El amor se va y el piso se queda: cómo comprar el 50% de la casa a su ex
El trámite que más compensa desde el punto de vista fiscal es un acuerdo de extinción de condominio.
Los despachos de los notarios atienden a diario a parejas que han puesto fin a su relación sentimental y buscan liquidar los asuntos pendientes para poder tomar caminos separados cuanto antes. Qué hacer con la vivienda, comprada en su momento al 50% por los ex, es una de las cuestiones que más inquietud y angustia genera cuando el amor se acaba.
En las separaciones y divorcios hay soluciones de toda índole. Una de las más habituales consiste en que uno de los miembros quiera hacerse con la mitad de la vivienda de su ex y convertirse en propietario único. El trámite que más compensa desde el punto de vista fiscal es un acuerdo de extinción de condominio. “Es una solución muy usual si las dos partes consiguen ponerse de acuerdo, algo que no siempre sucede, a veces por el simple hecho de molestar”, apunta Luis Miguel Fernández, socio director de Aestimatio Abogados.
La extinción de condominio es una operación que se produce cuando uno de los copropietarios cede su titularidad al otro a cambio de una compensación en metálico. Es decir, si el valor de la vivienda en común es de 300.000 euros, quien se la adjudica debería abonar 150.000 euros a su expareja. Si hay oros inmuebles a repartir, propiedad de la hasta ahora pareja, la compensación se podría hacer con ellos, siempre de forma equitativa. Uno se puede quedar la vivienda habitual y otro la casa de la playa y una plaza de garaje, por ejemplo.
La extinción del condominio, que debe constar en una escritura pública otorgada ante notario, es el trámite indicado para los matrimonios casados en separación de bienes, las parejas de hecho o las relaciones no formalizadas (novios). En el caso de que se trate de un matrimonio casado en régimen de gananciales la fórmula es la liquidación de la sociedad de gananciales (bien ante notario o bien en un convenio regulador).
Puede que sobre la vivienda habitual exista la carga de una hipoteca. “El que se queda con la casa se queda con la hipoteca, lo habitual es que asuma la parte de deuda pendiente”, dice María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, que contabiliza 63.960 actos de extinción de condominio en 2013. En este caso, a la hora de compensar al ex hay que restar el importe de esta deuda.
En el comparador financiero HelpMyCash ponen el ejemplo de una vivienda con un valor de 100.000 euros y una hipoteca pendiente de 50.000 euros. “Si se lleva a cabo una extinción de condominio, el que cede su parte de la vivienda recibirá una compensación de 25.000 euros: 50.000 euros del valor de la propiedad cedida (el 50%) menos 25.000 euros de hipoteca que asumirá el nuevo propietario”, explica Miquel Riera, analista hipotecario de la plataforma. Es muy posible que quien se adjudica la vivienda al completo necesite solicitar al banco una ampliación de la hipoteca (novación) para hacer frente a ese pago.
Es importante conocer que con la disolución del condominio uno de los dos miembros de la pareja sale de la escritura de la casa, pero no necesariamente de la hipoteca.
Lo más complicado es conseguir que el banco acepte eliminar cotitulares de una hipoteca, porque pierden una garantía de pago. “La entidad no quiere perder un posible deudor en el caso de que la hipoteca no se pagara”, sostiene José María Salcedo, socio director del bufete Salcedo Tax Litigation.
Sin embargo, la respuesta del banco no siempre es negativa. “Depende de la solvencia del que será titular único de la hipoteca. El banco hará un estudio de viabilidad como si se tratara de una operación nueva”, afirman en Trioteca, plataforma de hipotecas online. “Eso implica tener un trabajo estable, unos ingresos más que suficientes para pagar las cuotas (debe poder abonarlas con un máximo del 30% de su sueldo neto) y ninguna deuda impagada. También ayuda poder aportar nuevas garantías de pago, como un aval u otro cotitular”, expone Riera. El banco no está obligado a aceptarlo, por lo que siempre existe la opción de contratar una hipoteca con otra entidad para cancelar el préstamo hipotecario conjunto. Eso sí, de nuevo será imprescindible ser solvente.
Cuando el banco se niega a sacar al ex de la hipoteca lo habitual es que el miembro que traspasa su parte se blinde de alguna forma. Esto es importante porque, en caso de impago del adjudicatario, la entidad reclamará la deuda a los dos cotitulares, recuerda el letrado Fernández. Las partes suelen firmar un acuerdo privado que refleja que las cuotas las pagará el que se queda con la vivienda y que si “el impago perjudica a la parte que ha cedido su porción de la vivienda podrá reclamar compensaciones a la otra parte”, explica Riera.
Lo más interesante de la fórmula de la disolución es que apenas tributa. En el caso de una extinción de condominio, el que se adjudica la vivienda paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por el 50% de la casa que correspondía a su ex, recuerda Barea. La buena noticia es que no debe abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que según la comunidad autónoma puede alcanzar el 8%. “No hay transmisión porque no hay una venta, sino especificación de derechos; cada miembro de la pareja concreta y cuantifica su parte en la comunidad”, describe Salcedo. Cada comunidad autónoma regula el tipo de AJD, pero suele moverse entre el 0,50% y el 1,5%. La operación tampoco tributa en el IRPF ese ejercicio. Lo hará en el futuro cuando venda el inmueble. Si se trata de una pareja casada en gananciales hay exención en el AJD, siempre que exista equivalencia de adjudicaciones o el exceso de adjudicación sea inevitable.
Impuestos
Quien entrega la mitad de la vivienda y recibe la compensación no debe pagar plusvalía municipal, al considerarse que se trata de especificación de derechos y no de transmisión. Pero ojo porque sí tributa en el IRPF. “El Tribunal Supremo en sentencia del 10 de octubre de 2022 ha declarado que el que entrega el inmueble y recibe una compensación en metálico sí debe tributar en el IRPF, cuando en la extinción se actualice el valor del inmueble”, recalca el abogado Salcedo. Entiende el alto tribunal que hay un incremento de patrimonio del contribuyente porque el piso que valía 300.000 euros cuando se compró hace años puede valer ahora 400.000. “Le hace tributar en el IRPF como ganancia patrimonial no derivada de una transmisión y, por tanto, a la escala general (pudiendo llegar a tipos cercanos al 50%, en función del importe total del resto de rentas del trabajo, actividad económica…)”, resume Salcedo.
Uno podría tener la tentación de no actualizar el valor del inmueble para pagar menos, pero es complicado por dos motivos. “Por un lado, el que entrega el inmueble querrá que se le dé lo que le corresponde. Y, además, está el valor de referencia, que es la base imponible del AJD, y que es el valor que habrá que poner en la extinción. Como lo normal es que se actualice el valor de la casa, salvo que apenas haya pasado tiempo, siempre habrá tributación en el IRPF”, concluye Salcedo. Recuerda el abogado que quien se adjudica la vivienda habitual puede seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda respecto al 100% si esta se adquirió antes del 1 de enero de 2013.
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