν να εξαχθούν σημαντικά συμπεράσματα και σε επίπεδο γειτονιάς.

Την ίδια στιγμή η Prosperty δίνει στοιχεία για τις 5 πιο οικονομικές περιοχές στα Βόρεια Προάστια για αγορά σπιτιού: Ειδικότερα, οι πέντε περιοχές με τις χαμηλότερες τιμές είναι το Κρυονέρι με 1.823 ευρώ/τ.μ., ο Άγιος Στέφανος με 1.838 ευρώ το τ.μ., η Σταμάτα με 2.048 ευρώ το τ.μ., ο Διόνυσος με 2.054 ευρώ το τ.μ. και η Ροδόπολη με 2.081 ευρώ το τ.μ.

Σε αυτές τις περιοχές διακρίνει κανείς σύμφωνα με τα στοιχεία της Prosperty ότι πρόκειται για μεγάλου μεγέθους ακίνητα όπως φαίνεται από τους μέσους όρους τετραγωνικών μέτρων που κυμαίνονται μεταξύ 214 τ.μ. και 370 τ.μ. ανάλογα με την περιοχή.

Φιλοθέη, η πιο ακριβή για ενοικίαση

Αν αναζητά κάποιος να νοικιάσει ακίνητο στα Βόρεια Προάστια, η Φιλοθέη εμφανίζεται πρώτη στη λίστα των πιο ακριβών περιοχών για ενοικίαση, με μέση τιμή 14,23 ευρώ/ τ.μ. (για ένα οικιστικό ακίνητο 90 τ.μ).

Ακολουθεί το Παλαιό Ψυχικό με 1.272 ευρώ (πάντα για ακίνητο 90 τμ), η Κηφισιά με 1.073 ευρώ, το Μαρούσι με 1.039 ευρώ, το Χαλάνδρι με 1.032 ευρώ, το Νέο Ψυχικό με 1.024 ευρώ, η Εκάλη με 1.011 ευρώ, η Αγία Παρασκευή με 1.009 και τα Μελίσσια με 995 ευρώ.

Αντίστοιχα, οι 5 πιο φθηνές περιοχές για ενοικίαση σήμερα στα Βόρεια Προάστια για ένα σπίτι 90 τ.μ. είναι οι ακόλουθες: Διόνυσος 732 ευρώ, Ροδόπολη 762 ευρώ, Άγιος Στέφανος 771 ευρώ, Δροσιά 797 ευρώ και ‘Ανοιξη 808.

Στα βόρεια προάστια παρατηρείται τα τελευταία χρόνια μια έντονη δραστηριότητα σε σχέση με νέες κατασκευές. Παρακάτω βλέπουμε το ποσοστό των ακινήτων που βρίσκονται σήμερα προς πώληση και πόσο της % από αυτά τα ακίνητα αφορούν ακίνητα τα οποία έχουν κατασκευαστεί από το 2015 μέχρι και σήμερα.

• Βριλήσσια με 61,33%
• Αγία Παρασκευή με 50,23%
• Χολαργός με 42,67%
• Χαλάνδρι με 38,33%
• Νέο Ψυχικό με 38,14%
• Πεύκη με 36,20%
• Μελίσσια με 35,30%
• Ηράκλειο με 34,42%
• Παπάγου με 33,51%
• Νέα Ερυθραία με 27,03%

Οι προκλήσεις

Τις εκτιμήσεις για την αγορά ακινήτων και τις επιμέρους προκλήσεις διατύπωσαν στελέχη της αγοράς στο πρόσφατο οικονομικό φόρουμ των Δελφών.

Ειδικότερα ο Αριστοτέλης Καρυτινός, CEO Prodea Investments τόνισε ότι οι υπέρογκες τιμές πλέον των ακινήτων έχουν προκύψει από την 12χρονη κρίση, τον «εγκλωβισμό» πολλών ακινήτων, αλλά και από την τεράστια ζήτηση.

