Comprar una casa en Estados Unidos nunca fue tan difícil como ahora

Un suburbio con casas en construcción en Queen Creek (Arizona), en junio de 2023.

El alquiler está demasiado caro. De hecho, ha subido un 26% desde principios de 2020. El número de inquilinos con rentas y utilidades inasequibles, aquellas a las que se dedican el 30% o más de sus ingresos, está en su punto más alto. La mitad de los inquilinos del país está en esta situación porque los alquileres han subido más que los ingresos desde hace décadas y la pandemia llegó para complicar aún más las cuentas. Estas son algunos de los hallazgos incluidos en el informe anual del Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda de Harvard, que también apunta a que la alternativa, la compra de una casa, es cada vez más cara, lo que impide que millones de personas puedan hacerlo.

Los precios de las viviendas están un 47% por encima de lo que estaban hace cuatro años. Los precios medios (los que quedan a la mitad entre los más altos y los más bajos) equivalen a cinco veces el ingreso mediano de los hogares. En los años noventa era tres veces. A eso hay que sumarle los costos de unas hipotecas con tasas que han superado el 7% y seguros de hogar que no han dejado de encarecerse.

La conclusión de este centro de estudios de Harvard es que para solucionar esta crisis —además de la del récord de personas que no tienen un hogar, sufren de casas inadecuadas y la amenaza del cambio climático— se requiere del trabajo conjunto de sectores privados, sin ánimo de lucro y autoridades públicas en todos los niveles del Gobierno.

El actual panorama de subidas de precios ha obligado a dar un paso atrás a quienes quisieran comprar su primera casa y no cuentan con los ahorros de haber vendido otra para costear el pago inicial y otros gastos. El pasado mes de mayo, la propia secretaria del Tesoro, Janet Yellen, admitía que es “casi imposible comprar una primera vivienda” y el presidente de la Reserva Federal, Jay Powell, coincidió con ella en que la situación es un “desafío muy grande”.

Además, la tasa de propiedad apenas se ha movido un 0,1% en 2023 para quedar en el 65.9%. Es la menor subida desde 2016 y precisamente por los costos no se avanza en la reducción de la disparidad racial en la propiedad. En el primer trimestre del año, la tasa de propiedad entre los hogares blancos era del 74%, mientras que en el caso de los hispanos era del 49,9% y en el de los negros del 46,6%.

“Ya sea por los altos pagos iniciales, por las cuotas mensuales de la hipoteca, los costos de comprar una casa han dejado la propiedad fuera del alcance de todos menos los hogares más privilegiados”, explica Daniel McCue, uno de los investigadores asociados al centro de Harvard.

Desde 2019 hasta 2022, el número de propietarios que deben hacer frente a costos que se han convertido en inasequibles ha subido en tres millones, alcanzado los 20 millones de hogares. Quienes se llevan la peor parte son los hogares de bajos ingresos y los de personas mayores de 65 años que suelen vivir con sus pensiones.

¿Por qué suben los precios?

Falta oferta de viviendas a la venta para la demanda que hay y eso abre el mercado a guerras de precios. La mayor oferta llega del mercado de las casas ya existentes, pero los propietarios con hipotecas mucho más baratas que las actuales han decidido no vender. No tienen incentivo. Como resultado, en marzo de 2024 solo había 1,11 millones de casas a la venta, un 34% menos que en el mismo periodo de 2019.

La caída en las ventas y las subidas de precio se debe a que el inventario de viviendas ha ido a la baja en 94 de los 100 mayores ciudades en el primer trimestre de este año. En 2023, solo se vendieron 4,1 millones de casas de segunda mano, el nivel más bajo en 30 años.

¿Qué otros costos hay que asumir al comprar una casa?

Las primas de los seguros han subido una media del 21% entre mayo de 2022 y el mismo mes de 2023, según Harvard. La tendencia apunta a que ha seguido subiendo hasta ahora.

También están al alza los impuestos de propiedad, lo cual también pasa factura a los caseros. Quienes alquilan sus propiedades vieron aumentar sus gastos operativos en un 7,1% el año pasado y no solo por efecto de la inflación en materiales y servicios, sino que también por una subida de los seguros a nivel nacional para estos propietarios, del 27,7 %. Y esto es un problema que alimenta a otros. El aumento de lo costos, además de la subida del precio del capital, hace que sea muy difícil financiar proyectos de alquiler multifamiliares. Y con la escasez llegan las subidas para los inquilinos.