«Zentral gelegenes Liebhaberobjekt»: So entlarven Sie vermeintliche Perlen bei Immobilieninseraten

Mit Online-Plattformen wie Google Maps oder Google Street View lässt sich in einem ersten Schritt abschätzen, ob eine Immobilie tatsächlich in einer ruhigen Umgebung liegt. Simon Tanner / NZZ

«Liebhaberobjekt» oder «aussergewöhnliche Architektur» – gut klingende Floskeln beschönigen oft den tatsächlichen Zustand einer Immobilie. So mögen viele Menschen bei einem Inserat mit dem Titel «Charmanter Altbau» an schöne Parkettböden und hohe Stuckdecken denken. Doch «Altbau» kann auch einfach nur eines bedeuten: alt.

Verlockend formulierte Werbeinserate kann man Maklern nicht übelnehmen: Sie müssen die Objekte ihrer Kunden in der Regel zum bestmöglichen Preis verkaufen oder vermieten. Ihr Ziel: eine Provision von 1 bis 3 Prozent der Verkaufssumme erzielen beziehungsweise eine Monatsmiete. Aus diesem Grund enthalten Immobilienanzeigen oft nichtssagende Floskeln, Superlative und beschönigende Umschreibungen. Negative Eigenschaften sind wenig verkaufsfördernd.

Eine «zentrale Lage» ist ein beliebtes Verkaufsargument

Gemäss Abklärungen des Immobilienportals Newhome im Auftrag der NZZ kommen Adjektive wie «lichtdurchflutet, grosszügig, gepflegt, modern, ansprechend, tolle Aussicht, ruhig, gemütlich, barrierefrei, kinderfreundlich, zentral, hoher Ausbaustandard, gute Verkehrserschliessung» in Inseraten der Kundschaft besonders häufig vor.

Auch die Angabe «zentrale Lage» ist beliebt. Das Problem an zentralen Lagen: Sie gehen oft einher mit Lärm, Abgasen und Dreck. Dasselbe gilt für die Beschreibung «verkehrsgünstig gelegen». Die ÖV-Anbindung mag bei solchen Objekten gut sein. Man muss aber damit rechnen, dass man an einer stark befahrenen Strasse oder an einer Bahnlinie wohnen wird.

Viele Begriffe in der Maklersprache beschönigen die Lage, den Zustand oder die Ausstattung einer Immobilie. Auch das Weglassen negativer Aspekte ist üblich.

Inserenten lassen Angaben zum Quartier, zur Nachbarschaft und zum Zustand weg

Gemäss Newhome werden vor allem «allgemeine Auskünfte über das Quartier und die Nachbarschaft sowie über den Zustand der Immobilie weggelassen». Doch gerade diese Punkte sollte man genau unter die Lupe nehmen: In der Schweiz herrschen strenge Hausordnungen vor, und die Nachbarn sucht man sich selten aus. Sie sind nicht immer eine Glücksquelle.

Auch suboptimale Eigenschaften wie zum Beispiel eine Schattenlage fallen in Anzeigen entweder unter den Tisch oder werden kreativ schöngeredet – frei nach dem Motto: Weglassungen und nichtssagende Floskeln sind rechtlich erlaubt. Zumindest Mitglieder des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft (Svit) müssen gemäss Standesregeln in der Werbung «den Grundsatz der Wahrheit beachten. Alle missverständlichen oder gar irreführenden Angaben sind zu unterlassen.»

Der Svit-Geschäftsleiter Marcel Hug sagt: «In der professionellen Immobilienwirtschaft ist es Konsens, dass Inserate der Wahrheit entsprechen.» Es gebe beim Branchenverband keine Kontrollinstanz, welche Inserate von Svit-Mitgliedern auf ihren Wahrheitsgehalt prüfe. Hug erklärt: «Wir reagieren im Anzeigeverfahren, also wenn wir eine Meldung erhalten.»

Aufwendige Detektivarbeit für Suchende

Kauf- oder Mietinteressenten müssen Inserate daher auf eigene Faust kritisch wie Detektive prüfen, indem sie ihre eigenen Bedürfnisse berücksichtigen und Fachbegriffe verstehen (siehe Glossar). Es ist zudem bedeutsam, herauszufinden, welche wichtigen Informationen im Inserat fehlen. Klingt ein Immobilieninserat geradezu perfekt, sollte man grundsätzlich skeptisch sein.