Ο Γιάννης Δεληκανάκης, Founder & CEO, Southrock Asset Management, επισήμανε ότι η προσθήκη αξίας σε επενδύσεις ακινήτων και ιδιαίτερα σε τουριστικά ακίνητα είναι σήμερα απόλυτα συνυφασμένη με την αειφορία και τη δημιουργία ωφελειών για όλα τα εμπλεκόμενα μέρη, ιδιαίτερα για τις τοπικές κοινωνίες. Ήπια δόμηση, έργα υποδομής, πρόβλεψη για κατοικίες προσωπικού και πράσινη πιστοποίηση είναι στοιχεία προστιθέμενης αξίας στην επένδυση και όχι κόστος.

Ο Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος ΠΟΜΙΔΑ & UIPI, Greece χαρακτήρισε πανευρωπαϊκό το φαινόμενο της απροθυμίας για ενοικίαση κύριας κατοικίας, με κύριους λόγους για αυτό την παλαίωση του δυναμικού των ακινήτων, την άσχημη συμπεριφορά μερίδας ενοικιαστών, χωρίς να ληφθούν αντίστοιχα μέτρα από το κράτος, ενώ είναι και η μεγάλη φορολογική επιβάρυνση στα ενοίκια. Η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ είναι η απουσία φόρου εισοδήματος για κάθε κενό σπίτι που βγαίνει στην αγορά.

Στοιχεία για τα κτίρια χωρίς χρήση στην Αθήνα έδωσε ο διευθύνων σύμβουλος της Dimand Δημήτρης Ανδριόπουλος. Το 2015 ανακαλύψαμε ότι οι πόλεις είναι γεμάτες εγκαταλελειμμένα κτίρια. Τα τελευταία 9 χρόνια, από 220.000 τμ σε 15 projects, προσθέσαμε σε καινούρια δόμηση μόλις 27.000 τμ, είπε. Είναι πολύ σημαντικό οι νέες αυτές χρήσεις να είναι γραφεία και διαδικασίες «πορτοκαλί» οικονομίας με δράσεις καινοτομίας, δημιουργίας και πολιτισμού, ακόμα και κατοικίες.

Ο Χριστόφορος Στράτος, CEO Resolute Hellas, ανέφερε ότι η μεγαλύτερη πρόκληση στην Ευρώπη και την Ελλάδα αυτή τη στιγμή είναι να βρεθούν νέες χρήσεις για παλαιά κτίρια και να γίνουν αποτελεσματικά για τις σύγχρονες κοινωνίες. Στην παρούσα φάση, χρειάζονται περισσότερες κοινωνικές κατοικίες, αλλά και αλλαγές στο ρυθμιστικό και φορολογικό πλαίσιο που θα οδηγήσουν σε πιο εύκολο μετασχηματισμό των πόλεων.

Ο Γιώργος Κορμάς, Resolute Cepal Greece Senior Advisor/ Resolute Group Greece Vice Chairman, Board of Directors, Greece αναφέρθηκε στην ανάγκη για σωστό σχεδιασμό στην ενεργειακή μετάβαση των ακινήτων, προκειμένου να ενταχθεί ομαλά στον αστικό ιστό.

O Παναγιώτης Καπετανάκος, Διευθύνων Σύμβουλος της Noval Property επισήμανε ότι υπάρχει μια δομική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Έχουμε, εξήγησε, χαμηλή προσφορά ποιοτικών προϊόντων, αλλά ισχυρή ζήτηση, σε αντίθεση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές, όπου συμβαίνει το αντίθετο. Ειδικότερα, παρουσιάζεται μεγάλη ζήτηση για πράσινα γραφεία, logistics, για όλα τα είδη των κατοικιών, καθώς και για εμπορικά κέντρα και εμπορικά πάρκα.

Κατά τη γνώμη μου, συμπλήρωσε, αυτή η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης δεν φαίνεται ότι θα μεταβληθεί τα αμέσως επόμενα χρόνια. Σε αυτό το πλαίσιο, είναι πολύ σημαντικός ο ρόλος των εταιρειών επένδυσης ακινήτων, οι οποίες μπορούν σε ένα περιβάλλον πολιτικής και οικονομικής σταθερότητας να επιτελέσουν το έργο τους αποτελεσματικά, συμβάλλοντας ταυτόχρονα στην προαγωγή της βιώσιμης ανάπτυξης, πρόσθεσε.