Denn Kriminelle bieten auf Online-Plattformen auch fiktive Traumimmobilien zu Schnäppchenpreisen an. Sie nützen den Wohnungsmangel in Ballungsräumen für Vorschussbetrügereien aus. So gehört die moderne 3-Zimmer-Wohnung in der Stadt Zürich für 1000 Franken inklusive Nebenkosten ins Reich der Märchen.

Das Sicherheitsdepartement der Stadt Zürich warnt vor solchen Mietinseraten. Man solle «immer kritisch sein bei Angeboten, die im Vergleich zu Referenzobjekten zu gut sind, um wahr zu sein». Der behördliche Tipp: ohne Besichtigung und gültigen Mietvertrag «niemals Geld zahlen».

Detaillierten Wunschkatalog erstellen

Vor der Suche nach einer passenden Bleibe gilt es somit, einen Wunschkatalog mit Kauf- oder Mietbudget, Zimmerzahl, Baujahr, Ausstattung, Lage, Schulen, Krippen, Einkaufsmöglichkeiten oder ÖV-Anbindung aufzustellen.

Suchende sollten sich zudem nicht von überschwänglichen Beschreibungen wie zum Beispiel im Inserat mit dem Titel «Modernes Schmuckstück mit toller Aussicht» blenden lassen. Das Inserat für eine 3½-Zimmer-Wohnung zum Kaufpreis von 1,56 Millionen Franken in Zürich Höngg steht auf der Online-Plattform Elitehomes.

Im Inserat steht: «Sie suchen nach Ihrem persönlichen Wohntraum mit tollem Grundriss, modernen Annehmlichkeiten und einem spektakulären Ausblick auf die Stadt? Dann ist diese gepflegte Wohnung in Höngg genau das Richtige für Sie!» Dasselbe Inserat ist auch auf der Online-Plattform von Comparis aufgeschaltet.

Hier steht der verräterische Hinweis «neue schalldichte Fenster». Der Verdacht: Das «moderne Schmuckstück» liegt an einer lärmigen Strasse oder neben den Tramgleisen, die durch Zürich Höngg führen. Kritische Geister bemerken: Das Wort «ruhig» fehlt im Comparis-Inserat. Im Inserat auf Elitehomes wird als Eigenschaft aber «ruhig» angegeben. Was gilt nun? Ein Adressencheck macht klar: Im Inserat fehlt wohl nicht ohne Grund die genaue Adresse. Es gilt daher, die genaue Adresse mit dem Makler zu klären.

Ob eine Liegenschaft mutmasslich «ruhig» gelegen ist, kann man mithilfe von Online-Tools wie Google Maps oder Google Street View klären. Am verlässlichsten sind aber eine Besichtigung vor Ort sowie ein Gespräch mit zukünftigen Nachbarn oder Bekannten aus der Gegend.

Gelegentlich realisiert man dabei auch Dinge, die auf den ersten Blick unentdeckt bleiben – wie zum Beispiel lärmige Hunde. Was beim erwähnten Wohnungsinserat auch irritiert, ist das Wort «modern». Fakt ist: Die Wohnung hat vierzig Jahre auf dem Buckel. Zudem fehlen Badezimmerbilder. Auch bei Bildern gilt die ungeschriebene Maklerregel: unschöne Dinge besser weglassen. Vor einer Besichtigung daher Bilder vom Bad einfordern.

Der Ex-Direktor des Hauseigentümerverbands warnt vor «blindem Vertrauen»

Ansgar Gmür war von 2000 bis 2018 Direktor des Hauseigentümerverbands Schweiz (HEV). Gmür ist pensioniert und arbeitet noch als reformierter Pfarrer. Der Immobilienprofi warnt: «In Inseraten stehen viele Fakten, die sich dann als Halb- oder Ganzunwahrheiten entpuppen.» Es gebe Immobilienspezialisten, welche nach dem Motto lebten: Wer nicht alles sagt, lügt noch lange nicht.

Und auch bei Immobilien gelte es, aufzupassen, sagt Gmür. Da gingen Leute in den Laden und suchten das Joghurt, welches 10 Rappen günstiger sei und schauten auf das Ablaufdatum. Aber beim Mieten oder beim Kauf einer Wohnung werde oftmals blind vertraut.

Vor wenigen Monaten sei ein Haus in Wohlen zum Verkauf angeboten worden, erzählt Gmür. «Im Inserat stand, das Haus habe Baujahr 2019. Tatsache war, dass das Haus aus dem Jahre 1919 stammte und 2019 eine Renovation sowie ein Anbau gemacht wurden.»

Schönfärberglossar

Wer auf der Suche nach einer Immobilie ist, sollte hinter die schönen Worte in den Inseraten schauen und eine gründliche Analyse durchführen.

«Uriges Ambiente»: Oft bedeutet dies, dass das Gebäude seit den 1970er Jahren nicht mehr renoviert wurde und möglicherweise noch Originalteppiche und -tapeten aufweist.

«Charmantes Renovierungsobjekt»: Diese «Perle» benötigt eine umfassende Sanierung.

«Kompakt und gemütlich»: Dies deutet meist darauf hin, dass die Räume klein und beengt sind, aber als «gemütlich» bezeichnet werden, um von der Enge abzulenken.

«Ruhige Lage»: Das Objekt könnte meilenweit vom Stadtzentrum entfernt und nur mit dem Auto erreichbar sein.

«Naturnah gelegen»: Die Immobilie könnte von unberührter Landschaft umgeben sein, was bedeuten kann, dass der nächste Laden meilenweit entfernt ist.

«Blick ins Grüne»: Die Aussicht aus dem Fenster kann auf Grünflächen gerichtet sein, die aber auch ein Friedhof oder ein vernachlässigter Garten sein können.

«Mit Charakter renoviert»: Das bedeutet oft, dass moderne Annehmlichkeiten in ein älteres Gebäude eingebaut wurden, was zu einem ungewöhnlichen Design führen kann.

«Wenige Gehminuten vom Zentrum entfernt»: «Wenige Gehminuten» können eine längere Strecke bedeuten als erwartet, und es kann auch steil bergauf gehen.

«Investitionspotenzial»: Dieser Begriff kann bedeuten, dass die Immobilie so viele Mängel aufweist, dass eine Renovierung unwirtschaftlich ist und ein Abriss und Neubau erforderlich ist.

Tipps zur Prüfung von Immobilieninseraten

Inserat analysieren: Prüfen Sie, ob alle wichtigen Informationen wie Wohnfläche, Zimmerzahl, Makro- und Mikrolage, Baujahr, Ausstattung, Heizungstyp, Preis und allfällige Mängel angegeben sind. Grundrisspläne können helfen, die Immobilie besser zu verstehen.

Lärm- und Infrastruktur-Vorrecherche: Klären Sie die Lage der Immobilie online und suchen Sie nach Lärmquellen sowie wichtigen Einrichtungen wie Schulen und ÖV-Anschlüssen.

Fotos überprüfen: Untersuchen Sie Fotos und Beschreibungen auf Diskrepanzen oder versteckte Mängel. Sind alle Räume abgebildet?

Preisprüfung: Vergleichen Sie auf Immobilienportalen die Preise ähnlicher Angebote in der Umgebung. Fragen Sie auch lokale Experten und die Bewohnerschaft sowie bei Kaufobjekten Ihre Bank nach deren Einschätzung.

Vorabbesichtigung: Nutzen Sie Tools wie Google Street View für einen ersten Eindruck des Orts. Vereinbaren Sie erst danach eine Besichtigung.

Fragen stellen: Fragen Sie Vermieter oder Makler nach fehlenden Informationen wie Baujahr, Renovierungen, Nachbarschaft usw.

Dokumente prüfen: Fordern Sie bei einem geplanten Kauf relevante Dokumente wie Grundbuchauszug sowie einen allfällig vorhandenen Energieausweis an und überprüfen Sie sie auf Unstimmigkeiten. Klären Sie, ob Grundstücke und Immobilien verdeckte Risiken aufweisen (Hochwasserzone, Deponien usw.). Verlangen Sie bei Eigentumswohnungen die letzten Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung.

Expertenmeinung einholen: Ziehen Sie bei Unsicherheit einen unabhängigen Experten wie einen Baugutachter hinzu.